深圳房地产业的发展
深圳房地产业的发展 □ 尤福永 我国房地产业现状从发展历程上看，与20世纪20、30年代美国房地产业的状况基本 相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性，都出现了前所未有的大起大落，房地 产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段 上，同美国有特别相似之处。1993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品 房价格偏高、空置率上升，从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎 缩疲软之态势。无独有偶，美国1929年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持 续低迷濒临崩溃的形势，两地情况非常相似，都不同程度地出现了一方面商品住房大量 积压滞销，而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始 走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展，这种状况促使美国联邦政府在这个时期先 后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革，才使美 国房地产业于20世纪30年代后期开始逐渐复苏，随之社会经济发展也开始逐步有所好转 。 实践证明，房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地 产业的发展方向和根本出路，而且对于促进国民经济实现良性循环，建立良好的投资环 境，加速城市国际化建设，保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影 响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 (一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6624万平方米，深圳3 28万平方米，其中商品住宅的比率都在70%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲， 由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还，造 成银行回笼资金困难，周期运转不畅，负担沉重。这种连锁式的不良反应，使得资源和 资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持 续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟，体系也不完善，甚至可 以说存在着一些弊端，主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地 产市场波动的制约和宏观调控的影响较大，资金运行很难保证正常循环，这种“风险”作 用的结果表明，现行房地产金融体制已不能适应房地产业发展的需要，确切地说，已与 社会主义市场经济体制不相适应，已到了非改不可的地步。如果现阶段我们不对其深化 改革，非但解决不了眼前商品房空置率过高、资金周转不畅的问题，而且从长远的观点 看也难以保证房地产业和房地产业金融业有较大的发展，类似1993年宏观调控中出现的 “一调就‘死’，不调就‘乱’”的情况，在将来的发展中还会不同程度地出现，其结果是， 房地产周期的低谷徘徊时间会更长，空置率会更高，缺房户和资金积压亦会更多。从支 柱产业角度讲，不仅会影响国民经济的稳步增长和协调发展，而且还会削弱我们在国际 市场上的竞争力，由此也会产生一些社会的不安定因素。所以说，客观现实要求我们必 须加快对房地产金融体制的深化改革，依据经济的规律构建一个能够利于资金循环而且 房地产市场对宏观调控能够表现出一定“弹性”作用的房地产金融体制，使之适应于房地 产和房地产金融市场的运作和发展。只有这个核心问题真正解决了，房地产和房地产金 融业才能持续、稳定、健康、协调地向前发展。 (二)有先进的经验可以借鉴 中外金融理论界已基本形成一个共识：房地产金融体制的完善与否，主要取决于其 有无二级市场以及二级市场的完善程度，因为二级市场比一级市场具有更多的优点：①能 够确保资金有正常流动的渠道；②资金流动更安全；③使资金能够在更大范围内流动。 美国房地产金融两级市场体系非常完备，从我国和深圳目前的实际来看，我们从美 国房地产金融体系中可借鉴之处有三点：
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