物业管理公司操作实务
物业管理公司操作实务 阳光蓝海 tcsea@sina.com，欢迎转载，请注明同处 本版本为加密版本，如有需要请来信萦要解密版本 第一节　物业管理公司概述 　　一、物业管理公司的性质 　　物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业 管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优 惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点： 　　第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物 业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物 业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立 完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担 民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营 运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市 场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中 具有独立性和自主权。 　　第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管 理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环 境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直 接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的 “产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属 于企业性的经济行为。 第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段 城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些 管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务 的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小 区内的市政设施等等。 　　二、物业管理公司的类型 　　物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。 　　(一)按存在形式划分 　　物业管理公司按存在形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的 物业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比 较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，有 的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。 　　(二)按服务范围划分 　　物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类 。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及 为住户提供各种服务；后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修 公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。 　　(三)按企业所有制性质划分 　　物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所 有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前，全民所有和集体 所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有 比较丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可忽视的力量。 　　(四)按管理层次划分 　　物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物 业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是 通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍；双层物业 管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁 、装修、服务性活动等；多层物业管理公司一般规模较大，管理范围较广，或者有自己 的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等等。 　　随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际 化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且对于节约管理成本、实施品牌管 理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，都是十分有益的。 　　三、物业管理公司与产权人、使用人的关系 　　物业管理公司受产权人和使用人的委托，对其物业实施管理与维修，对产权人和使 用人提供各种服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服 务的关系。 　　(一)产权人与使用人的构成 　　产权人(业主)和使用人(用户)的构成比较复杂，从总体上来说，大致可分两类：一 是法人团体，二是私人用户。 　　1.法人团体 　　法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。法人团体作为物业的业主，是指物 业的所有者不是自然人即个人，而是企事业单位或社团组织。企业包括各种性质和各种 行业的公司企业，事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等。凡是以法人团体 名义购买或租赁物业者，该法人团体便构成了该物业的产权人或使用人。 　　2.私人用户 　　住宅、写字楼、公共商业房产等物业，其产权或使用权有相当一部分属个人所有， 特别是住宅，私人业主和私人用户占绝大部分。私人用户的构成也是比较复杂的，就户 籍而言，有当地人、外地人和外国人；就身份而言，有企业家、国家公务员、个体经营 者、教师、白领阶层、归国华侨等；就收入水平而言，有高收入住户、中等收入住户以 及工薪阶层和低收入住户等。但无论是哪一种人，只要他们是物业的产权人或使用人， 他们就是该物业的私人用户，并享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。 　　(二)业主管理委员会与业主大会 　　根据国家建设部第33号令第6条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称 ‘管委会’)。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用 人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。” 　　管委会由业主和使用人共同选举产生，代表业主和使用人的合法权益。管委会是参 与物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。 　　一般情况下，物业已交付使用的建筑面积达到50％以上，或者已交付使用的建筑面 积达到30％以上不足50％且使用已超过一年的，应召开首次业主大会，选举产生管委会 。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下，业主大会每年召开一次，特殊情况下 可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过，因故不能参加投票的可委托使用人 或其他代理人代为投票。 　　业主大会的主要任务是：①选举管委会；②监督管委会的工作；③听取和审查管委会的 工作报告；④听取业主的意见和建议；⑤研究解决管委会不适当的决定；⑥讨论其他需要研 究的问题。 　　业主大会闭会期间，由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。 　　管委会的权利包括：①制定管委会章程，代表业主和使用人维护他们的合法权利；② 决定选聘或续聘物业管理公司；③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务 的重大措施；④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。 　　管委会的义务包括：①根据业主和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作 进行检查和监督；②协助物业管理公司落实各项管理工作；③接受业主和使用人的监督； ④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。 　　(三)物业管理公司与管委会的关系 管委会和物业管理公司都是物业管理的机构，前者是决策人、委托人和检查监督人，后 者是经营人、受托人、执行管理人。两者在地位上是一种平等关系，是市场双向选择的 合同契约关系。在法律上，管委会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理 公司也有接受或不接受委托的自由；在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管 理的关系，而是互不干扰内部运作的合作工作关系。 第二节　物业管理公司的组建 　　一、物业管理公司的目标定位 　　物业管理作为房地产综合开发的延续和完善，按照社会化、企业化、专业化、制度 化的发展思路，对物业实施有效的管理和优质的服务，是现代化城市管理和房地产经营 的重要组成部分。物业管理公司若要在市场竞争中处于有利地位，在组建之初就必须确 立明确的发展目标。 　　物业管理公司作为第三产业，其服务性质决定了它的宗旨必须是“业主至上，服务第 一”。物业管理公司的总体目标是提供优良的物业管理和高水平的多种经营服务。物业管 理公司的运作目标应包括以下几个方面： 　　(1)妥善管理和维护业主的物业财产，使之始终保持良好的状态，并得以保值、升值 ，延长使用寿命。 　　(2)以较少的投入，为业主和用户提供优质服务，使他们在安全、文明、舒适、愉快 的环境中工作和生活。 　　(3)积极开展各种有益的物业经营和有偿服务活动，创造较高的经济效益和社会效益 ，增强竞争实力。 　　物业管理公司的经营目标包括： 　　(一)信誉目标 　　良好的信誉是公司的无形资产，有时甚至决定着公司的存亡。物业管理公司应把信 誉目标摆在首位，塑造好企业形象，使业主和用户有一种信任感，从而为企业在市场竞 争中打下良好的基础。 　　(二)盈利目标 　　利润目标包括委托方要求达到的盈利目标和物业管理公司自己制定的目标。 　　(三)发展目标 　　物业管理公司必须通过物业管理活动，逐步取得相关知识、技能、经验和利润，通 过实践和培训，提高员工综合能力，促进公司业务的全面发展。 　　(四)服务目标 　　服务目标是指物业管理公司的服务所要达到的让业主和用户各方面都满意的标准。 　　二、物业管理公司的资质条件与申办程序 　　物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的 组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。 　　(一)物业管理公司的资质条件 　　物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金 数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由 于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要 包括： 　　(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须 在1万平方米以上。 　　(2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。 　　(3)有符合规定的公司名称和公司章程。 　　(4)有固定的办公场地和设施。 　　(5)有必要的管理机构和人员。 　　(6)有符合国家法规政策的经营范围。 　　(7)能够独立承担民事责任。 　　(二)物业管理公司的申报资料 　　内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料： 　　(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。 　　(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。 　　(3)管理章程。 　　(4)公司法人代表任命书或聘任书。 　　(5)验资证明。 　　(6)注册及经营地点证明。 　　(7)拥有或受托管理物业的证明材料。 　　(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。 　　(9)其他有关资料。 　　外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所 需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件； 外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。 　　私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。 　　(三)物业管理公司申请成立的程序 　　一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关 办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括： 　　(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。 　　(2)向所在地房地产主管部门提出申请。 　　(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。 　　(4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。 　　上述程序结束后即可开业。 第三节　物业管理公司的组织机构 　　一、物业管理公司组织机构设置的要求 　　物业管理公司组织机构的设置必须为实现公司的经营管理目标服务，它的设置应满 足以下四个基本要求： 　　(一)具备服务性的功能 　　物业管理公司是专门从事物业管理与服务的服务性企业，它的组织机构的设置必须 保证具备这些功能，并有助于实现企业的服务宗旨。 　　(二)充分发挥公司员工潜能 　　物业管理公司的管理、经营和服务活动都是依靠每一个...
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