物业管理的工程管理
物业管理的工程管理 一、物业管理的概念 1. 物业的定义 物业，是指已建成并投入使用的建筑物、构筑物、场地、设备、设施；也包括进和消 费领域的房地产，如住宅、别墅、大厦、商场、写字楼、园林等。 2. 物业管理的概念 由专门管理机构、对已建成并投入使用的物业，与产权人(发展商)、使用人(业主委员 会)以签订经济管理合同的方式，负责物业的人事行政、公共设施及设备的运行维护以 及公众事务的服务。物业管理就是对物业公共地方、公共设施和公众事务的管理，为 使用人(业主或租户)提供多层次、全方位的综合性优质服务。 二、物业管理的对象 物业管理就是围绕着“人＂这一特定对象，由专门的物业管理经营机构和人员受物业 所有者委托，根据国家有关法规、依据合同规定要求，运用现代化管理，以经济手段 对建筑物、公共配套设施、场地、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护实施统 一的专业化管理，为物业使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务。 三、物业管理的核心是服务 1. 使物业保值增值。 2. 为用户服务，创造良好的工作和生活环境。 物业管理并非管理机构，而是第三产业，是友偿出售智力和劳务的服务性行业。 物业服务要做到：时间+空间+服务。 所时间365天都要分分秒秒地提供服务。 所谓空间是要保证业主有一个良好的空间环境，不停电，不漏水， 绿化、清洁 良好、生活安全。 3. 为社会服务：房地产稳步提高发展速度，管理好新兴物业，是一个大的社会问题。 4. 为企业服务，求效益，物业管理公司是靠出售智力和劳务的经营型企业，其利润是靠收 取微利((管理人酬金而生存的服务行为，它的生存有赖于业主和租户有限的管理酬金 ，在运行机制上要做到独立自主、自负盈亏、自主经营。 工程管理的重要性 一、工程管理是物业建设的基础工作 物业的质量优劣，取决于物业设计的水平和工程施工质量的好坏，在设计中遗留了不 少问题，使物业管理处于十分被动的境地，使物业质量受到严重损害，慎重小业主和 租客没完没了的投诉，使管理人员疲于应付。 二、优秀的物业管理必须具备良好的硬件和软件 物业管理的硬件就是物业设计水平和工程，有符合物业管理要求的高水平设计和优良 的工程质量才能使物业价值提升。 物业管理的软件是指物业管理的水平，是通过人的管理去实现，对物业进行科学管理 、提供高水平的优质服务。 三、从物业管理行业现实情况也反映出必须加强工程管理 设计者对物业管理的特点缺乏了解，片面地追求设计指针或标新立异，往往遗留不少 问题，发展商在市场影响下，往往要改变工程设计和在施工中途改变物业功能，在物 业投入使用时才发现，难以补救，在物业设计和工程施工中，用户二次装修的要求， 在消防、供电等方面不能满足客户要求，发展商和物业管理公司必须加强工程管理。 工程管理的基本要求 一、工程管理就是对物业工程设计、施工到竣工验收投入使用的全过程管理 在物业工程设计时，要求对物业的功能组合有比较准确的定位。如果由发展商自行组 织物业管理公司去承接物业管理任务，就要求能早期介入工程设计的咨询工作。 对工程的施工管理，发商一般都聘请监理公司进行监督工程施工，但监理公司的主人 任务是监督施工单位是否按图施工和是否符合施工质量，并不能代表管理公司对施工 中发现的不符合管理服务要求的问题提出整改意见，专业物业管理公司，可以向发展 商提出报告，并争取他们的支持。 工程的竣工验收是物业投入使用的关键阶段，管理公司应全面参与收楼和设备系统验 收工作。 二、工程管理的基本要求 1. 对工程设计管理的基本要求 - 物业的功能组合是否合理； - 供电系统的配置容量、主结线系统、负荷分配计量是否满足安全和用户需要； - 中央空调系统的选 型和系统设计是否合理，送排风系统是否完善； - 给排水系统是否充分考虑给水及排水需要； - 消防系统是否布局合理，自动报警能否满足二次装修的扩容需要； - 电梯和扶梯的选型是否先进和满足物业功能需要； - 物业绿化和车场管理的布局是否合理完善。 2. 对工程施工管理的基本要求 - 工程调度会，了解工程进度和施工质量情况； - 修改建议，使物业管理的条件更加完善； - 跟进工程分部试验和验收工作，掌握公共设备的质量情况； - 收集资料，为编制公共设备系统的管理制度和操作规程作好准备。 3. 对工程竣工验收阶段的管理要求 - 参与工程竣工验收工作，有计划有步骤地分部接管物业； - 按穗《广州市建设工程 档案移交办法》，参加工程竣工资料的交接工作； - 参加发展商、监理公司、施工单位和物业管理公司共同进行的和的业巡楼检查，施工 单位继续整改完善的依据； - 在竣工验收过程中，作好小业主二装修的设计审查和施工管理工作。 工程管理应注意的几个问题 一、工程设计经常出现的问题 1. 电气方面 - 由于物业功能定位不准，导致供电负荷严重不足的现象； - 由于设计单位对物业管理的特点不够了解，造成公共照明的电力浪费； - 由于 用户二次装修的需求缺乏了解，在各楼 供电负荷 分配上没有留余地； - 中央空调机组电缆选型不当，没有采用封闭母线而使用了多条电缆并联供电，使 机组出力而受到限制； 2. 中央空调系统方面 - 设计部门没有考虑空调负荷日夜相差大的实际情况，选用同一制冷量的机组，造 成“大马拉小车＂的电力浪费现象； - 中央空调系统的回风量往往忽视，回风口布置是否合理，否则会大大降低制冷效 率。 3. 消防报警系统是物业管理的重要安全没有充分考虑二次装城要增加的烟感器数量，查 消防自动报的主机是否留有足够的备用回路。 二、施工过程经常出现的问题 1. 鉴定的高压开关柜，产品质量得不到保证； 2. 非阻燃型的电缆，使供电系统存在严重隐患； 3. 中央空调机组电缆敷设质量差，限制机组出力； 4. 排水系统施工未充分考虑防洪措施； 5. 地下室隔水层施工质量差， 使电梯底坑渗水断； 6. 对自动喷淋系统的度试验不认真，往往在天花施工后进行，试验时漏水，造成天花损坏 ； 7. 中央空调系统的冷冻水系统保温质量不良，特别是接口处遗漏保温，造成滴水事故； 8. 对于计算机群控电梯的机房，没有认真进行防尘通风处理； 9. 柴油发电机带负荷试验，满负荷 试验和甩负荷试验往忽视； 10. 大厦防雷系统施工质量不符合要求，留下隐患。 三、竣工验收阶段应注意的问题 1. 要严格按规定检查下列工程资料是否齐全： - 建设依据文件：立项报、批文件； - 竣工验收文件：工程建设叫结报告、竣工验收报告； - 工程地质勘察报告； - 初步设计文件：初步设计和技术设计文件； - 施工单位的施工及验收记录：施工管理、测量、验收记录、给排水、电气安装记录、 空调安装记录； - 竣工图 2. 重点检查下列文件： - 电梯投入试验必须经市劳动局和建委电梯安全质量监察站验收合格后； - 变电所必须经市供电局(或区供电局)安全监察验收合格才能投入运行； - 中央空调系统必须经生产厂调试合格后才能正式投入运行； - 消防自动报警系统必须经有资质的水 工程公司调试合格； - 消火栓和自动喷淋系统必须经市消防部门验收合格才能投入运行； - 物业全面投入运行前必须经质量监督站和消防部门综合检查合格后才能投入使用。 3. 分部接管物业的内容 在接管物业时，应遵循先收建筑物、后收公共系统的原则。在接管建筑物时，应从上 而下，验一层，收一层，管一层；对公共系统的验收，逐一试验接管，但首先应对供 、配电系统和消防系统进行检查验收。 - 建筑部分的验收接管内容，包括： a. 各单元内的天花、墙壁、玻璃幕墙、照明、通讯、盘管风机、地面、门窗及卫生 设施是否齐全完好； b. 公共信道、公共井、间(包括茶水间、新风机房、配电间、管井间、电缆井间、通 讯间)； c. 对广场、绿化带、停车场、车道、防空避难层、设备层进行检查，作出记录。 - 高低压配电间及低压供电系统： - 给、排水系统检查验收接管； - 中央空调及通风系统检查； - 电梯、扶梯检查验收； - 消防系统检查验收； - 通讯系统检查接管； - 电视及保安系统检查接管。 4. 消火栓系统及自动喷淋系统必须经施工单位自检合格，处于备用状态； 5. 必须严格审查二次装修图纸； 6. 向消防部门报建规定：建筑面积超过80m2的装饰工程，必须经消防部门批准。 工程管理与设备管理的关系 一、熟悉了公共系统的设备情况，可以制定下列设备管理制度： 1. 工程部的职责和管理范围； 2. 工程部的组织架构； 3. 工程部各级人员岗位责任制 4. 工程部总值班制度； 5. 设备定期校验制度； 6. 安全工作制度； 7. 工程维修物资管理制度(包括材料、配件储备定额的制定)； 8. 机具、仪器、工具管理制度(机具、仪器、工具配置计划)； 9. 检修管理制度； 10. 变电所管理制度； 11. 电气行和事故处理规程； 12. 低压电器维修管理制度； 13. 电梯(扶梯)管理制度； 14. 给排水管理制度； 15. 中央空调管理制度； 16. 柴油发电机管理制度； 17. 弱电系统管理制度； 18. 机械停车设备管理制度。 二、根据物业设备情况制定运行方案 物业设备的运行方应根据人流多少、气候条件、作息时间、市场淡旺、负荷状况。本 着安全、经济和服务至上的原则。制订合理的中央空调系统、电梯系统、给排水系统 和供电系统运行方案，既要满足用户需要，又要节省能源。 三、制订下列应急措施： 1. 物业防洪应急措施； 2. 预防地震应急措施； 3. 玻璃幕墙损坏应急措施； 4. 台风袭击的应急措施； 5. 应付火警措施； 6. 电力中断的应急措施； 7. 饮用水中断的应急措施； 8. 电梯困人的应急措施； 9. 对突发事件的应急措施。 由此可见，物业管理人员介入工程管理可以为物业管理打下良好基础，在保证有良好物 业硬件的同时，有条件创造良好的管理软件，为创造优秀物业管理提供了可靠的保证。
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