深圳写字楼市场调查
第一篇：市场调查篇 深圳市经济发展简介 1. 深圳市“十五”期间发展的总体目标 以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以传统优势产业为基础，实现 三次产业协调发展和全面升级。 大力发展高新技术产业 大力发展计算机、网络与通信、集成电路、软件、光电子、数字家电等信息产业。 抢占信息技术制高点，坚持利用跨国公司的国际化分工体系，加大高新技术产品的元器 件和配套产品生产能力；利用较强的产业配套优势，逐步形成具有民族品牌的整机生产 能力；强化核心技术开发能力和形成核心产品生产配套能力，全力发展集成电路等基础 元器件的设计与制造，重点开发应用软件，加快网络通信产品研发与制造，力争用五年 或更长时间，建成全国乃至亚洲重要的信息制造业基地。 加快培育现代物流业 加快建设集装箱主枢纽港和航空货运中心。以集装箱运输为核心，东西港区并举，加速 盐田港区三期、蛇口港区二三期和赤湾港区凯丰集装箱码头工程和铜鼓航道的建设；进 一步开拓国际航运市场，大力增辟新航线，形成干支结合的航线网络；加快建设华南国 际集装箱多式联运中心，完善港口道路集疏运系统；积极开拓海铁联运业务，不断扩大 港口腹地范围。2005年，深圳港口货物吞吐量达到7000万吨，集装箱吞吐量达到650万标 箱，集装箱国际航线达到100条。深圳机场航空货物吞吐量达到50万吨，其中国际货物吞 吐量达到20万吨。 着力发展现代金融业 加大金融创新力度，推动金融规范化、市场化、国际化再上新台阶，使深圳成为全国最 安全、服务最优良、创新能力最强、市场化水平最高、开放度最大的全国性金融中心之 一。2005年，金融业增加值占第三产业增加值比重达到30％。 努力培育新兴服务业 积极运用信息化技术改造第三产业，大力推行现代经营方式，提高生产服务、流通服务 和消费服务的效率和质量，加快发展传统优势服务业和新兴服务业，努力建成现代服务 业比较发达的城市。 2. 2002年深圳市总体经济发展情况 2002年，深圳市GDP突破2000亿元大关，达到2239.41亿元，在全国大中城市中继续 稳居第4位，按可比价格计算比上年增长15％，比预期目标高出3个百分点。人均GDP达4 6003元，折合5558美元。 2002年深圳市还有多项经济指标排在全省、全国乃至世界前列：全市规模以上工业 企业完成现价工业总产值3571.26亿元，增长24.2％，在全国大中城市中居第2位。全年 外贸出口总额达465.57亿美元，比上年增长24.2％，连续十年位居全国大中城市榜首。 至2002年末，全市金融机构存款余额4952.73亿元，比年初增长21.1％，其中，居民储蓄 存款余额1756.49亿元，增长27.9％，金融机构贷款余额3512.48亿元，比年初增长22.8 ％，存贷规模在全国大中城市中均居第4位。去年全国30强连锁企业中，深圳占4家，其 中华润万佳已经进入全国前10名。深圳港集装箱吞吐量762万标箱，增长近50％，已居世 界第六位。 3. 2002年1-6月份深圳市注册企业情况 ← 深圳市注册外资企业情况 据深圳市工商部门统计，截至今年6月，深圳市共有外商投资企业10942家，投资总 额424．27亿美元，注册资本235．07亿美元。其中仅今年上半年我市就新设立外资企业 641家，这相当于平均每个月新产生逾百家外企。 　　据工商部门有关人士介绍，投资规模扩大，现有企业不断增资扩股是我市外企今年 发展的一大特点。在今年新设立的外商投资企业中，注册资本超500万美元的有37家，超 1000万美元的有28家，同比分别增长了17．8％和27．3％。其中新设立的最大企业创雅 房地产（深圳）有限公司投资额高达6亿港币。另外，今年有315家外资企业增资扩股， 合同外方增资4．91亿美元。 ← 深圳市注册私营企业情况 深圳市私营经济继续保持稳步发展的势头，1~6月份新登记注册的私营企业已达767 3户。到目前为止，深圳市私营企业总数已达57398户，占深圳市企业总数111590户的51 .4％，已占据深圳市企业的半壁江山。 　　深圳市新注册的私营企业呈现出一些特点：私营企业的发展规模越来越大。其中， 注册资本500~1000万元的企业有1759户；1000万元以上的企业978户；注册资本过亿元的 企业有26户。 　　有越来越多的私营企业从事高科技产业。深圳市自去年10月份开始实施《关于促进高 新技术企业发展若干注册问题的暂行规定》后，越来越多的私营高科技企业诞生。深圳市 科技部门统计，目前，经科技部门认定的私营高科技企业就已经超过一千家。到目前为 止，私营科技型、外向型企业比去年增加了近6成。 [pic] 4. 2003年发展计划与近期情况 今年深圳经济增长的预期目标拟定为12％，全年国内生产总值预期目标为2520亿元，人 均GDP4.9万元。而规模以上工业企业总产值（1990年价）要实现4940亿元，预期增长17 ％。2003年1月深圳市已经取得GDP同比增长14．5％的良好开端。 深圳市写字楼市场情况分析 1.深圳市以往写字楼的发展简况（1987年——2000年） 深圳市的写字楼发展（1987年—2000年）可以划分为三个阶段： 第一阶段发展初期（1987年—1992年） 指20世纪的80年代末期至90年代初期，该阶段深圳市开发的写字楼相当少，1987年至19 92年5年间，深圳市共出让写字楼用地22.13万平方米,考虑到当时的深圳尚处于起步阶段 ,其中的大部分写字楼用地为行政办公用用地,当时的商品写字楼用地就更少。此阶段深 圳市开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围。 第二阶段迅速发展期（1993年—1996年） 1993年至1996年是深圳市的写字楼开发的迅速发展期，1995年全市共出让写字楼用地44 .37万平方米，为深圳市成立以来写字楼出让最多的一年。当今深圳市场上主要写字楼多 为该时期开始动工兴建，包括罗湖的嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大厦、发展银行 大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等等。 第三阶段市场淡静期 1997年，亚洲金融风暴爆发，全球经济均受到严重影响，而中国经济在经过1995年和19 96年的“软着陆”，也进入一个平稳发展期，深圳写字楼市场一方面受宏观经济环境的影 响，同时更由于前期开发过热，存量压力大，迅速进入一个淡静期，房地产开发商对进 入写字楼市场非常谨慎。 深圳市历年国内生产总值和写字楼市场数据 （金额单位：万元，面积单位：万平方米） |年份 |国内生产总值 |用地出让面积|施工面积 |竣工面积 |销售面积 | |1988 |869807 |4.42 |45.28 |5.19 |6.44 | |1989 |1156656 |3.38 |55 |9.01 |1.82 | |1990 |1716665 |6.59 |31.07 |8.67 |2.31 | |1991 |2366630 |1.68 |47.72 |7.93 |2.1 | |1992 |3173194 |5.59 |101.91 |9.2 |9 | |1993 |4492889 |23.45 |152.43 |11.51 |5.85 | |1994 |6151933 |33.54 |132.75 |10.01 |13.29 | |1995 |7956950 |44.37 |214.51 |34.24 |17.37 | |1996 |9500446 |31.92 |238.93 |42.5 |32.33 | |1997 |11300100 |10.89 |181.76 |34.22 |28.88 | |1998 |12892800 |22.29 |130.58 |24.86 |22.06 | |1999 |14365100 |23.16 |140.44 |20.03 |15.02 | |2000 |16652400 |18.24 |111.56 |13.54 |12.19 | [pic] 深圳市历年办公楼土地出让情况 |年度 |面积(万平方米)|特区内 |特区内所占比例 | |1987-1992 |22.13 |22.13 |100% | |1993 |23.45 |15.58 |66.44% | |1994 |33.54 |26.4 |78.71% | |1995 |44.37 |24.53 |55.29% | |1996 |31.92 |13.73 |43.01% | |1997 |10.89 |3.88 |35.63% | |1998 |22.29 |7.23 |32.44% | |1999 |23.16 |6.76 |29.19% | |2000 |18.24 |4.38 |24.01% | |2001年上半年 |3.59 |0.92 |25.6% | 2.深圳三大片区写字楼特征分布（2000年-2002年） 深圳写字楼市场经过1999年一年的观望与预热，从2000年开始有了明显的回暖，并在20 01年继续保持平稳增长的态势，而到了2002年，市场则有点热得烫手了。 根据专项调查显示，深圳写字楼大多分布于罗湖、福田两区，罗湖集中了金融证券、投 资贸易、顾问咨询、高科技及船运物流业等企业，主要以外资为主，其次为港澳台资和 中外合资企业，绝大部分客户是租赁为主，购买的主要为银行客户。福田区写字楼市场 的吸引力有所增强，因为计划更换写字楼的客户基本倾向再次选择原所在区（即福田区 ）的写字楼。南山区因为集中了深圳的高科技企业，也有一定后劲。 ← 罗湖区 罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区，经过20年的发展，形成以国贸为中心和 以地王为中心，辐射周边地区的商务办公区。 以国贸为中心的商务办公区，由于其写字楼基本都是深圳上个世纪80年代的建筑，所以 大多立面陈旧、内部设施落后。但是，该地带离罗湖口岸近，出入关方便，仍是很多香 港公司首选的办公地。随着深圳整个城市发展的西移，这一带写字楼物业租售逐渐减少 ，在“眷恋罗湖”的扼腕疾呼中，总让人感受到“夕阳无限好，只是近黄昏”的无奈。 　　地王大厦是深圳上个世纪90年代建筑的代表，至今仍是深圳的标志性建筑之一。以 地王大厦为中心，深圳证券交易所、发展银行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目，共 同组成了蔡屋围商务办公区。该区域是深圳目前商务办公环境最成熟，设施配套最完善 的高档商务办公区。在深圳设立分支机构的跨国公司、本地大型实力公司，大都集中在 本区域内，如美国友邦、深圳太太药业。本区域内的写字楼物业，随近年整体经济的复 苏，目前租售情况较好。 ← 福田区 在这场深圳写字楼大战当中，市场热点也开始从过去的罗湖往福田转移，其它区域只有 零星供应。根据调查的结果显示，福田区几乎囊括了今年上半年全部新写字楼的供应， 主要集中在华强北一上海宾馆、中心区、车公庙三个地带。 华强北一上海宾馆片区，集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批 高素质写字楼。由于该区域内拥有深圳最大的电子、通讯市场，如爱华电脑市场、赛格 电子市场、远望数码城等，所以，写字楼租售客户中，电子、通讯类公司占有相当比例 。 福田中心区，是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域。特别是南片区CBD商务中心 区，更将是未来深圳高档写字楼集中的地带。在市政六大工程建设的带动下，中心区已 成为整个市场关注的热点。 虽然，目前中心区内的配套设施还非常不完善，区域内正在发售的写字楼项目，却 由于大力炒作中心区概念、CBD概念，都取得不错的销售业绩。国际商会大厦、江苏大厦 即是如此。但是，中心区未来写字楼总的供应量将超过50万平方米，这必将使中心区成 为深圳写字楼激战的战场。 www.3722.cn 中国最庞大的资料库下载 ← 南山区 南山区远离罗湖区、福田区，该片区的写字楼具有相对的独立性，主要集中在科技园片 区和南山商业文化中心区两个地带。 深圳南山区在发展初期基本以工业为主，区内有蛇口工业区、南油工业区和西丽工业区 等大型工业区，因此区内写字楼市场一直不甚发达。从1996年至2000年，南山区每年均 有少量写字楼推向市场，其中较具知名度的写字楼有海王大厦、深圳发展银行南头大厦 、新绿岛大厦、新时代广场等。 新建的跨海大桥预计2004年年底建成，2005年通车。特别是以蛇口的信息化社区为代表 ，南山区有望成为深圳市信息化水平最高的一个区。国家建设部公布的2001年科学技术 项目计划--信息技术研究开发与示范项目中，蛇口工业区被列为信息智能化示范社区。 这是目前全国唯一的国家级信息智能化示范社区。蛇口工业区计划在三年内建成一个信 息岛。蛇口的信息化水平对提高南山区的写字楼租售水平有一定的推动作用。 南山区是深圳市高新技术企业创业环境最好的一个区。深圳市在南山区创建了多个创业 中心，有留学生创业园、创业服务中心、在蛇口区成立了多个孵化器。南山的科技园区 ，是深圳的产、学、研基地，集中了深圳大量实力雄厚的科技型实业公司和研究中心。 该片区的写字楼多为工业厂房改建，素质不高。但是，一些大...
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