徐州龙润山庄市场报告
龙润山庄市场报告 ARUN·上海安瑞投资咨询有限公司 2004年11月 目 录 第一部分 宏观环境 ……………………………………………………………………………………………………………………4 1. 地理环境 ……………………………………………………………………………………………………………………4 2. 行政区划 ……………………………………………………………………………………………………………………5 3. 经济环境 ……………………………………………………………………………………………………………………5 4. 人文环境 ……………………………………………………………………………………………………………………8 5. 交通环境 ……………………………………………………………………………………………………………………9 6. 消费环境 ……………………………………………………………………………………………………………………10 第二部分 徐州房地产市场 ……………………………………………………………………………………………………………15 一、概述 ……………………………………………………………………………………………………………………15 二、徐房指数 ……………………………………………………………………………………………………………………21 第三部分 徐州别墅市场研究 ………………………………………………………………………………………………………… 23 一、徐州别墅市场综述 ………………………………………………………………………………………………………… 23 二、徐州别墅区域分布研究 …………………………………………………………………………………………………… 25 三、细分物业简述 ……………………………………………………………………………………………………………… 27 四、区域市场分析 ……………………………………………………………………………………………………………… 29 第四部分 龙润山庄分析 …………………………………………………………………………………………………………… 47 一、项目概况 …………………………………………………………………………………………………………… 47 二、项目周边环境 …………………………………………………………………………………………………………… 47 三、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………… 48 四、项目定位 ……………………………………………………………………………………………………………… 50 附：项目投资财务可行性分析（框架）……………………………………………………………………………………………… 56 第一部分 宏观环境 一、地理环境 徐州位于东经116°22＇,北纬33°43＇-- 34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内 陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140 公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门 户，北国锁钥，中原屏障之称。 徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北 向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。徐州境内河流纵横 交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北. 徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，光照充足，雨量 适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨， 秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富 钾矿页岩、硅石、粘土等。 二、行政区划 徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%，其东西长约210公里，南北宽约 140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五 区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县 ；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地 段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。 三、经济环境 2004年1- 10月份，徐州经济继续保持良好的发展势头，工业生产加快、产销衔接良好，投资、出 口、消费三大需求保持旺盛，居民收入稳步提高、市场物价继续攀升，财政收入平稳增 长、金融存贷持续增加，全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。 1、工业生产加快 产销衔接良好 　　工业生产快速增长。1- 10月份，全市国有及年产品销售收入500万元以上非国有（规模以上）工业增加值完成1 87.24亿元，增长22.0%，增幅比上月加快0.2个百分点。工业生产的主要特点：一是重工 业生产增势强劲。今年以来重工业一直以较快的速度增长，1- 10月份，重工业完成增加值为121.46亿元，同比增长34.8%,增幅比上月加快0.2个百分点 。二是外商及港澳台投资企业、其他类型企业增速加快，股份制企业保持稳定。1—10月 份，外商及港澳台投资企业、其他类型企业完成工业增加值分别为13.35亿元和13.00亿 元, 增长17.2%和30.5%，增幅分别比上月加快2.8个百分点和2.2个百分点。股份制工业企业 完成工业增加值为104.69亿元,增长28.5%。三是私营经济发展迅猛。1- 10月份，全市私营工业企业完成工业总产值129.38亿元，同比增长36.4%，增幅高于全市 平均水平5个百分点。四是大企业、集团的带动作用依然较强。1—10月份，全市30家大企 业、大集团生产势头良好，累计完成工业总产值389.92亿元,同比增长34.2%,其增幅超过 全市平均水平。五是市区工业快于六县（市）工业。1- 10月份，市区、六县（市）分别完成工业总产值381.79亿元、231.92亿元,同比分别增长 34.5%和25.5%。 　　产销衔接态势良好。1-10月份，全市工业品销售率为97.6%。 2、三大需求保持旺盛 　　投资继续保持较快增长。1—10月份，全市全社会固定资产投资完成319.22亿元，比 去年同期增长20.4%，其中，国有及其他单位投资完成175.16亿元，同比增长28.2%。在 国有及其他单位投资中，基本建设、更新改造和房地产开发投资分别增长29.3%、28.4% 和0.1%。 　　进出口贸易、实际利用外资增长较快。今年以来，我市把对外贸易经济作为加快徐 州经济发展的第一要务来抓，加大招商引资的力度，对外贸易呈现持续快速增长的态势 。 1—10月份，全市进出口总额6.03亿美元，比上年同期增长63.1%，其中出口总额2.38亿美 元，增长21.4%。协议外资、实际利用外资增幅有所回落。1—10月份新签协议外资金额3 .96亿美元,比上年同期增长2.2%；实际利用外资1.95亿美元，同口径增长17.9%。 　　消费需求回升加快。10月份，全市各大商家抓住“十一”黄金周的销售商机，大力开 展各种促销活动，商品销售和餐饮业较为火爆,带动消费品市场较快增长。10月份，全市 社会消费品零售总额20.40亿元，比上年同期增长13.2%。1—10月份累计实现消费品零售 总额191.23亿元，比上年同期增长11.9%，增幅比上月加快0.1个百分点，呈现持续回升 的良好态势。分销售地区看，县域市场繁荣活跃，市和县以下市场保持稳定。1—10月份 县的消费品零售额增长21.9%；市及县以下消费品零售额分别增长11.8%和9.1%。分行业 看，其他行业、餐饮业较为活跃，批发零售业保持稳定，1—10月份分别增长16.5%、13. 7%和11.6%。 3、居民收入稳步提高 市场物价继续攀升 　　城镇居民家庭收入稳步提高。1- 10月份，全市城镇居民人均可支配收入达7457.19元，同比增长9.5%。 　　市场物价继续攀升。10月份，全市市场物价总水平延续九月份的上涨势头，继续攀 升。当月全市居民消费价格总指数上涨2.7%，创今年以来新高。1- 10月份，全市居民消费价格总指数上涨1.2％，其中，服务项目价格上涨3.0%，消费品价 格上涨0.7%。从各大类分类价格看，食品类、烟酒及用品、衣着类、医疗保健和个人用 品、娱乐教育文化用品及服务类、居住类价格较上年同月有所上涨，分别上涨2.3%、1. 2%、0.2%、1.8%、2.4%和1.7%,家庭设备用品及维修服务、交通和通讯价格比去年同期有 所下降。 4、财政收入平稳增长 金融存贷持续增加 　　财政收入平稳增长。1—10月份，全市财政总收入完成70.67亿元，比上年同期增长3 2.6%，同口径增长25.9%。其中地方收入完成33.97亿元，增长32.6%，同口径增长17.9% ；中央收入完成36.70亿元，增长32.6%。财政支出44.32亿元,比上年同期增长28.8%。 　　金融机构存贷款持续增加。10月末全市金融机构存款余额710.27亿元，比年初增加 92.10亿元，增长14.9%；其中城乡居民储蓄存款余额471.77亿元，比年初增加54.98亿元 ，增长13.2%。贷款速度继续加快,贷款增幅再创新高。10月末，金融机构贷款余额456. 98亿元，比年初增加57.38亿元，增长14.4%，增速比9月末加快0.1个百分点。其中短期 贷款增长11.3%，工业短期贷款增长21.6%。 四、人文环境 1、历史沿革 ——“自古彭城列九州，龙争虎斗几千秋”。徐州历史悠久，帝尧时为大彭国，有2700多年 的建城史，是江苏境内最早出现的城邑。这里是上古养生学家彭祖的封地，汉代开国皇 帝 刘邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。 ——据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始， 到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役，发生在 徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使徐州在中国乃至世 界军事史上有着重要的地位。 2、人口状况 ——截止2002年全市户籍人口904.44万，其中非农业人口250.30万，占人口总数的27.7%。 ——徐州人口以汉族为主。据第四次人口普查资料，全市汉族人口比重为99.82%，另外还 有回、苗、布依、满、蒙古、土家等４９个少数民族，占全市总人口的0.18％，其中尤 以回族人口居多。 五、交通环境 1、徐州外部交通环境优越， ——徐州素有“五省通衢”之称。京沪、陇海铁路在此交汇，京、杭大运河傍城而过，为全 国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。 ——徐州铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、 北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对，徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽 ，有调作业量居全路首位。 ——徐州境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里，其中一级公路 500余公里，二级公路714公里。公路通车里程在江苏省处于领先地位。 ——国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场，已开通至北京、上海、广州、深圳 、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线，并积极发展海外专、包机业务；大 郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至北京、惠州航线 ——徐州内河航运发达，有黄金水道之称的京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4 个内河大港，年吞吐量2000多万吨。 2、徐州市区交通状况得到相当大的改善。 ——淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西安路、复兴路以及二环线、三环线 等主干道纵横交错，构成了徐州市区的交通网络，这些道路基本都已完成改造，路况较 好，行车方便。 ——中心地段和主干道路况较好，但主干道的绿化做得不够，市区次干道道路陈旧，交通 环境欠佳。需要改造的力度较大。 ——城市公共汽车营运线路较多，基本能抵达市区各重要地点。但营运公交车还需改善， 行车路线和车次规划需优化设置。 六、消费环境 1、城市居民收入稳步增长 　　徐州市区300户城市居民家庭抽样调查资料显示，1—9月份城市居民人均可支配收入 为6788.45元，同比增长10.24%。从收入来源看，工薪收入增长较快，经营净收入高速增 长，是拉动可支配收入增长的主要原因。 1)、工薪收入仍是居民家庭收入的主要来源 　　1—9月份城市居民人均工薪收入4700.97元，同比增长7.3%，占家庭总收入的比重为 64.3%，其中：工资及补贴收入人均4651.05元，增长9.6%。增长的主要原因：市政府积 极推行一系列有力的措施，在去年基础上再次提高企业最低工资标准和工资指导线；加 强对劳动政策执行情况的检查和监督；机关事业单位年度考核晋级。 2)、经营性收入迅猛增长 　　1—9月份城市居民人均经营净收入319.78元，同比增长3.68倍，占家庭总收入的比重 为4.4%.经营性收入高速增长的主要原因有二：一是从事个体经营的人数增加，抽样调查 资料显示，今年前三季度，徐州平均每...
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