商业地产可行性研究实际操作精简版
前 言 房地产业是基础性和先导性产业，是国民经济发展的基础和推动力，同时，房地产 业又具有较强的产业关联性，住宅的发展能够促进相关产业的兴起和发展，从各国房地 产业发展的历史和我国房地产业发展的实践来看，我国的房地产业必将成为居民的消费 热点和推动国民经济发展新的经济增长点。 由于目前房地产业涉及到土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理 等政府部门，关系复杂，使房地产项目在运作过程中感到阻力重重，为此，我们对济南 市房地产开发程序进行了专门的考察与分析，以求删繁就简、提纲携领形成基本的、高 效的、可操作性良好的开发程序体系，用于指导、开展房地产项目开发的业务。 本课题研究的主要内容： 从项目前期的市场调研、项目立项到后期的土地使用权的取得、房屋拆迁、规划、 建设、营销等方面，对房地产项目进行全过程的系统描述。 对房地产开发各个环节中交纳（支付）的相关税费的依据（以济南为例）进行研究 分析。 本次编写的房地产开发程序是工作经验的总结，主要用于指导房地产开发的具体工 作，因此未涉及房地产开发的理论及学术方面的问题，本程序研究侧重基础概念、基本 方法、基本办事程序的介绍。对于近年来新出现的概念、有争议的理念以及理论探讨如 社区、心理学、社会学的概念涉及较少。编写中公司内部的办事程序没有涉及；对于国 家、地方政府的政策法规、办事程序等不再附文件。 由于编者的学识水平所限，难免有错误或不妥之处，请读者批评指正。 第四节 房地产项目开发程序概述 房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并 进行出售的行为。 房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。 对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、 土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经 营程序。 1．项目开发前期调研程序项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地 产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。 2.项目立项程序 项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使 项目取得合法的开发建设资格。 3．土地使用权取得的程序 土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复 )，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。 4.项目规划程序 项目规划程序，工程规划许可证的就是开发商取得建设用地规划许可证、建设途径。 据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合 城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划 许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下： （1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划 局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计 划部门进行批复时的参考依据。 （2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发 规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细 的意见。 （3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得 四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方 案设计后,应向规划部门提出审查申请。 （4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许 可证的必备文件。 （5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用 地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。 （6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前, 需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。 5.征地拆迁程序 征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审 批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为 。 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地 上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。 征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土 地使用权证件后即可提出申请。 征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备 条件之一。 6.工程建设程序 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过 工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。 在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时， 与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协 议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手 续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行 综合验收，交付使用。 7.房地产经营程序 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为 。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自 己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可 以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且 买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。 第二章 房地产项目开发程序 第一节 项目立项 一、概述 发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员 会）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公 室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报 告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立 项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。） 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质 的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对 项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告 ；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标 总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明. （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无 行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办 转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使 用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申 报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条 件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报 。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 2.建设项目年度投资计划审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （）申报资料：①书面申请；②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；③规划部门出 具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计 划。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管 部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市 计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （三）项目立项审批程序图（见程序图一） 第二节 五证两书的取得 第一小节 土地使用权证的取得 开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续 。在现阶段根据的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种： 一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即 通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地三 级市场取得）。 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临 时证件是建设用地批准书 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土 地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照 法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集 体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地 上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。根据国土资源部第11号令 ，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均 为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工 作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。 实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的 重要工作。 二、实施程序 （一）国有土地使用权划拨手续的办理 办部门：济南市国土资源局 2.申报资料：用地申请；计委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规 划意见；用地范围图；土地权属证明；工程项目总平面图。 3.申办程序： 审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建 设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作 日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；依照规定办理土 地登记，领取土地使用证书。 4.收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开 发费用一览表。 5.应注意的事项：划拨土地的范围仅限于：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设 施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行 政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经 济适用房项目建设用地。 （二）国有土地使用权出让手续的办理 国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标 、拍卖或者挂牌方式出让。承办部门均为：济南市土地收购储备中心。现分述如下： 国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的。济南市国土资源局 根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划 和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经济南市政府批准后，向社会公开 发布。 济南市土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文 件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地 图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让 合同文本。 济南市土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂 牌的时间、地点。 招标拍卖挂牌公告包括下列内容： ①出让人的名称和地址 ②出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； ③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法； ④索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式； ⑤招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等； ⑥确定中标人、竞得人的标准和方法； ⑦投标、竞买保证金； 济南市土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂 牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。 1.投标、开标依照下列程序进行： ①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告...
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