上海房地产专题研究报告
上海房地产专题研究报告 目　录 一 TOWN HOUSE的发展演化 二、当前上海TOWN HOUSE市场简述 三、上海TOWN HOUSE市场发展状况分析 1) 初始阶段市场状况 2) 发展阶段市场状况 3) 趋向成熟阶段市场状况 4. TOWN HOUSE 消费者特征分析 5. TOWN HOUSE 产品特征分析 1. 区域特征分析 2. 档次划分 3. 类别划分 4. 小区规划、式样风格、房型特征分析 六、TOWN HOUSE 的发展空间、存在意义与未来 一 TOWN HOUSE的发展演化 TOWN HOUSE的起源 　　TOWN HOUSE起源于欧洲英国伦敦，当时的伦敦很少有高密度的垒积式多高层建筑，城市在低密 度建筑形态中持续地扩展。18世纪末的贝德福特广场、柯本特花园、19世纪初的那莫德 理大街等处，TOWN HOUSE组成了壮丽的街区，住宅由此形成了永恒的艺术。后来TOWN HOUSE在美国得到了兴旺发展，特别是西部地区的城市延伸部都有大量此类建筑形态出现 。它是由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150～200平方米左 右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库。 离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。 上个世纪初TOWNHOUSE是上海典型的名居 　　19世纪念年代起，随时着经济的发展，城市人口增多，传统的木式里弄易发生火灾 ，出现了砖木结构的老式石库门建筑，最早创始于英租界，后流传于城乡内外和近郊一 带。这是TOWNHOUSE结合我国传统三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有兴仁里，敦 仁里棉阳里等。与石库门建筑同时发展的还有新式里弄住宅，这是TOWNHOUSE更具现代色 彩的一个变种。朝向尽量朝南，宅前有绿地，建筑多为三层代表建筑有20年代淮海中路 的尚贤坊等。在40年代后，新式里弄发展为花园式里弄住宅，宅前有宽大的庭院空地较 大，环境幽雅，居室以间半式或双间式居鑫，层数三、四层兼有，代表建筑有淮海中路 的上方花园和陕西南路的凡尔登花园。当时，上海各种TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套 ，22余万平方米，蔚为大观。 二、当前上海TOWN HOUSE市场简述 上海人追求居住时尚、讲究舒适、喜欢超常规的居住环境、关注私密性，构成了联排别 墅市场旺销的基础。联排别墅结构新、环境好、功能齐，与同一地区其他类型物业相比 价格差别不大，所以市场成交活跃。总价50—70万左右的联排别墅，基本符合购置这一类 物业者的心理价位。 　　目前上海在售的联排别墅，绝大多数均位于内环线以外和外环线附近。最为集中的 区域 当属上海西南角的闵行区莘庄周围区域，其数量规模占全市联排别墅供应的半壁江山。 由于 联排别墅既要有市郊的幽雅居住环境，又要有良好方便的交通条件，故地铁所能到达的 莘庄 周围联排别墅楼盘相对集中，并形成高尚住宅氛围，对上海人颇有吸引力。其区域代表 性楼 盘有君临天下花园、樱园等。而紧邻闵行的松江区，也有部分联排别墅楼盘面市，如雅 仕轩。 另一个联排别墅供应量较多的区域是浦东新区及相邻区县。有阳光欧洲城、经典花园及 特大 型项目康桥半岛等。大虹桥区域也有联排别墅分布，如西郊宝成花苑，但该区域地价高 故联 排别墅少且价高。上海的东北部区域，中档客源丰富，且地价相对便宜，因而单体总价 不高 的经济型联排别墅同样有较好的销路，其中锦秋加州花园即是一例。市中心联排别墅十 分稀 缺，价高却很好销。 　　时下，受到沪人青睐的还有纯休闲型的联排别墅，多拥有郊外自然景观的个性氛围 ，如 位于杭州湾北岸市级旅游开发区内的金海湾联体、休闲别墅，南望千里碧海、西临世纪 森林，毗邻海鲜一条街，对抱有“市区有住房、海边有别墅”二次投资置业理想的年轻一 族极有吸引力，一期房一销而空。 　　莘庄区域的联排别墅每套主力面积一般在180平方米～230平方米之间，单价大致在 3500～4500元范围，浦东区域的联排别墅每套主力面积一般在160平方米～230平方米之 间， 单价大致在2900～3700元之间，而北区的联排别墅每套主力面积大都在130平方米～220 平 方米之间，单价大致在3100～4000元之间。 　　总的来看，闵行的联排别墅产品设计更具别墅品质，如花园会客厅设计挑空4米以上 ， 带车库，且每户设中央空调，而北区的联排别墅产品设计则比较经济。从闵行地区联排 别墅 物业中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水仙苑”、“樱园”、“圣淘沙花园”以及九 亭 区域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”来看，销售率基本上在80％以上，甚至一度达 到 了100％。其中标志性楼盘君临天下花园开盘三个多月即列上海市销售第十名，一期销售 达 95％，今年又分别荣获上海2000最佳房型获奖最多单位和建设部“创新风暴”综合金奖。 　　目前上海供应的联排别墅小区规模都较大，建筑风格则大都为欧美别墅风格，这十 分有利于塑造联排别墅的高雅居住氛围。 　　业内人士指出，联排别墅建筑风格应像别墅而不应像公寓，莘庄地区一处像公寓的 联体 别墅少人问津即是一例。未来为迎合客源需求的差异化，经典豪华联体别墅、个性联体 别墅和大众化经济型联体别墅会各自分化出来。专家分析，目前上海别墅市场尚未供求 平衡，生活类别墅仍是发展方向，在未来几年中，中价别墅市场前景看好。 三、上海TOWN HOUSE市场发展状况分析　 研究 TOWN HOUSE 市场，除了要追根溯源，还可以根据市场发展的实际情况，划分为几个阶段，对不同阶 段的情况进行分析。我们首先根据市场发展的时间阶段，将TOWN HOUSE 市场分为初始阶段、发展阶段、趋向成熟阶段。 1. 上海TOWN HOUSE 初始阶段市场状况 该阶段TOWN HOUSE 商品小区在上海刚刚出现，只有少数发展商尝试做TOWN HOUSE ，处于市场探索阶段。消费者对于TOWN HOUSE的了解和认识很浅，广大消费者还没有认同和接受这种较新型住宅。该阶段主要指 1998年以前。 该时期出现的TOWN HOUSE有伊沙仕花园、海天花园、虹桥金斯花园、雅阁花园、雅仕轩、乔爱别墅、同润家 园、银泰花园、锦秋加州花园等。大部分小区内TOWN HOUSE数量较少，起到点缀作用，如伊沙仕花园、海天花园、乔爱别墅、同润家园、银泰 花园等。雅阁花园、雅仕轩、锦秋加州花园、虹桥金斯花园内TOWN HOUSE相对较多,较具有代表性。具体情况如下： |项目名称 |锦秋加洲花园 |雅仕轩 |雅阁花园 | |项|地址 |宝山陈太路 |松江莘松路 |莘松路场东路 | |目| | | | | |概| | | | | |要| | | | | | |投资兴建 |香港远东发展有限 |上海莘迪房地产 |雅阁置业 | | | |公司 | | | | |物业公司 |锦秋物业 |雅仕物业 |福而伟 | | |开盘日期 |98年 |一期98-5；二期99 |一期98-6；二期20| | | | |年7月 |00-1 | | |交房日期 | |二期2000年5月 |一期99-10；二期2| | | | | |000-4 | |开|占地面积 |80万 |10万 |11万 | |发| | | | | |概| | | | | |要| | | | | | |建筑面积 |70万 |5万 | | | |容积率 |0.88 |0.5 |0.6 | | |总户数 |3000 |600户 |600户 | | |间距 |15米 |15-20米 |15-25 | | |绿化率 | | | | |建|设计风格 |欧式 |欧式 |英式 | |筑| | | | | |设| | | | | |计| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |景观设计 | | | | | |建筑设计 | | | | | |栋户数 |10以上 |6、8、9、11 |2、4、6、9 | | |主力房型 |3DLK |4DLK |4DLK | | |主力面积 |140-180 |147、172 |146-173（联）；1| | | | | |96-243（单） | | |层数 |3 |3 |3 | | |层高 |3 |3 |3.5 | | |面宽 |5.1 |4.8-6 |7 | | |花园面积 |20-30 |57-76 |50-100 | | |露台面积 |25 |10 |15-20 | | |车库 |室外 |室外 |室内、室外 | | |外立面 |彩色涂料 |涂料 |涂料 | |销|单价范围 |2400-2700（一期）|2952-3256 |2840-3700 | |售| |2600-3000（二期）| | | |情| |3000-3500（三期）| | | |况| |3200-4200（四期）| | | | | | | | | | |均价 | |3050 |3300 | | |总价范围 |30-70万 |41-56万 |42-91万 | | |主力总价 |40-50万 |48万 |50万 | | |销售率 |70% |100% |一期100%；二期50| | | | | |% | 锦秋加洲花园 锦秋加洲花园是上海开发较早，较有代表性的TOWN HOUSE 项目之一。位于宝山区大场一带，周边环境较差。出行靠小区巴士，沿途沪太路一段交 通状况差。 小区规模很大，占地80万平方米，分期开发，以多联体为主。一栋多达10户以上，建 筑平行布置，缺少变化，是较典型的排屋，外立面呆板，颜色较通俗。前后间距不大， 只有15米。小区绿化率低，组团绿化较少。车位为露天车位，在房子的前面。房型面积 在140- 180平方米左右，相对较小，限制了房间的布局。小区配有俱乐部、商场、商务中心、幼 儿园、小学等。 　　锦秋加洲花园定位较低，开始总价只要30万左右，后几期价位稍微上升，到四五十 万，属经济型别墅。 雅阁花园 也是上海较早开发的TOWNHOUSE小区之一，位于松江、闵行交界的松闵别墅区内。周边以 中档别墅为主，目前周边配套尚不成熟，主要依靠莘庄镇的配套设施。出行主要依靠社 区巴士和自备车。 小占地区11万平方米，分两期开发，集联体、独立别墅于一体，联体别墅以多联体为 主。室外车库，外立面一般，房型不大140——170平方米。小区配有俱乐部、高尔夫球场 、游泳池、网球场、商务中心、幼儿园。 雅阁花园总价不高，总价40万左右，也属经济型别墅。 雅仕轩 也位于松江别墅区内。小区占地10万平方米，以多联体为主，建筑平行布局，绿化率较 高，但基本为草坪。房型较小，为经济别墅。房型设计不尽合理，主卧设于二楼，私密 性差。三楼有三间卧房，布局局促，露台较小。小区另有俱乐部、网球场、游泳池、超 市、餐厅、便利店等。 虹桥金斯花园 　　位于吴中路、虹中路交界处，地段位置佳，交通便捷。 　　小区为公寓和TOWN ...
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