物业管理之万科城市花园物业管理执行细案
[pic] 武汉市万科物业管理有限公司 目 录 社区项目概况············································03 顾客群特点及需求分析····································08 物业管理服务模式········································09 服务模式实现计划及要求··································10 社区服务人员配置方案····································15 物业管理费测算··········································18 1. 社区项目概况 [pic] 万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以 4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服 务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰 富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1. 周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊 湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道 为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风 景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚 的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人 居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西 、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地 (现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道 预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200 的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2. 项目主要经济指标（设计部提供） A. 基本情况： |物业名 |万科城市花园社|物业类型 |商住小 |行政区域|江夏区 | |称 |区 | |区 | | | |规划总用地面积 |42.0318 | | |ha | | | |含待征道路 |6.2118 | | |ha | | | |居住区用地面积 |35.82 | | |ha | | | |总建筑面积 |393480 | | |m2 | | | | |住宅建筑面积 |372610 | | | |m2 | | | | |公建建筑面积 |21000 | | | |m2 | | | | | | | |总户数 |3026 | | |户 | | | |总人口 |10591 | | |人 | | | |户均建筑面积 |123 | | |m2 | | | |含待征道路容积率 |0.94 | | |不含待征道路容积率 |1.1 | | |建筑密度 |25.08% | | |停车位 |900个 | | | |地面停车位 | | | | |半地下架空停车位 | | | |停车位／户数 |30％ | | |住宅建筑面积毛密度 |1.04 | | |万m2/ha | | | |住宅建筑面积净密度 |1.68 | | |万m2/ha | | | |人口毛密度 |296 | | |人/ha | | | |人口净密度 |479 | | |人/ha | | | |绿地率（与占地面积的比率） |36% | | |小区道路面积 |15.8％ | | |水体面积 |2％ | | |小广场数量 |4－5个 | | B．户型指标： | |户型指标 |数值 | | |规划总用地面积(ha) |42.0318 | | |居住区总用地面积(ha) |36.66 | | |计容积率总建筑面积(m2) |393480 | | |容积率 |0.94 | | |覆盖率（与占地面积比率） |21% | | |总户数（户） |3026 | | |总人数（人） |10591 | | |户均面积(m2) |123 | |建筑面积 | |建筑|住宅 |总面积(m2) |372610 | |面积| | | | | | |其中 |独立别墅（m2|0 | |0 |0 | | | | |） | | | | | | | | |联排别墅（m2|32户 |250 |8000 |2.2% | | | | |） | |m2/户 | | | | | | |情景花园（m2|992户 |145 |143840 |39% | | | | |） | |m2/户 | | | | | | |多层住宅（m2|1980户|110m2/ |217800 |58% | | | | |） | |户 | | | | | | |小高层住宅（|初步预|135m2/ |2970 |0.8% | | | | |m2） |计400 |户 | | | | | | | |户左右| | | | | |公共 |总面积(m2) |21000 | | |服务 | | | | | |1 |商业服务（m2） |10000 | | | |2 |会所 |5000 | | | |3 |管理（m2） |500（最少800㎡） | | | |4 |小学（1所18班制） |3600 | | | |5 |幼儿园（1所9班制） |2500 | | | |6 | | | 注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡ C．配套指标： (一)生活给水: 1．给水水源：市政保证水压0.15Mpa。 2．给水系统：采用变频供水。 3．给水量： |类 别 |用水定额 |每日用水 |变化系数 |用水单位 |日用水量 |最大小时 | | |L／人d |时间h |k |人数 |m3/d |用量m3/h | |住宅 |250 |24 |2.5 |10591 |2643 |276 | |小学 |50 |10 |2.5 |444 |36 |9 | |幼儿园 |50 |10 |2.5 |819 |18 |4.5 | |商业服务 |50 |10 |2.5 |1350 |67 |17 | |绿化及其它用水|按总用水量的10％计 |277 |31 | |总计 | |3042 |336 | 4．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q＝400立方米／时）一根 （二）消防给水: 1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。 2 3．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水 池（72立方米）供给。 （三）生活排水: 1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直 接排入城市污水管网。 2．生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。 最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。 最大时生活排水量为：Qh=305立方米。 3．化粪池选用：无动力排放式化粪池 (四)、雨水 1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。 2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水 排放与小区雨水分别独立排放。 按重现期P＝1计，径流系数为0 3 D．电气规划指标： (一)、供电 由于本小区用电量较大且配电范围较广，总体需规划设置一座35/10KV的变电站， 其中一期(大一期)用电量约1.3万KVA，需设置2个10KV开闭所。 为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网 配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，1小区内皆采用户外 箱式组合变电站配电 (二)通信及智能化 住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点；每户考虑2～3个有线电视插座； 住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、 物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。 由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化 管制中心在大一期会所内。， (三) 室外管沟布置 室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及 智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。 室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟 内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响 本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。 室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用 独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑 外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。 2. 顾客群特点及需求分析（董咀良） 该项目目标客户群体具有如下共性特征： ◆ 年龄方面，客户以31- 40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。 25- 30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非 常向往。 ◆ 教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历 。 ◆ 相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度 ■ ◆ 客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构， ◆ 其中又以高校的客户最多， ◆ 其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。 ◆ 客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事 信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例...
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