中美房地产及房地产金融业概论
《深圳走向世界》文库 中美房地产及房地产金融业概论 龙福永 著 提 要 本文全面、系统地介绍了美国房地产业发展的历史背景和现状，着重论述了其房地 产金融体制的建立、发展及其重要作用，并在此基础上，结合深圳和我国具体实际，借 鉴提出了构建有中国特色房地产金融体制的新型模式，同时引入了政府金融平衡机构的 双向作用机制，为政府通过市场杠杆对房地产业实施宏观调控和实现国民经济良性循环 探寻了一条切实可行的途径和行之有效的运作方式。 编 者 的 话 世界发达国家和地区的发展实践已经证明：一个国家、一个地区或一个城市经济发 展和现代化水平的高低，很大程度上取决于其管理水平的高低。管理在经济发展中具有 的创造作用已被人们所认识和接受。因此，国内外相当多的专家学者和行政官员们不约 而同地推出了生产第四要素理论，认为生产之所以能够发生并持续进行，除需要土地、 劳动和资本外，还必须存在第四要素——管理。 理解管理在生产和生活中的作用并不难。我国古代有名的“田忌赛马”故事就告诉人 们，管理往往是成败的关键。难的是如何了解和掌握现代化的管理知识和方法。对年轻 的深圳市来说，这点尤为迫切和重要。特区的倡办者邓小平同志在特区成立不久时就指 出：“特区是个窗口，是技术的窗口，管理的窗口，知识的窗口，也是对外政策的窗口。 从特区可以引进技术，学到管理，管理也是知识。”建立特区以来，深圳通过引进外资和 先进科学技术的同时，也吸收了国外先进的科学管理经验，对管理现代化城市积累了一 定的经验，但相对来讲，现代化国际性城市的管理经验仍很不足。深圳目前正处在重大 的社会转型的关键时期，在本世纪末下世纪初，深圳要建立社会主义新型的市场经济体 制，进一步完善城市各项功能，转变经济增长方式，同国际经济和惯例接轨。随着深圳 现代化建设进程的加快和深度的推进，一系列的问题开始出现并困惑着深圳，现代化城 市管理经验不足掣肘了深圳迈向现代化国际性城市的步伐，城市管理水平高低是关乎深 圳以何种姿态跨入21世纪的战略性问题。 江泽民同志曾强调，我们要“坚持对外开放，认真学习世界各民族的长处，积极引 进先进的科学技术和经营管理经验，增强我们自力更生的能力，加快祖国的发展”。只有 站在人类文明的肩膀上，深圳才有可能建立世界一流的城市管理和企业管理。要做到这 一点，途径有很多，但最直接、最有效的办法莫过于让一些行政和企业领导干部到香港 和国外发达城市去学习、观察、思考，将他们带回来的成果加以汇集、整理、消化，为 我所用。基于这种思路，在20世纪末和21世纪初的10年里，深圳将有计划地逐年派出领 导干部“西行取经”。其成果将逐渐沉淀下来，编入“深圳走向世界”文库，以献给那些有 志于中国城市管理体制改革和建设的有识之士。 本《文库》的推出，从一个侧面反映出深圳的城市管理开始走入一个新的阶段。期望 能为接近国际先进水平和衔接国际惯例作些有益的帮助。对于21世纪的中国有什么样的 影响，由未来去评说吧。 目 录 引 言 10 第一章 概 论 14 第一节 房地产的涵义、分类及特征 14 一、房地产的涵义 14 二、房地产的分类 15 三、房地产的特征 15 第二节 房地产市场 18 一、房地产市场的性质 18 二、房地产市场的供求关系 19 第三节 房地产经济发展的重要作用和意义 23 第二章 美国房地产业的发展与国家宏观调控措施 28 第一节 美国殖民时期至19世纪80年代后期房地产业的发展 28 一、房地产市场的形成 29 二、铁路交通业的发展在房地产开发中的作用 34 第二节 美国１９世纪末叶至二战时期房地产业的发展 37 一、商业中心区的房地产开发 38 二、现代化城市公共设施的初期建设 45 三、美国房地产业在20世纪20年代高涨时期的发展状况 51 四、大萧条及二战时期——美国房地产业的发展 60 第三节 美国二战后房地产业的发展及现状 78 一、郊区城市化建设与战后房地产复苏 79 二、都市更新与都市中心区的复兴 88 三、70年代至90年代美国房地产业的发展状况 106 第三章 美国房地产金融业的发展 119 第一节 美国联邦储备银行 120 第二节 美国房地产金融市场 122 一、一级市场 122 二、一级市场的抵押贷款的放贷机构 123 三、二级市场 126 第三节 房地产筹资技巧 138 一、定期贷款 138 二、分期偿还贷款 139 三、可调利率抵押贷款 139 四、飘浮式贷款 139 五、扩幅式长期抵押贷款 140 六、逆向年金抵押贷款 140 第四节 房地产金融的贷款方案 141 一、常规贷款 141 二、个人抵押贷款保险方案（ＰＭＩ） 142 三、联邦住房管理局保险的贷款 143 四、退伍军人管理局担保的贷款 145 五、农业管理局的贷款 147 第四章 深圳房地产业的发展 148 第一节 深圳房地产业的发展及房地产市场的形成 148 一、起步阶段（1979～1986年底） 150 二、形成阶段（1987～1989年底） 152 三、由高涨至稳定发展阶段（1989年底） 153 第二节 深圳房地产市场的结构 157 一、一级市场 157 二、二级市场 158 三、三级市场 158 第三节 深圳住房制度建设与改革 160 一、福利房 162 二、微利房 162 三、商品房 163 第四节 深圳房地产业存在的问题 163 一、房地产周期的困扰 164 二、供求关系不平衡 166 三、商品房价格高企 167 四、商品房空置率过高 168 第五章 关于构建有中国特色房地产金融体制的构想和设计 170 第一节 构建新型房地产金融体制的重要意义和作用 172 一、建立房地产金融新体制，拓展房地产金融业务，有助于发挥房地产市场的杠 杆作用，加快房地产存量消化。 172 二、建立房地产金融新体制，发展房地产金融，有利于开发商盘活资金，开展精 品开发的竞争，加速推进城市国际化建设进程。 173 三、建立房地产金融新体制，发展房地产金融，可以支持和促进住房制度改革的 深化，通过调整消费结构，合理引导消费，减轻国家和企业的负担。 174 四、建立房地产金融体制，发展房地产金融，有利于增加房地产投资，推动房地 产业持续、稳定、健康发展。 175 第二节 构建新型房地产金融体制的可行性 177 一、房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求。 177 二、有先进的经验可以借鉴 178 三、深圳具备良好的试点基础和条件 180 第三节 中国房地产金融新体制的架构设计 181 第四节 中国房地产金融市场 184 一、我国和深圳房地产金融一级市场的现状 184 二、一级市场的架构及存在的主要问题 189 三、二级市场的建立 191 结 论 203 其他建议 206 致 谢 209 主要参考书目 210 引 言 深圳乃至我国房地产业相对发达国家而言为何会表现出短周期的大幅振荡？政府在 十多年的改革中出台了诸多政策而房地产业发展依旧未能真正进入正轨？如何缓解房地 产市场总供给和有效地需求之间的矛盾，进而形成国民经济增长的良性循环？如何减少 宏观调控政策表现出的“头痛医头，脚痛医脚”的盲目性，防止和限制其消极作用？诸如 此类问题由来已久，长期得不到解决，成因可谓纷繁复杂。可以说这是一个带有根本性 的深层次的理论问题，值得我们去深入研究和探讨。 众所周知，社会实践是人类认识的最终来源，没有对新生事物的深刻认识，没有对 新生事物出现的超前意识，也就不可能从理论上来把握新生事物发展的内在规律性，进 而也就无法用理论来指导实践。这样的社会活动必然是盲目的，极有可能出现巨大的波 动性和极不稳定性。深圳和我国房地产业的发展历程就充分证明了这一规律性。房地产 业最突出的问题是：空置商品房多，大量资金沉淀，周转不畅。这不仅导致开发企业资 金周转不畅，而且也使社会资金的流通受到一定程度的影响而形不成良性循环。国外的 经验表明，造成这种状况的原因主要是人们对房地产业发展的内在规律性认识不够深刻 ，理论上存在许多盲点，因而未能找到一种利于社会资金流转并促成其形成良性循环的 最佳切入点或结合点。确切地说，就是对房地产业起支撑作用的房地产金融体制存在着 一些弊端，与市场经济的发展不相适应。所以，按照房地产业客观运行规律构建一个科 学、合理的房地产金融体制，既是房地产业在市场经济条件下发展的需要，同时也是社 会安定，国民经济稳步增长和持续发展的需要。 那么，究竟怎样的房地产金融体制才能更适应于当今房地产业发展的需要？笔者通 过对美国房地产及房地产金融业的考察和对比研究，对这个问题有了进一步的认识并从 中获得了一些启示。 房地产金融是房地产业的重要组成部分，是推动房地产业发展的源动力和核心，换 言之，房地产金融是影响房地产业发展的关键因素，房地产与金融业二者之间相互联系 ，相互作用，相互影响，是共处一个统一体中的一对矛盾，不可割裂开来。只有抓住了 房地产金融这个矛盾，房地产业存在的一系列问题才迎刃而解。从本质上讲，目前深圳 乃至全国房地产业暴露出的许多不尽合理的现像和问题，主要是因为我国目前房地产业 与金融业几乎截然分开，也就是房地产金融体制不健全所致。例如：政府为遏止房地产 过热出台有关收紧银根的政策，致使开发企业资金匮乏；中低收入阶层购房困难，经济 负担较重，引导消费难以做到合理化，等等。问题的症结在于，深圳现行房地产金融体 制某些环节还存在着不尽完善的地方，其关节点是“银行房地产消费者”的资金循环系统 只有投入没有回笼，从而导致资金源头断根。这是社会闲散资金不能得以充分利用，使 其流动受阻的根本原因。从系统论的观点看，如果能够通过政府设置一个起调节平衡作 用的金融机构，与其沟通后合成一个大循环，使社会资金流向演变成“房地产消费者银行 政府平衡金融机构证券机构社会投资者（股民）”，再辅以延长按揭期限（２０～３０年 ）等政策、措施，就能够有效地促进货币流通，进而激活房地产市场，使房地产业形成 一个自我调节，自我完善和自我协调发展的机制，就能从根本上解决房地产业中存在的 许多棘手问题。毋庸置疑，这种新模式的建立，是深圳乃至全国未来房地产金融体制的 改革方向，也是房地产业发展的根本出路。 本文将通过简要综述美国房地产业的发展，重点评述其现行房地产金融体制的架构模式 ，并在吸收借鉴的基础上，提出构建中国房地产金融体制新模式的构想和框架以及具体 的操作方式。 目 录 第一章 概 论 房地产为人类生产生活所必需.作为人类生活的最基本要素，在人类社会中占有举 足轻重的地位。而房地产作为基本的生产要素，业已发展成为国民经济的支柱性产业。 可以确信，未来房地产业的发展对于世界各国国民生活水平的提高，社会进步以及经济 的快速发展，必将起到积极的促进作用，产生更为深远的影响。房地产经济的发展，从 一定意义上讲，已成为一个国家经济发展的“晴雨表”,一般来说，一个国家或地区的经济 发展越快越发达，房地产市场就越活跃越繁荣，反之亦然。比如说，我国西藏自治区的 经济发展相对沿海地区而言速度慢些，所以，它的房地产业的发达程度也就相对差些。 实践证明，这是房地产业发展的一个客观规律。 第一节 房地产的涵义、分类及特征 一、房地产的涵义 所谓房地产即是我们通常所指的地产和物业，一般指房屋或建筑和与其相连的地块 所组成的有机结合体。 二、房地产的分类 房地产按其使用性质分类，通常可划分为五大类: 1.居住建筑。统指供人们生活起居用的建筑物，如住宅、公寓等； 2.商业建筑。即指商用物业，包括办公楼、商场、商店、影剧院、旅馆酒店和停车 场等； 3.工业建筑。如仓储类、工厂类、动力类和各种工业区； 4.农业建筑。如农场、伐木场、牧场和园林等建筑物； 5.特种建筑。如教堂、学校、 墓地和国有土地等。 三、房地产的特征 房地产具有不同于一般商品的特点，这些特点决定了它本身具有某种用途的规定性 ，归纳起来大体可分为:自然属性和经济属性。 1.自然属性 房地产的自然属性的三个基本特征，即:⑴位置固定性；⑵持久性；⑶非物流性。 １）位置固定性 房地产品的位置固定性是指房地产有机联结而形成不可分割的整体性。通常情况下 ，地形可改，地貌可变，但是地不可动，位不可移。这个特征说明了房地产的产籍管理 和地籍管理，在难易程度上，前者大于后者。通常，房地产征税在地方财政税收中所占 的比重最大，是财政税收的主要税源。因此，财政税收的稳定与否主要取决于房地产征 税的税额。税收预算是各国地方政府制定地方远景的发展规划的主要依据之一。 ２）持久性 房地产的另一个特征是持久性。这一特征说明了房地产的投资价值具有某种衡...
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