尚城豫园项目124亩块地项目可行性分析报告
目 录 一、概况 1、项目概况 2、报告范围 3、公司简介 二、项目建设规模及建设内容 1、项目建设规模 2、项目建设内容 三、项目组织管理机构 1、项目建设组织管理 2、项目运营组织管理 四、项目市场分析及市场定位 1、市场分析 2、市场定位 五、项目选址及建设条件 1、项目选址 2、建设条件 六、尚城豫园项目整体策划 七、项目产品规划 1、总体规划 2、工程方案设计 3、项目总图布局 4、智能化系统设计 5、项目配套设施 八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能 1、环境保护 2、安全卫生 3、消防 4、节能 九、项目投资估算和资金筹措 1、投资估算 2、资金筹措 十、财务与效益分析 1、财务分析 2、效益分析 十一、项目风险分析 1、项目风险分析 2、项目风险回避 十二、结论 1、项目建设规模 尚城豫园项目总占地面积124亩，总建筑面积约15万平方米。遵循社区完整功能的要 求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有 托儿所、幼儿园、中小学、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施 ，是合肥东区新崛起的一个中等规模小区。 2、项目建设内容 （1）多层公寓 尚城豫园多层公寓的总建筑面积约60000平方米，建筑样式为砖混（或框架）结构， 采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错 层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。整个小区 充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。宅前绿化结合组团绿化、中心 绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。 （2）小高层公寓 尚城豫园小高层公寓的总建筑面积约70000平方米。 （3）配套商业面积（包括车库） 建筑面积约15000平方米 （4）公共生活设施 总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。 （4）物业管理 尚城豫园实行封闭式现代化物业管理。 供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座； 通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络； 电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视； 邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务； 周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区 周边进行巡逻； 1. 尚城豫园项目组织管理结构 1、项目建设组织管理 该项目建设的具体实施由安徽金大陆集团合肥置业公司具体负责，项目初期的投资 机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由 项目公司和企划中心共同完成，项目公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评 价。 2、运营组织管理 尚城豫园项目采取独立法人制，即由安徽金大陆集团投资开发，按照现代企业制度 的规范要求，组织管理本项目。 2. 项目市场分析及市场定位 1、项目市场分析 (1)整体市场交易活跃，持续走强 在国家和各级政府的一系列扩大内需，激活房地产市场，培育新的经济增长点政策 、措施的指导下，各种对楼市产生“利好”的配套政策的出台及住房金融服务的提供，房 地产正成为新的投资热点和消费热点。 2001年度，合肥市房地产开发投资总额达到18.67亿元，较上一年度增长30.11%，住 宅施工面积322.54万平方米，较上一年度增长31.84%，住宅新开工面积174.65万平方米 ，较上一年度增长69.14%，住宅竣工面积114.92万平方米，较上一年度增长27.5%。在销 售方面，2001年度销售面积83.15万平方米，销售额13.94亿元，分别较上一年度增长1. 19%、1.11%。住宅空置面积下降达到26.78%。 2002年前三季度，合肥市房地产开发投资总额达到27.38亿元，施工面积478.09万平 方米，分别较上一年度同比增长1.19%、1.11%。 2002年，房地产市场明显特点是：淡季不淡，市场活跃，价格稳中有升，居民个人购房 已成为消费主体，抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大。 2003年前5个月，全市房屋施工面积526万平方米，其中去年结砖面积362万平方米。 全市房地产开发项目中正在预售的有158个项目，已预售出面积152.5万平方米（占5月份 在建面积的28.9%），其中住宅项目136个，已预售出面积122.5万平方米（占在建住宅面 积的29.8%）；其他项目22个，已预售面积30万平方米，共收取预收款10.4亿元。2003年 前5月，取得“商品房预售许可证”的商品房面积为130万平方米，同期商品房预售面积为 103.5万平方米，占可预售总量的79.6%。前5个月，现房销售率达到72.2%，预售率达79 .6%，空置房也大幅度地得到消化，这些都说明，我市房地产市场的消化力度、市民的住 房消费、投资需求和能力在稳步提升。同时，各区位、价位的在建楼盘，基本未出现“冷 盘”现象，绝大多数开发企业对目前商品房预（销）售情况比较满意，对市场前景看好。 东区1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉兰苑销售情况良好，西区2500元 每平方米左右的如学府花园、桂花园甚至出现排队预购现象，桃花科技园开发区的翡翠 花园一期8万余平方米基本上是施工与销售同时完成，位于南淝河畔的“中央花园”项目， 尚未开盘，因其区位环境优势，已有四百余户消费者前来预订。从总体上看，我市房地 产市场仍处于良性运行状态，发展是健康的。 （2）购房主体发生变化 国家停止住房实物分配后，住房消费由“集团采购”转向“散户时代”，2002年个人购 房就已经占商品房销售面积的94％，成为主导房地产市场发展最活跃、最积极的因素。 （3）消费需求多样化 消费者由于收入水平、文化层次、家庭特征等具有差异性，导致消费者在购房时对 区位、环境、规划设计、户型、面积、配套、物业管理等方面存在不同的选择。 （4）开发商参差不齐，未来几年将是行业整合期 2003年度，合肥市房屋开发公司达到400余家，只有为数不多的开发商具备一、二级 资质，大多数企业无品牌、资金实力小、抗风险能力差。今后的一段时间，将是房地产 行业重新洗牌的整合期，房地产行业必须以雄厚实力在市场竞争中脱颖而出，弱势企业 将被淘汰出局。 （5）畅销产品分析 在楼盘调研过程中，总结后我们会发现，以下几类产品较为畅销： 一：高性价比型。像华源国际城、罗马花园、天使苑、玉兰苑、等，价格处于中下 游，售价一般在1400元每平方米，能满足人们的普通居住要求，规模适中，小区具备一 般生活配套，此类产品深受广大消费者欢迎。 二：中高档型。诸如元一时代花园、长春都市花园等，消费群体定位在中高收入层 面，小区规划、产品设计等各方面标准较高，有突出卖点，操作得法，能够吸引大批消 费者。 2、项目市场定位 在对类似项目（主要以玉兰苑为研究对象）及市场需求进行深度分析后，我们发现 ，新站区及东区附近由于市场集群内大量商户、年轻白领、肥东县迁徙人群及地缘性置 业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。 尚城豫园整体定位为未来配套齐全的中档社区，适应大部分消费者需求，价位在15 00元每平米左右，是合肥市郊的现代居住项目，受合肥东区最近两年房产市场发展的影 响，中高档小区目前已经进入一个稳定的增长期，而且价位随着市场经济的整体发展， 总体趋于上升趋势。 本项目位于二环路以东，紧邻二十埠河。本项目将大大提升小区的环境、户型设计 以及居住的适宜性等各方面的现代居住水平。同时二十埠河河道正在调整，并兴建4000 0平米的绿地、广场。 根据本项目的市场定位，我们将本项目销售对象确定为： 1. 年轻的“准合肥人”：主要是指企事业单位年轻的职员，这一批消费群体，知识层 次较高，工作年限短，工资收入在1500元/月，但没有多少积蓄，对住房有强烈 的需求，对价格关注。 2. 投资客户：追求物业的升值，对项目的升值潜力有很深的研究。 3. 外来客商：本项目地处合肥东侧，所在区域内集聚着安徽大市场、长江批发市场 等大型市场、摩托车、汽车大市场等大型物流中心，市场群内有大量来肥经营 的外地客商，经济实力强，有置业愿望。 4. 瑶海工业区内的职工：在未来几年内，瑶海工业区将有数十家企业进驻，将来的 住宅需求量巨大。 5. 部分肥东居民：肥东居民长期以来形成了一种做省城人的优越感和自豪心理，近 年来迁徙合肥的趋势在不断增强。本项目将成为此类消费者迁居合肥的最佳跳 板。 3. 项目选址与建设条件 1、项目选址 本项目选址紧邻东二环路，南临二十埠河，占地124亩。二十埠河即将调整河道，兴 建40000平米的绿地广场，极大的提升了小区的居住品位。 目前地块场地已经完成平整，减少前期项目基础设施投入，缩短了开发周期，地块 的土地征用工作已经完成。 2、建设条件 合肥新站综合开发试验区是安徽省政府于1995年4月批准设立的省级开发区，规划面 积10平方公里，集中开发6平方公里，享受市级经济管理权限。试验区前身为合肥市新火 车站建设区，于1992年11月伴随着国家重点工程合肥铁路枢纽新客站的开工建设而诞生 ，1996年2月国家建设部批准将合肥新站综合开发试验区列为全国首家城市综合开发试点 区。经过8年的艰苦努力，一个集现代化交通、商贸、金融、旅游、信息服务为一体的环 境优美、设施齐全的新城区已展露丰姿。 开发区管委会按照精干、高效的原则设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、 地税、财政、公安、房产、建管、供水、供电等职能机构，具体负责工业区各项管理工 作，高效率、快节奏地为投资者提供优质服务。 　　开发区制定并实行一整套稳定的优惠政策，依法保护投资者的合法权益。 3、水文地质条件 本项目区域内，地势高差小，较为平坦，大部分已经平整，将来土方工作量小，二 十埠河河面宽30米以下。主要气象资料如下： 年最大降雨量： 1541.9毫米 年平均降雨量: 1067.2毫米 冬季平均风速及主导方向 25米/秒（东北风） 夏季平均风速及主导方向 25米/秒（东南风） 最大冻土深度 0.6米 最大积雪厚度 0.46米 4. 项目整体策划及营销计划 1、项目整体策划 1. 策划包装 策划包装时针对项目的特点，从市场定位出发，通过整套的销售资料及广告平面的 制作，使项目树立起良好的形象，在市场同类型的产品中脱颖而出。同时，利用项目建 设单位已取得的良好信誉，产生品牌效应，促进项目的销售。 另外，良好的策划还能为项目的推出作预先部署，以利于项目后期的销售。现在， 合肥的房地产开发商已经逐渐认识到策划包装的重要性，侧重这方面的投入，就能获得 超额回报。 2. 项目色调 整个项目的色彩应保持和谐统一，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围 墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保持小区的绿化率。 3. 广告牌 广告的创作应以清晰醒目为准则，充分显示小区的完整规划（以小区的规划图为主 景），并突出项目建设单位的名称，为本项目作软性的宣传。 广告牌摆放的位置，一是小区的现场及通往小区的道路两侧，利于过往人流加深印 象；二是东市区内的主要道路及路口的现眼位置，吸引区内人流注意。另外，可在各处 广告牌上醒目的地点设置项目标志或路径，清楚指示本项目的位置。 （4）售楼现场 从尚城豫园项目的规模来看，应设立两个售楼处：在市区设立一个售楼处，在项目 现场设立一个售楼处。其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙， 售楼处应配置项目模型，给消费者直观的感受。 （5）样板房 由于本项目定位在中档价格，项目样板房的设置力求简洁、温馨舒适又典雅亲切， 激发买家的购买欲望。另一方面，让消费者看得见摸的着，给消费者一种实实在在的感 觉。 2、项目功能策划 （1）活动中心及其他 作为完整规模的小区项目，本项目力求为消费者提供一个舒适、绿色的居住环境， 因此在小区内设置活动中心及其他相关配套，为社区生活提供一切便利。同时，在品位 上有所提高，力求活动中心设计活泼，成为小区景观的一部分，注重各种配套的搭配与 整体建筑风格的调和。 （2）绿化设计 花园风格：小区内设置各种立体形状组成的特色花园，非常适合观感，所以，小区 中心的花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬，美观、时尚自然融合，有机统一。 河堤绿化：项目紧邻二十埠河，二十埠河即将进行河道整理，新建大面积景观广场 。本项目可以在近邻河堤修建一列绿化带、花圃，注意花艺造型及修剪，令景观形成层 次感。在河堤上放置铁铸雕花的休闲座椅，形成休闲、娱乐场所。 （3）增设多种物业服务 针对目前合肥物业管理的特点，合肥东区的物业管理还处于起步阶段。本项目在物 业服务上应体现出小区的优势，提供如：清扫、洗衣服务、邮寄...
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