唐山新绿洲绿岛花园（商业部分）市场研究报告
项目承接：九力公司 项目经理：王新明 项目督导：王 伟 报告撰写：王新明 孙鲁峰 陈 刚 报告时间：2004年7月 目 录 目 录 2 第一部分 项目背景及技术报告 4 一、项目背景 4 二、技术报告 5 第二部分 调查主要发现 7 第一章 唐山商业总体市场分析 7 一、唐山概况 7 二、唐山市商业经济发展概况 8 三、唐山市近期商业供给分析 11 第二章 本项目商圈分析 13 一、项目商圈界定 13 二、项目商圈消费群体分析 14 三、项目车流人流分析 17 第三章 竞争项目分析 21 一、新天地 21 二、远洋城 22 三、唐人街 23 四、新街 24 五、玫瑰庄园 25 六、竞争项目总结 26 第四章 唐山商业经营户研究 27 一、商业经营户背景分析 27 二、目前商业经营状况 29 三、唐山商业氛围及商业地产价值认知状况 34 四、商业需求状况 40 五、本项目接收度研究 49 第五章 唐山商业投资客研究 59 一、商业投资户背景分析 59 二、商业投资客投资历史分析 61 三、唐山商业氛围及商业地产价值认知状况 61 第一部分 项目背景及技术报告 一、项目背景 唐山新绿洲房地产开发有限公司拟开发的新绿洲项目，位于唐山新华道，四至位置为 ：东至72师师部，南至新华西道，西至24军和124团，北至银安雅园用地、接近西山道。 本项目用地呈“z”字形，南北约500米，东西约300米（加上最近从124团租赁的地块长 度，东西总体临街长度400米），其中商业部分南北约70米，东西长度400米。 北京九力营销顾问公司接受唐山新绿洲房地产开发有限公司的委托，对商业部分进行 前期的市场调研和定位策划工作，本报告为前期市场调查报告。 本次调研需要达到的主要目的有： →全面分析与调查唐山地区商业经营状况，业态特点、租金状况、未来商业发 展状态，从而确定本案的定位； →通过分析确定项目的业态、户型、租金、租户、投资人、销售价格等确定本项 目定位； 本次调研主要包括如下几个方面的工作： 1. 唐山市商业总体市场分析； 2. 本项目商圈研究； 3. 本项目竞争项目研究； 4. 唐山商业经营户研究； 5. 唐山商业投资客研究； 6. 唐山市普通消费者商业消费需求研究； 7. 唐山大学生消费购物及需求研究； 8. 调研结论及初步建议； 二、技术报告 本次调研工作主要完成了对如下群体的访谈和调研： 1. 完成了对唐山市区的主要商业设施的调查摸底工作，本项工作主要通过实地 考察和采用与相关物业访谈的方式进行； 2. 完成了对主要竞争项目和参考项目（远洋城、唐人街、新街、新天地、玫瑰 庄园）的摸底调查工作，本项工作主要采用实地考察和与相关项目销售人 员当面访谈； 3. 对33位唐山市商业地产投资客进行了定性深度访谈调查； 4. 邀请了14名唐山市商业投资客和商业经营户召开了2场座谈会； 5. 对150位唐山市各类商业经营户进行了问卷调查； 6. 对260名唐山市长住居民进行了商业消费需求的定量问卷调查； 7. 对50名河北理工大学在校学生进行了大学生消费需求定量问卷调查； 第二部分 调查主要发现 第一章 唐山商业总体市场分析 一、唐山概况 1、地理位置 唐山位于环渤海地区与环京津交汇地带，与首都北京相距150公里，与著名工业城市 天津市相距120公里，是联络华北、东北两大地区的咽喉。隔海与朝鲜、韩国、日本相望 ，成为东北亚区域经济的重要组成部分。是一座具有百年历史的重工业城市，处于大北 京经济圈内，京都文化、历史文化和现代工业文明在这里融汇。 2、行政区划及人口状况 唐山市现辖六个行政区、六个县（市）和两个国有农场，总面积13472平方公里，总人 口704万，其中市区面积3874平方公里，人口293万。唐山市中心区主要是由路南和路北 两区组成，两区总面积179平方米公里，人口80.7万人。 近年来，唐山的国民经济持续发展，是全国最具活力的18个特大城市之一。“九五”期 间，全市GDP年均增长14.3%，2002年全市GDP完成1102亿元，经济总量占全省六分之一强 ，全国百分之一强。 3、自然状况 唐山市位居燕山南麓，地势北高南低，自西、西北向东及东南趋向平缓，直至沿海。 北部和东北部多山；中部为燕山山前平原；南部和西部为滨海盐碱地和洼地草泊。唐山 虽临渤海，但属于暖温带，又受典型的温带季风影响，因此属暖温带季风气候，呈现出 明显的大陆性气候特征。 4、交通状况 唐山交通方便，京哈、通坨、京秦、大秦四条铁路干线横贯全境。高速公路发达密集 ，京沈、唐津、唐港、西外环四条高速公路在境内交汇互通，构成了独特壮观的“O+X”型 高速公路网络，总里程达288公里，高速公路的密度达到发达国家水平，被国家列为全国 45个公路主枢纽城市之一。唐山的水路运输能力持续增长，与北京联合兴建的京唐港是 中国北方的重要出海口，港口货物吞吐量连年增长，2001年跨入全国大港行列。2002年 港口货物吞吐量达到1465万吨，跻身全国港口20强。唐山已经形成以铁路、公路和海运 为主体的综合运营体系，为经济的持续发展奠定了坚实的基础。 5、工业状况 唐山被誉为中国近代工业的摇篮。这里矿产资源丰富，工业历史悠久。中国的第一袋 机制水泥、第一座机械化矿井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车和第一件卫生陶 瓷都是在这里诞生的。经过一百多年的发展，唐山已成为全国重要的能源、原材料工业 基地，形成了以煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸、食品为主 的十大支柱产业。开滦煤矿、唐山钢铁公司、唐山发电总厂、冀东水泥集团、唐山陶瓷 集团、惠达陶瓷集团、南堡盐场、唐山三友碱业集团等大型企业集团，在全国同行业中 占有重要地位。随着产业结构的调整和技术革命步伐的加快，高新技术又为传统工业注 入了新的活力。 二、唐山市商业经济发展概况 1、唐山整体经济发展状况 1988年，唐山被国家列为沿海对外经济开放地区之后，国民经济出现了持续、快速、 健康的发展势头。随着中国加入WTO，更为唐山带来了新的发展机遇。目前，全市共有5 00多家出口企业，出口商品达39大类、270个品种。唐山拥有三大经济技术开发区。高新 技术开发区位于唐山市郊，是开放型科技经济区，它以服务周到、宽松优惠的投资环境 ，成为外商的投资热点。南堡开发区正在向现代化的滨海化工城迈进。精细化工园区和 加工园区以完备的设施和热情的服务吸引着各国客商到此投资兴业。海港开发区构筑了 全方位开放的新格局，它拥有国家认定的保税仓库，形成了前景广阔的海滨城市雏形。 目前，唐山与120多个国家和地区保持密切的经济往来，正在成为外商投资的热点地区。 全市外资企业近千家，日本三井物产、松下、丰田、NGK、伊藤忠、美国联合能源、英国 BOC、德国西门子、法国达能、香港华润、长江基建、台湾晔联和庄头北等一批国际知名 的大企业财团在唐山都设有企业。开放的唐山用优良的人文环境，稳定的法制环境和高 效的服务环境，敞开大门，敞开胸怀，迎接全世界的来客。 随着唐山对外开放力度的不断加大，对外交往日趋密切。近几年来，唐山市先后与瑞 典的马尔墨市、日本的酒田市、英国的林肯市和美国的塞达拉皮兹市结为友好城市，使 唐山在国际上的知名度越来越高。 唐山地处环渤海经济开放地区，正在凭借已有的经济基础、得天独厚的优越条件和良 好的发展环境，坚持以经济建设为中心，努力实施外向带动、科教兴市和可持续发展三 大战略，积极推进经济结构和所有制结构的调整。到2010年，唐山将基本实现现代化。 唐山，以两环交汇地区、资源富集产地、中国经济强市的多方面优势，为实现经济跨越 式的发展再展雄风。 2、唐山商业2002年～2003年发展状况 2003年唐山国民经济和社会发展统计显示：2003年全社会消费品零售总额达到307.3 8亿元，比上年增长10.8%。其中市区零售额150.81亿元，县（市）的零售额156.57亿元 ，分别比上年增长6.0%和15.8%。分行业看，批发零售贸易业增长13.3%，餐饮业增长2. 7%。个体经济继续快速发展，实现社会消费品零售总额176.44亿元，同比增长20.1%，占 全社会消费品零售总额的57.4%，比上年提高个4.4百分点。 通信、居家装修等相关商 品消费热点初步形成，家用电器继续保持旺销势头。全市集贸市场个数发展到545个，其 中各类专业市场115个。城乡集市贸易实现成交额320.45亿元，比上年增长7.9%。 新兴 业态继续快速发展。 全市拥有限额以上零售连锁企业7家，零售额占限额以上企业零售额的23.7%，比上年 提高3.6个百分点。 具体相关经济发展指标见下表： 附表 唐山市商业发展主要经济指标 通过上述2年的经济发展对比，可以看出唐山商业经济实力比较强，总体经济发展比 较块。人均消费比上年上升了8.1％，年人均工资上升了11.5％，说明了了唐山整体消费 水平在平稳上升，对于本项目后期的运作具有极大支持作用。 3、唐山市商业中心分析 通过对经营户和投资户的深度访问，大家一致认为唐山最早的繁华商业区域应该是建 国路小山一带，目前小山曾经的辉煌已经成为历史，因为建国路是基于上世纪七八十年 代的生产力水平建设起来的，现在来看，它的功能不完善、服务水平差、经营理念陈旧 、层次较低，只能说是一个小商品集散地。 而唐山百货大楼作为后起之秀目前在唐山商业领域占有相当重要的地位，但唐百大楼 由于前期设计的问题，导致现在停车位严重不足，没有休闲娱乐功能空间，加上比较高 的租金导致客户经营的稳定性比较差，从长远来看，唐山百货大楼在唐山商业零售领域 的地位会有所下降，但同时由于百货大楼具有“分业经营”和“比较先进的商业管理经验” 的优势，在未来2-3年内百货大楼在唐山的商业领域里应该还占有比较重要的位置。 根据唐山市未来总体规划，以及投资客和经营商户的判断，远洋城未来可能会成为唐 山北部区域（尤其是开发区）的区域商业中心，但目前对唐山市区居民的吸引力还不够 强。其它如新天地、新街、唐人街等商业项目从目前来看由于是在建或未建的商业项目 ，还不具备成为商业中心的条件。 4、唐山市主要商业业态分析 唐山的经济发展一直走在河北省的前列，商业发展同样是生机勃勃，业态比较丰富， 几乎涵盖了从“百货商场”、“超级市场”、“便利店”、“各类专业批发市场”、“餐饮”、“休 闲”、“娱乐”等。 各商业业态比较典型的商业企业主要有： →Shoppingmall:远洋城； →百货商店：典型代表主要有，以“百货大楼体系”占有主导地位，“百货大楼”、“八方 购物中心”、“北方购物中心”、“东方购物广场”等；还有“华联”等； →超级市场：“华盛”（30家）、“家乐”（2家）、“陈氏”、“天客隆”等为代表； →专业市场： a. 电脑IT类专业卖场：以“硅谷电脑城”、“瑞德数码城”、“中关村”、“电脑 城”等为典型代表； b. 手机专业卖场：“可儿”、“裕华道”、“九州”、“日昌”、“恒信”、“百富” 等； c. 家具/家具卖场：“鹏大”、“大陆”、“常记”等； d. 服装及小商品批发市场：如“荷花坑”； e. 家电卖场：如“国美”； f. 建材卖场：东方家园建材超市； g. 陶瓷卖场：北方陶瓷交易市场； h. 日化用品超市； →中式餐饮：凤凰园、圣典茶楼等； →西式餐饮：麦当劳、肯德基、上岛咖啡、豪客来、仙踪林、蓝与白等； →休闲娱乐：亨利、金永、天上人间、新动力、朋友、太阳岛等； 唐山市目前的商业类别应该说已经比较丰富，但不同业态的档次和规模效应不够，另 外聚合的程度比较低，不同商业业态的有机组合不够，实际上唐山未来商业的发展机会 在于在目前的商业基础上进行整合和提升。 5、唐山市城市规划以及对本项目的影响 根据前期从唐山市规划部门了解到的“唐山市1994- 2010年总体规划”，唐山市总体规划呈现如下特点： a. 规划市区保持“分散组团式”布局，严格控制中心区规模； b. 市区由“中心区”、“新区-- 丰润城关”、“古冶区”、“开平区”、“海港区”和“南堡区”组成，规划市区优先发展 海港区和南堡区，建设中心区、完善新区-丰润城关、调整古冶区和开平区； c. 路南、路北两区即唐山市规划的中心区，在城镇体系职能中为市综合性中心城市。 具体职能分工为：全市的政治、经济、科技、教育、文化中心，华北地区重要的 工业基地；现有工业要走内涵式发展道路，城市将主要向更高级的服务功能方向 转化； 唐山市不同区域的规划要点如下： a. 东南部：为老城区，控制发展，重在整治和改造； b. 陡河以东：为工业区，加强绿化，改善环境，理顺路网； c. 陡河以西的城市中部和南部：为震后建设区，城市基础设施局部补充、完善； d. 城市的西北部：为机场新区，将是未来唐山市集商贸、金融、信息、文化...
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