上海房地产可行性调研报告
上篇： 一 上海城市概况 1．地理位置、人口、面积 1．1 地理位置 上海位于北纬31度14分，东经121度29分。地处长江三角洲前缘，东濒东海 ，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，正当我国南北海岸线 的中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。除西 南部有少数丘陵山脉外，上海境内全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平 原的一部分，平均海拔高度为4米左右。 上海属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温 和湿润，春秋较短，冬夏较长。2000年，全年平均气温17.6℃，无霜期300天。 年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、 梅雨、秋雨三个雨期。 1．2 人口 上海人口规模不断扩大。1949年，上海人口仅为520万。至2000年末，全市 年末户籍人口已达1321.63万人，是解放前的2.5倍，占全国总人口的比重为1% 。 2000年，全市人口密度为每平方公里2084人，其中市区2897人。根据第五 次全国人口普查，全市人口为1674万人。 人口规模增大所导致的住房压力从宏观上促进了房地产业的发展。 1．3 面积 上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里 ，东西宽约100公里。其中区面积3924.24平方公里，县面积2416.26平方公里； 陆地面积6219平方公里，水面面积122平方公里。境内辖有崇明岛，面积为104 1平方公里，是我国的第三大岛。 |[pic]各区、县土地面积（2000年） | |地 区 | |面积(平方公里) | |地 区 | |面积(平方公里) | | | |黄浦区 | |12.41 | |闵行区 | |371.68 | | | |卢湾区 | |8.05 | |嘉定区 | |458.80 | | | |徐汇区 | |54.76 | |宝山区 | |415.27 | | | |长宁区 | |38.30 | |金山区 | |586.05 | | | |静安区 | |7.62 | |松江区 | |604.71 | | | |普陀区 | |54.83 | |青浦区 | |675.54 | | | |闸北区 | |29.26 | |南汇县 | |687.66 | | | |虹口区 | |23.48 | |奉贤县 | |687.39 | | | |杨浦区 | |60.73 | |崇明县 | |1041.21 | | | |浦东新区 | |522.75 | | | | | | | |[pic] | | 1．4 行政区划 1949年以来，经过多次行政区划调整和撤县建区，至2001年末，上海共有 18个区、1个县，共153个镇，3个乡，99个街道办事处，3408个居民委员会和2 771个村民委员会。 2．上海交通 2．1 上海与世界的联系 上海作为一个国际化大都市，它有着快捷便利的交通条件，上海有通往世 界59个城市的国际航空线和 14条海上国际航线。便利的交通，促进了上海与世界各国的交往。上海每年要 接待约128．73万人次的外国 游客。不少国家的首脑、领导人也相继来访上海，上海宛如—颊东方的明珠，闪 烁着灿烂的光芒。 在上海每年举行各种各样的国际会议，其中，有商业的、政治的、文化的 、艺术的……，这进一步促进了上海对世界的了解和世界各国对上海的了解。上 海已经成为中国了解世界、世界了解中国的一个窗口。 在上海还有二万余家的外商投资企业和近4千家的外国、港、澳、台企业驻沪办 事处，这些机构推动了上海与世界各国、各地区的经济往来。 2．2 海陆空交通 航空—上海目前拥有二个国际机场。一个是虹桥国际机场，在上海的西区； 另一个是浦东国际机场，座落在东海之滨。目前二个机场的年旅客吞吐量为16 40万人次，待浦东国际机场4条跑道全部建成，上海航空的年客运量将达到近1 亿人次。 铁路—上海有各种铁路专用线近百条。上海铁路将建立以直达快运为主线、 内接港澳、北连俄欧、东通海外、西达中亚的国际集装箱多式联运网络。 港口—上海港是中国大陆最大的港口，港区面积13600多平方公里。上海港 从八十年代开始成为吞吐量超过亿吨的世界大港。上海港将通过外高桥、五号 沟工程、黄浦江内部分老码头改造和功能转换，使之成为洲际集装箱货运枢纽 港。 航运—上海巳与世界上200多个国家和地区的1100多个港口建立了航运业务 联系。远洋航线：从上海始可以分别抵达香港、台湾(经第三地)、韩国、日本 、东南亚、澳人利亚、以色列、地中海、西北欧、南非、南美、美国东西岸等 地；沿海航线： 可抵达从北到市沿海主要港口；长江航线：可直达长江中下游 各港口；内河航线：通过江南水网可抵达江、浙、皖等省各大小港口码头。 2．3 中国大陆的交通枢纽 上海有着优良的港口，由此也成为中国重要的交通枢纽和货物的集散地。 上海港去年的货物吞吐量达1．86亿吨。 优良的港口和四通八达的内陆交通刚，以及它的工业、贸易、商业等基础，使 得上海得天独厚。多年来， 上海除了本地每年的货物进出外，也帮助上海周边省市进出大量的货物， 自然而然地形成了一个交通枢纽 和货物的集散之地。交通的方便，为上海的企业及来上海从事商贸等活动的企 业提供了极大的便利。 3．城市文化特色 我们把上海的城市文化称为“海派文化”。海派城市文化源于西方文化对东 方文化强制性的浸入，然而这种充满矛盾的传统与现代的共存，使得上海成为 多种文化汇聚的结合点。海派文化是指在同一场所不同时代特征、不同地理分 野，不同审美追求的文化形式融合共存，海乃“海纳百川之喻意”。 上海作为西学东渐和中国近代新文化的发祥地，海派文化既有多样又兼容 ，敏感又合时宜，实效又富于创新的特性，又沿承了吴越文化对生活理解的细 腻。它本质上是多样并立，卓而不群，海派文化的生成不仅仅是东西方文化的 融合，其更深层内涵是它的边缘文化的气质。 4．城市经济特色与产业结构 4．1 经济特色 作为中国第一大城市，又处在改革开放的前沿，上海的经济发展具有多元 性和国际性两大特点。 多元性 指的是： （1）所有制结构继续调整，非公有制经济加快发展。在全市国内生产总值 中，公有制经济增加值3534.13亿元，比上年增长5％；非公有制经济增加值14 16.71亿元，增长19.6％，占国内生产总值的比重由上年的26％上升到28.6％。 各种所有制工业企业共同发展；非公有制经济商业企业零售额领先增长。 （2）按照把握机遇、各方参与、优势互补、互惠互利、积极服务、共同发 展的指导思想，2001年，上海与西部省市签订各类经济技术合作项目277项，总 金额143.47亿元，涉及基础设施、科技、农业、旅游、房地产、汽车、建材、 商贸等领域 国际性 指的是： （1）对外贸易。上海积极实施外贸出口产品市场多元化战略，努力克服世 界经济增速趋缓的不利影响，大力拓展新的出口增长点。2001年外贸进出口总 额608.95亿美元，比上年增长11.3％。其中，进口总额332.67亿美元，增长13 .3％；出口总额276.28亿美元，增长9％。 单位：亿元 （2）吸收外资。上海充分发挥中心城市的综合优势，抓住世界经济增速趋 缓、国际资本流动加快的机遇，扩大利用外资领域，拓展引进外资方式，吸收 外资显著增长。全年批准外商直接投资项目2458项，比上年增长35.5％；吸收 外资合同金额73.73亿美元,增长15.4％；实际到位金额43.92亿美元，增长39％ 。利用外资质量进一步提高，资本、技术密集型项目明显增加。（3）引进技术 、对外承包工程和劳务合作。上海积极引进国外先进和适用技术，推动上海技 术创新和产业升级。全年共签订技术设备引进合同1514项，成交金额28.26亿美 元。同时，积极实施“走出去”战略，开拓多元化海外市场，发展对外经济合作 。至2001年末，上海对外承包工程和劳务合作涉及的国家和地区已达130个。 4．2 产业结构 上海坚持“优先发展第三产业，调整优化第二产业，稳定提高第一产业”的 产业发展方针，使以金融、商贸、信息等为重点的第三产业得以长足发展，产 业结构调整实现了新的跨越。2000年，第三产业实现增加值2282.6亿元，按可 比价格计算，比1995年增长1倍，“九五”期间平均每年增长15.1%，高于同期国 内生产总值年均增长率3.7个百分点。第三产业占国内生产总值的比重首次超过 50%，三次产业的比例由1995年的2.5∶57.3∶40.2调整为2000年的1.8∶48∶50.2。 5．城市发展战略 随着产业结构调整的不断推进，上海加大了生产力布局和城市空间布局调 整的力度，基本完成了对全市6340平方公里的形态规划，形成中央商务区、中 心商业区、内环区、外环区、郊县多心多层多组团的布局。在郊县（区）开辟 了9个市级工业区，为市区工业扩散创造了条件。同时，加快旧区的改造步伐， 从中心区迁出数十万户居民家庭，促进了中心商务区、市级副中心、专业分中 心和主要商业街、商业区的建设。 面对充满机遇而又富有挑战的二十一世纪，上海已经确定了新的...
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