中国城镇住房发展与展望
中国城镇住房发展与展望 2003-03-24资料来源：《住宅产业》2002.12 一、城镇住房发展 1980年以来，中国政府针对旧的住房体制的弊端，致力于推进住房制度改革。1998年 ，在全国范围停止了住房实物分配，大力启动居民个人住房消费，推动了住房新体制的 建立，带动了住房建设的加速发展。 （一）基本形成与市场经济体制相适应的住房发展机制 1、住房分配： 1998年底，在全国范围内停止了由国家和单位向职工无偿分配住房，并收取低房租的 做法，实行住房分配货币化。允许符合条件的地区建立住房补贴制度，向职工发放住房 补贴，支持职工到市场上买房。目前，居民个人购买商品住宅的比重达到94.8％，成为 住房消费的主体。与此同时，80％以上的公房按照优惠价格出售给职工，公房租金也有 大幅度提高。 2、住房投资和供应： 改变由国家和单位投入资金建设住房的做法，推进“统一规划、合理布局、综合开发 、配套建设的房地产开发模式，初步建立了多层次的住房供应体系；高收入家庭购买或 租赁市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房：最低收入家庭租赁由政府或单位 提供的廉租住房。政府通过土地划拨供应等措施，降低建造成本，大力发展经济适用住 房，满足中低收入家庭买房需求；通过土地、税费等方面的优惠政策，鼓励房地产开发 企业对危旧住房实施成片改造。 3、住房市场： 开放住房二级市场，多次下调住房交易和租赁税率，鼓励居民卖旧房买新房，初步形 成了新旧住房交易活跃、买卖与租赁并举的局面。同时，大力发展并规范房地产中介服 务业，加速市场的流通。 4、住房金融： 通过降低贷款利率，延长还款期限，鼓励居民贷款买房；发挥住房公积金制度的互助 作用，支持职工购房。到今年9月底，商业银行住房个贷余额已达到了7630亿元，占全部 贷款余额的8.54％，是97年底的40倍；住房公积金个贷余额达到987亿元。 5、住房管理： 改变由单位自建自管的旧体制，大力发展社会化、专业化、企业经营型的物业管理新 体制，由物业管理公司对住宅区实施专业化管理。对改善居民居住质量、维护社区安定 起到了积极作用。 总体看，通过深化住房分配、投资、供应、管理体制改革和发育房地产市场体系、发 展住房金融，旧的住房体制已经打破，新体制的框架已经形成，市场配置资源的新机制 正在建立。 （二）城镇住宅建设保持持续增长 图1 [pic] 1990年，中国城镇住宅竣工面积为1.73亿平方米；2001年达到5.75亿平方米（含全部 建制镇为7.25亿平方米），是90年代初期的3.3倍。1990——2001年，新建住宅46亿平方米 ，年均住宅竣工面积3.84亿平方米（约合6千万套）。城镇住宅建设完成投资由1990年的 498亿元增长到2001年的6262亿元，增长约11.6倍，年均完成投资3145亿元。其中，199 8年——2001年，城镇住宅竣工面积21.6亿平方米，年均竣工面积达到5.4亿平方米；完成 住房投资2.1万亿元，年均完成投资5265亿元、年均增长13.3％。 图2 [pic] 随着住宅建设和房地产业的高速发展，住宅与房地产业在国民经济中的地位日益突出 ，已经成为国民经济的支柱产业。住宅建设投资占GDP比重由1990年的3％增长到2001年 的7％，增长了4个百分点；占固定资产投资的比重由11％增长到17％，增长了6个百分点 （见下图）。房地产开发投资占GDP比重由1990年的1.37％增长到2001年的6.61％，增长 5.24个百分点；占固定资产投资的比重由5.61％增长到17.05％，增长了11.44个百分点 。特别是近四年，房地产开发投资年增长额保持在固定资产投资增长额的30％以上，每 年带动GDP增长1个百分点以上，对启动内需，拉动经济增长作出了重要贡献。 图3 [pic] （三）城镇居民居住状况得到较大改善 1.住房面积较快增长 全国城市人均住房建筑面积由1990年的13.4平方米提高到2001年底的21平方米，净增 7.6平方米，年均增长0.69平方米。户均建筑面积达到65平方米，户均住房2.27间，60％ 以上的家庭拥有2—3间住房，可以满足基本住房需要。 图4 [pic] 2.新建住房功能较大程度提升 90年代以来，特别是近几年来，新建住宅的工程质量、功能质量、环境质量和综合配 套水平都有较大提高。总体看，随着新建住房在整体住房中的比重越来越大，以及危旧 住房的改造，城镇住宅功能有较大程度的提升。 图5 [pic] 3.个人住房自有率大幅度提高 城镇家庭户中80％拥有了自有住房，常驻城市的所有家庭中70％以上的居民家庭拥有 了自己的住房。据国家统计局调查，城市家庭户均住房资产10.94万元，占家庭资产总额 的47.9％，居第一位，成为城镇居民家庭财产的主要部分。 二、城镇住房发展中的主要问题 （一）居住水平有待提高，住房居住不均问题仍较突出 与发达国家相比，与全面建设小康社会新阶段的要求相比，城镇住房水平还较低，住 宅功能还不够完善。当前城市人均住房建筑面积相当于上世纪80年代美国的1/3，德国、 法国的1/2；户均建筑面积不到美国的1/2，相当于英国、日本的2/3：人均住房间数0.7 5间，不到美国的1/3，只有法国、日本的1/2。此外，城市家庭户中，还有近15％的家庭 无独立厨房或与其他户合用，近30％的家庭无厕所或与其他户合用，近13％的家庭没有 饮用自来水。 图6 [pic] 住房居住不均问题仍较突出。目前城市家庭户中，12％的家庭人均住房建筑面积在8 平方米以下，27％的家庭人均住房面积在8—16平方米。户均住房间数2.27间，人均不到 1间住房。其中，无房户占0.1％，只有1间住房的家庭占25％。 图7 [pic] （二）危旧房改造任务还很艰巨 据2001年统计，目前城镇尚有各类危旧房屋1.5亿平方米，尚有300多万户家庭居住在 危旧房中。 （三）住宅生产方式仍较为落后 目前中国住宅的生产方式还比较落后，仍处于粗放型发展阶段。科技进步对住宅产业 的贡献率为31.8％，远远低于发达国家60—80％的水平。住宅生产方式落后，据统计，建 筑工人的劳动生产率约为30平方米/人年，相当于发达国家的1/5—1/6；建筑能耗占总能 耗的25％，但单位能耗却相当于发达国家的3—4倍。 （四）住房法律法规建设落后，住房市场有待规范 80％以上的城镇居民拥有住房，急需从法律上对住房的产权权益予以保护。住房市场 的规范、监管、居民基本住房权益的保障等问题，也需要从法律上加以明确。 三、发展展望 （一）市场需求分析 1.中国人均GDP今年可望实现1000美元的目标，居民消费的恩格尔系数已经降低到40 ％以下，按照国际经验，住房消费处于快速增长时期。 2.当前中国人均住房水平21平方米，约48％的居民希望在近几年内换购住房，其中已 购公房的住户中希望换购住房的家庭占到67％。与人民群众日益增长的住房需求比，住 宅发展处于快速增长阶段。 3.2001年城镇化水平已经达到37.7％，预计今后每年将新增城市人口接近2000万人， 要求保持住房建设的增长。 （二）多渠道解决中低收入家庭住房 政府工作的重点 1、大力发展经济适用住房 对经济适用住房建设要保证划拨土地的供应，要落实配套费用和各项行政事业性收费 的减免政策，以降低建造成本，适应中低收入家庭购房能力。 2、加强廉租住房制度建设 当前的重点是完善廉租住房制度，切实落实资金，加快解决最低收入家庭的住房困难 。 3、规范发展集资合作建房 鼓励困难企业、独立工矿区利用自用土地，在符合城市规划的前提下，组织职工集资 建房，多渠道解决职工的住房困难。 4、加快危旧房屋改造 现有危旧房屋主要居住着城市较低收入居民，要加大对危旧房屋改造的支持力度。通 过房地产开发、成立住宅合作社等多种方式推进危旧房屋的改造。 （三）进一步落实各项改革措施，完善住房政策体系 1、建立住房补贴制度，加快住房补贴发放工作。对符合条件的地区要按照有关部门 规定，尽快将原有住房建设资金转化为补贴资金，建立住房补贴制度，加快补贴发放工 作。 2、进一步搞活房地产市常要进一步降低存量住房的入市“门槛”、合理调整出售住房 收益分配办法，鼓励居民通过换购住房改善住房条件。 3、规范发展住房金融，完善住房公积金制度。进一步创新个人住房贷款品种，完善 住房保险政策并加快建立全国性的个人住房贷款担保体制，健全个人住房贷款风险防范 机制，促进住房个贷业务的进一步发展。 4、加快物业管理社会化进程。要推行物业管理项目招投标制度，制定“分等定级、质 价相符”的收费指导标准，推动物业管理的规范发展并进一步扩大物业管理覆盖面。 5、建立住宅产业现代化的经济技术政策。加强基础研究和关键技术研究工作，完善 住宅产业标准化体系和产业技术政策；推行住宅性能认定制度、优良部品评优、认证制 度和强制淘汰、限制制度。 6、加快研究制订《住宅法》、《物权法》，完善住宅法律体系，依法维护住房投资人和 产权人的合法权益。
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