上海市商住市场研究报告（doc 31)
上 海 市 商 住 市 场 研 究 报 告 目 录 序 言 壹、商住楼市场概况 一、商住楼市场发展历史 二、商住楼市场在房产市场中的地位及未来前景 贰、商住楼的特性 一、商住楼与住宅楼的的异同点 二、商住楼与写字楼的异同点 三、优劣势汇总 叁、各区域商住楼市场分析 一、上海商住市场概况 二、各区域商住市场分析1、普陀区商住市场分析 2、长宁区商住市场分析 3、徐汇区商住市场分析 4、静安区商住市场分析 5、浦东新区区商住市场分析 6、卢湾区商住市场分析肆、总论及对于商住楼开发的建议 附录：重点商住个案市调表格 序 言 商住楼概念及其特性 1、商住楼释意 商住楼，顾名思义就是即可以居住，又可以办公，是具备特有生活特点的特殊房 产建筑，其设计以商为主，首先必须满足像写字楼所需的商务活动设施，如交通、停 车、大流量高速度的垂直交通、集中公厕、咖啡厅、餐厅、商务中心、机票服务、银 行、宽带网络、开放式大厅、公共会议大厅等。同时又要在每个分割分区中保留非家 庭用的小型厨房(兼可做公司办公用的茶水房)和供居住用的独立卫生间，使商务办公 为主的同时具备居住的条件。因此商住同时拥有完全办公和办公兼居住的双重功能。 商住楼一般不是为了满足家庭中不同性别和年龄的人共同居住的生活方式，而是 为了满足少数和个别人非家居生活的居住(当然商住楼具备改装成家居生活的条件)。 2、产品特性 作为房地产市场的特殊产品，相对于住宅的单一性以及写字楼市场目前占绝大多 数的甲级写字楼之昂贵的租金，结合了两方面用途的商住楼能同时满足生活和工作的 两种需求，并减少大量的开支，节约成本，这种成本也大大地低于租用商务公寓的成 本，但却满足了类似商务公寓的功能。 商住公寓为中小公司及居家办公的soho一族提供了一个“商+住”的场所，然而， 商住公寓一般只有一些生活配套设施，也有个别商住公寓设置了商务层或提供一两间 会议室、商务中心等商务设施，但只是提供设施而已。 壹、商住楼市场概况 从目前的市场需求来看，随着经济的持续发展，将出现越来越多的中小型的民营 企业。当民营经济正在崛起的阶段，既需要有各种档次的专业写字楼，也需要有提高 生活居住质量的住宅、别墅和公寓，同样也需要大量的商住两用功能的建筑。 一、商住楼市场发展历史 关于商住楼的发展历史，就不得不提到与其有紧密联系的写字楼。计划经济时期 ，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只 对内进行行政管理的封闭式办公方式。随着中国的对外开放，计划经济向市场经济过 渡步伐的加快，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。功能设 施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了较 为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛发展。 独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能涵盖所有的方面，尤其是高速 成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字 楼。 二、市场形成原因 对于民营企业，特别是外地进沪创业的民企，当他们进沪做生意时，如租用或购 买写字楼，同时又必须在另一个地点租用旅馆或公寓解决生活问题，增加了往返的路 途。出于减少开支和节约成本的考虑，这些中小企业开始寻求能满足其需求的不动产 。而商住楼能同时满足生活和工作的两种需求，并减少大量的开支，节约成本，这种 成本也会大大地低于租用商务公寓的成本，但却满足了类似商务公寓的功能。至此商 住楼市场才逐渐的形成。 由于当前许多区域写字楼的供给结构存在一定的缺陷，无法全面满足各档次规模 的企业的需要。因此，商住产品便应运而生，成为低价位写字楼的替代品。 由于市场竞争的压力，受项目地理位置、周边环境、潜在客户等方面影响，某些 项目开发商如果坚持建住宅将缺乏竞争力度，改为商住将更迎合市场需求，且销售周 期短，回款速度快，同时，由于新商住项目比同区位的住宅价位高，开发商开发这种 物业将有机会获得更大的收益。 贰、商住楼的特性 表1.1 商住楼、住宅楼、办公楼的差异 | |住宅 |商住楼 |写字楼 | |地段 |无特别的区域要求 |对于地段有较高的 |对于地段要求极高 | | | |要求 |，处于商业及金融 | | | | |中心区域 | |使用功能 |只能居住 |即可商用又可居住 |只限于商用 | |配套 |配套设施齐全，但 |配套较为高档，且 |配套设施水准极为 | | |是设施水准高低不 |兼顾商用与居住的 |高档 | | |一 |功能 | | |价格 |价格分布范围广泛 |与同区域地住宅价 |价格明显高于同区 | | | |格无明显差异 |域的住宅价格 | |物业管理 | | | | |贷款年限 |八成三十年 |六成十年 |六成十年 | |土地使用年限|70年 |50年 |50年 | | | | | | 一、住楼与住宅楼的的异同点 居住楼一般只具备纯居住的条件，其功能配置均以非工作与商务活动为前提。如垂直 交通是按居住人流考虑；其生活的方式(包括私密性)、环境、人文、景观、管理、服务 等均按纯居住形式考虑，适合于不同的年龄层次。 商住楼与居住楼的不同在于商住楼更倾向于商务活动，而非家庭居住。商住楼是以商 为主、以住为辅的功能组合。这样在设计中就会与居住楼有着不同的考虑和安排。 虽然商住楼具有居住与商用两种功能，但是与纯住宅相比在许多方面仍有区别。 1、地理位置比较 在地段的选择上，由于商住楼所特有的居住与商用两用的特性，因此在地段的选择上 需要考虑区域内的商业及金融氛围是否浓厚，交通是否便利，并且对于各项配套的要求 很高，而住宅对于这些要求相对较低，甚至一些地段较为偏僻的超大型的小区可以自己 建造配套设施。 2、价格比较 从价格来看，目前同区域内的住宅和商住的价格相差不大，从上海市的情况来看。部 分商住楼的价格还低于区域内住宅价格，这主要由于商住在土地使用年限上依照的是办 公楼来批的，只有50年，远远低于纯住宅楼70年的使用年限。而由于产品功能的多元化 使得居住的氛围不佳。 3、贷款年限 两者的贷款年限和额度上相差较大，纯住宅在贷款方面最高可以贷到八成三十年，而 商住楼只可以贷到六成十年。原因在于首先出于刺激住宅市场发展的考虑，政府及银行 以降低付款的额度和延长贷款的时间来吸引更大的住宅消费群体；其次由于商住楼所面 向的客户主要为一些中小公司，这些出于成长阶段的中小公司相对于购买住宅产品的个 人在还贷上具有更大的风险和较多的不确定因素，因此银行自然要减少还贷时间和贷款 额度来规避风险。 二、商住楼与办公楼的异同点 商住楼虽然以商用为其主要的功能，但是与纯办公楼相比，在不少的地方如配套、价 格租金等有较为明显的差距。 1、地理位置及产品配套比较 商住楼的位置及形象比同等价位的写字楼优越。因此，对规模及资金有限而又注重办 公成本和形象的中小企业有很大的吸引力，对投资客的吸引也很大。 办公楼的配套设施以商用为主，功能虽然单一，但是办公楼在配套的水准很高，物业 管理也极为严格。而商住楼虽然兼顾商用和居住，功能齐全，但是容易造成管理混乱， 造成“商不似商，居不似居”的情况。对于住户来说缺乏居住的氛围，并且出进的各类人 员使得住户缺乏安全感。 2、价格比较 与写字楼相比商住楼具有的销售价格低的特点，个别个案甚至可以按照住宅办理按揭 ，能获得更高的成数和更长的年限；付款方式灵活，客户资金压力小，且月供较写字楼 的租金要低很多； 从目前在售的商住楼的价格与纯办公楼的价格比较看，纯办公楼的价格明显高于商住 楼，其原因在于：纯办公楼所面向的客源为大公司及跨过公司等大型企业，这些客户对 于各项配套的要求较高，使得纯办公楼的配套规划水准较高档，同样也相应的需有符合 客户的要求的严格的物业管理水平。而商住楼由于包含了居住的部分。使得其价格水准 趋向于同区域的住宅价格，并且由于小区环境及使用年限的限制甚至还要略地于同区域 的住宅楼的价格。 3、客源比较 商住楼的客源既包含用来居住的个人，也包括用作办公的公司（主要以处于发展期的 中小规模的公司及外地来沪的公司）.而办公楼的客源为公司，目的为单一的商用及办公 。 三、优劣势汇总 商住楼的出现，为中小企业的发展起到了推动作用，弥补了市场的空白点。但是也存 在“商住两用是否适宜”的问题。从以上与住宅及办公楼的比较之中不难看出商住楼的优 势与劣势。 1、优势 1）、功能多元化，并且引用住宅的名义占有市场 如果开发商对其规划用途报建的是住宅，则所建造的商住楼的使用年限与住宅相同， 而由于同时具有居住与办公两种功能，使得商住楼所面向的客源更为广泛，这是纯住宅 楼和纯办公楼所不具备的有力因素。 2）、适应特定的客户群的需求 由于办公楼无论是出租还是出售其价格均较高，而周边相对较少的居住社区使得许多 的中小企业以及部分的外地来沪创业的公司及个人难以承受，而商住楼的出现正好符合 了此部分客户的需求，使得商住楼在目前的环境下找到了其应有的市场份额。 2、劣势 1）、商住功能带来的管理混乱 对于作为纯居住目的业主来说，其正常的生活会因“商”而受到影响，大量出进的办工 人员会影响住户居住的安全与私密性。而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与 商用住户们平摊，这本身就损害了居住业主的权益，毕竟公司对于楼宇及电梯的损耗要 高于一般的业主。 2）配套设施水准一般，消防存在隐患 商住楼虽然具有居住的功能，但与大多数的住宅楼相比，基本无小区的配套，生活的 环境不甚理想；而其所具有的各项配套设施的档次以及物业的水平都远远不及办公楼。 此外如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定 的消防隐患。 叁、各区域商住市场分析 一、上海市商住市场概况 表3.11上海市在售商住楼各区在售个案的统计： [pic] 说明： ← 目前在售的商住楼个案共11个，可见商住楼市场在整个上海市的不动产市场中所 占的份额相当小，由此可见商住物业属于特定的市场群体。 ← 从分布情况来看，以普陀区所占的份额最多，有三个在售个案，比例占到27%。这 主要是由于商住楼所面向的特殊的客户群所造成的——即商住楼的客源多为外地来 沪的中小公司，而普陀区较市中心区域便宜的商用物业市场的价格和较为便捷的 公共交通系统吸引了较多数量的外地来沪的中小公司。 表3.12上海市在售商住楼的均价统计： [pic] 说明: ← 目前上海市在售的商住楼主要集中在普陀、静安、徐汇、浦东、卢湾、长宁这几 个中心城区,上表为对六个区共11个在售个案的均价的统计。六区的在售商住楼均 价为8000元/平方米，可见商住楼市场的价格水准较高，从另一方面也可以看出商 住物业对于地段也具有较高的要求。 ← 所统计的商住楼的最高价为即将开盘的长宁区的“迎龙大厦”，均价为10000元/平 方米，而最低价为徐汇区的湘江大厦（中山西路近吴中路）的均价6200元/平方米 。 ← 所统计个案的均价与周边区域的住宅楼的价格相差不多，但是静安区的个案要低 于周边的住宅价格。 表3.13各区在售商住楼市场总体去化率： [pic] 说明： ← 从去化率看，各区的去化率均已超过90％，但是个别个案的销售周期较长，如普 陀区的“长寿苑”其销售周期已长达三四年，可见商住市场存在着一些“老盘新开” 的个案。 ← 静安区的在售个案已基本完成去化，主要原因为该区的商住楼开售的时间较长。 而卢湾区在售的商住楼仅“建国路一号公馆”，且五月底刚开始发售。而长宁区的 “迎龙大厦”尚未正式开售。 ← 上表所示商住市场总体去化较为理想，这主要是由于商住楼市场其本身的市场规 模较小，且适应了当前部分特定消费群体的需要（主要为外地来沪的中小企业） 。 表3.13本市部分在售商住楼的经济指标： |案名 |占地面积 |绿化率 |容积 |楼层规划 |车位 |物业费 | |So时代 |6600平方米|无 |9 |三梯十二户|120 |5元/平方米 | |长寿苑 |4000平方米|15 |4 |二梯八户 |未定 |1.76元/平方 | | | | | | | |米 ...
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