星河商业城项目定位报告(doc 63)
星河商业城 项目定位报告 重要提示 ◎项目定位： 广安现代休闲商业城 ◎项目主题： 以购物休闲为主的现代商城 ◎规划元素： 集中式与分散式规划 ◎建筑形式： 塔式建筑 ◎产品特性： 承载商业原色，重置都市休闲 商场式幻变空间结构 独立单位与规模产权的有机结合 ◎中高档次： 硬件—产品质素高、单位结构优先、配套品位高 星河商业城 （备用名：星河香港城 星河女人世界 广安华联商厦 ） 广安星河商业城定位报告 目 录 基础数据调查说明 第一章 基本数据统计情况 一、在经营商业项目调查 二、再投资商业项目选择 第二章 项目区位分析 一、区位环境分析 二、项目地块分析 第三章 可类比商业地产项目市场调查分析 一、项目板块开发调查分析 二、已建项目调查分析 三、在建项目调查分析 第四章 目标客户分析 一、目标区域 二、隐形客户群 三、显性客户群 四、目标客户定位分析 第五章 项目定位 一、商业形态定位 二、商场定位的意义 三、商场定位的基本要素 四、星河商业城商业主题定位 五、项目产品定位 六、目标客户定位 七、价格定位 项目定位考虑的因素 1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的商业地产发展水平。 2、项目所在地的消费者心理和特征 3、规划设计方向。 4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、项目地块价值的挖掘。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用. 7、项目所在地所享有的思源广场优势，在项目中应该得到充分利用8、本设计要点 之产品具有市场的“引导性”，因此产品的设计已经拔高于市场；产品以中高档型商 城为设计要点的基础。 9、在设计中，充分注意项目旁的商业步行街的规划与商业效应。 10、项目不在繁华商业区，应引起设计定位的重视。 基础数据调查说明 问卷说明：本次问卷由圣尔泽（重庆）房地产管理咨询公司分两阶段进行。 一、样本框：广安市广安区（包括城南、城北区域：思源大道附近（28份），老城区（ 26份），城北（26份） 二、抽样方法：随机抽样； 三、调查方法：商城面访和进入商铺走访； 四、样本量：广安市内80份，有效数66。其中一般投资商调查55个，有效样本44个；商 业地产项目专项调查25份，有效样本22份。 五、统计方法：运用SPSS统计分析软件进行频数统计，相关分析。 第一章 基本数据统计情况 一、在经营商业项目调查 1、经营商铺的面积 |面 积 |30 m2以下 |30-50 m2 |50-80 m2 |80-100 m2 |101 m2以上 | |人 数 |22 |27 |2 |2 |3 | |百分比（%） |39.2 |48.2 |3.5 |3.5 |5.6 | [pic] 2、总投资额（商铺购买价） |投 资 额 |10万元以下|11-20万元 |21-30万元 |31-50万元 |50万元以上| |人 数 |10 |11 |2 |2 |1 | |百分比（%）|37 |41 |7 |11 |4 | [pic] 3、租赁价（元/m^2） |年 租 金 |4000元以|4001～8000 |8001～10000|10001～12000|12000元以| | |下 |元 |元 |元 |上 | |人 数 |5 |17 |5 |12 |6 | |百分比（%|12 |37 |12 |26 |13 | |） | | | | | | [pic] 4、经营产品 |业 种 |食杂 |百货 |建材 |餐饮 | |人 数 |14 |13 |7 |5 | |百分比（%） |36 |33 |18 |13 | [pic] 6、店员人数 |人 数 |1人 |2～3人 |4～6人 |6～8人 |8人以上 | |人 数 |14 |34 |5 |1 |2 | |百分比（%） |24 |61 |9 |2 |4 | 7、主要交通工具 |交通工具 |一辆小汽车 |一辆送货车 |社会车辆 |摩托车 | |人 数 |1 |3 |23 |6 | |百分比（%） |3 |9.1 |69.7 |18.2 | 二、再投资商业项目选择 1、新商业形态 |商业形态 |连锁店 |商铺 |集中式 |产权式商铺 |改行 | |人 数 |16 |32 |10 |2 |1 | |百分比（%） |26.2 |52.4 |16.3 |3.4 |1.7 | [pic] 2、商业投资计划（投资额） |投 资 额 |10万元以下 |11～20万元 |21～30万元 |31～50万元 | |人 数 |30 |19 |4 |1 | |百分比（%） |56 |35 |7 |2 | [pic] 3、购买（租赁）面积 |面 积 |30 m2以下 |30～50 m2|50～80 m2|80～100 m2|101 m2以上| |人 数 |16 |29 |2 |3 |3 | |百分比（%） |30.3 |54.8 |3.7 |5.6 |5.6 | [pic] 4、承受的租赁价格 |单 价 |20元/ m2 |21～30元/ m2 |30元/ m2以上 | |人 数 |15 |17 |3 | |百分比（%） |42.8 |48.5 |8.7 | [pic] 5、承受的购买价格 |单 价 |1500元/ m2以下|1600～2000 |2001～3000 |3001 | | | |元/ m2 |元/ m2 |元/ m2以上| |人 数 |3 |13 |13 |18 | |百分比（%）|7 |28 |28 |37 | [pic] 6、投资位置 |位 置 |城北 |城南 |开发区|商业街 |视位置而定 |城中 | |人 数 |17 |30 |3 |2 |3 |1 | |百分比（%）|30.3 |53.5 |5.4 |3.6 |5.4 |1.8 | [pic] 7、选择业态 |业 态 |自主 |连锁经营 |统一经营 |商业管理 | | |经营 | | |公司 | |人 数 |37 |14 |3 |9 | |百分比（%） |58 |22 |5 |15 | [pic] 8、选择业种 |业 种 |食杂 |百货 |餐饮 |建材 |超市 |精品店 |专卖店 |其他 | |人 数 |5 |6 |8 |3 |4 |3 |6 |25 | |百分比（%） |8 |10 |13 |5 |7 |5 |10 |42 | [pic] 9、购买商铺付款方式 |付款方式 |一次性 |分期 |按揭 | |人 数 |21 |26 |13 | |百分比（%） |35 |43 |22 | [pic] 10、打算购买的商场（店）是 |标 准 |毛坯房（清水房） |装修房 | |人 数 |45 |9 | |百分比（%） |83 |17 | [pic] 11、如果是集中式商场，选择几层？ |层 数 |1F |2F |3F |4F | |人 数 |44 |17 |3 | | |百分比（%） |68 |27 |15 | | [pic] 12、主要交通工具 |交通工具|一辆小汽车|一辆送货车|社会车辆 |摩托车 | |人 数 |5 |4 |23 |5 | |百分比（|14 |11 |61 |14 | |%） | | | | | [pic] 第二章 项目区位分析 一、区位环境分析 广安是中国改革开放和社会主义现代化建设邓小平同志的故乡，位于四川省东部，华蓥 山脉中段，嘉陵江、渠江纵贯南北，幅员面积6344平方米，总人口约450万，是四川省毗 邻重庆市最近的一个地级市，四川进入三峡经济区的“东大门”，大三峡旅游区的重要节 点，广安城区由城北和城南组成，城北是老城区，而城南是从91年开始作为广安城区的 重点开发区。是全市的政治、文化商业中心，是全市经济发展的增长极和广安市发达经 济圈的核心区。目前大型的商业地产已近10家进入该区，五年内广安城南将是一个现代 化的商业城市。 二、项目地块分析 星河商业项目占地约6667平方米（10亩），土地已征用。属于高尚商业用地。 2.1项目地段属高尚居住区 星河商业城项目依傍星河明苑，位于思源广场南侧，北接思源宫，西侧与城市干道 连接。地势平坦，具有良好的交通及景观条件，属广安市黄金地段，是高尚居住、旅游 、休闲消费的最佳场所，适合开发为高档商业区。 2.2与政治性的游览广场紧紧相连 星河商业城紧临的思源广场是为了纪念邓小平同志而修建的，由于伟人邓小平的影 响，各地来广安思源广场游览观光的游客络绎不绝，每个周末的水幕电影将吸引、汇集 大量的市民和游客。因此，思源广场成为观光圣地，势必推动该区商业的发展，吸引更 多的投资者和经商者。 2.3思源大道为项目提供了交通便利 新建的思源大道是广安的迎宾大道，也是景观大道。思源大道经过项目并沟通城南 与城北，其中公交车与的士车可交梭穿行。为项目提供了极大的交通便利。 2.4地块周边是高尚居住区 根据目前广安市房地产市场发展趋势和项目所处的地理位置，星河商业城项目的规 划在城南属于中高档型商业用地地块。项目周围有已建和再建的住宅区均为高尚居住区 ，为项目提供了优质客源。 3、项目SWOT分析 3.1项目SWOT分析表 |优势（S） |劣势（W） | |[pic]交通便捷。紧邻思源大道，未|[pic]目前区域配套不完善，区域环境 | |来区域发展有良好的预期； |较差，人气不旺，购物休闲商业氛围差| |[pic]新兴高尚居住区，规划合理；|。 | |[pic]自然环境好。规模较大的思源|[pic]目前市民对该区的中高档休闲商 | |广场、思源宫、向阳大市场和图书 |业尚未有明确认识。 | |馆为本项目平添了更多更轻松的商 |[pic]板块的景观配套、商业配套发展 | |业机会。 |需要较长时间。 | |[pic]项目具有一定的商业规模优势|[pic]休闲商业价格空间受限。 | |； | | |[pic]项目专业化、高品质、高档次| | |开发； | | |[pic]项目旁有一新兴商业步行街，| | |为项目增添了规模商业机会。 | | |机会（O） |威胁（T） | |[pic]高尚居住区，房地产市场发展|[pic]面临的商业楼盘竞争力较大，对 | |潜力较大；商业地产有更大的空间 |项目有一定的影响。 | |； |[pic]面临的竞争商业楼盘规模大。 | |[pic]该区本项目可作为广安城南的|[pic]商业投资者看好的好地段较多的 | |标志性高档商业区来开发； |目前还是城北。 | |[pic]此区域缺乏高档次、品质优的|[pic]市区投资商对城南商业板块的环 | |商业产品供应； |境没有足够的认识。 | |[pic]只要宣传和现场销售得力的情| | |况下，可以创造高单价； | | |[pic]目前区域处于高档商业地产的| | |启蒙期，供应量较小。 | | 3.2 SWOT分析的优劣运用： 3.2.1发挥优势，利用机会 (在区域配套、环境不断完善的基础上，借助其优越的地理位和媒体的宣传炒作，提 升其商业区的认同度，美誉度。 (结合本项目定位和考虑规避市场竞争的基础上，产品设置注意倾向市场需求空档 (充分利用思源广场的知名度来吸引市内外的客户，增强客户购买信心 3.2.2消除、弱化威胁及劣势 (借助城南市场良好的潜力，诉求城南未来的发展和升值潜力 (开发时间宜早不宜迟（明年为邓小平同志诞辰一百周年）...
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