三亚卓达产权式酒店可行性报告
三亚卓达产权式酒店 可行性研究报告 三亚卓达房地产公司资产经营管理公司、销售部联合制作 二ΟΟ一年四月六日 目 录 第一部分：产权酒店概述 第二部分：卓达产权酒店背景分析 第三部分：卓达产权式酒店经营模式 第四部分：业主权益及投资收益分析 第五部分：投资回报预算及与其它投资方式的分析比较 第六部分：可持续经营和盈利保障 第一部分：产权酒店概述 1. 产权酒店的概念解析 1. 产权酒店的来源 产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅 游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提 。 1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客 出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段 ，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居 住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得 酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 2. 产权酒店的发展 产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国，并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风 景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，全球产权式酒店已逾1000家，丰富的旅游资源所 吸引的大批游客，使得酒店入住率长期保持在较高的水准，为投资者带来丰厚的回报 ，90年代初全球产权酒店收入达40亿美元，据专家预计2004年全球产权酒店销售将突 破300亿美元。 2. 产权酒店的基本特点 1. 地点要求 产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，拥有充足的客源，能够保证足够的 客房出租率。 2. 经营方式 投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时间的免费入住 权。 3. 投资收益巨大 业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。 4. 运营成本低 酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本 比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。 第二部分：卓达产权酒店背景分析 1. 卓达集团简介 卓达集团创建于国家实行宏观调控房地产跌入低谷的1993年7月，秉承“追求卓越，德 达天下”的企业理念，以“关注社会、产业报国”为宗旨，从河北省会石家庄起步，现已发 展成为以房地产为龙头，涵盖教育、文化、科技、农机、商贸、旅游开发、建筑安装、 物业管理等项目的大型企业集团，集团地跨北京、三亚、呼盟、净资产逾25亿元，负债 率不足3%。 7年时间，卓达集团在河北省石家庄市开发建设全国名牌小区书香园、卓苑、中苑等 120万平方米住宅，托资3亿元的占地362亩的现代化卓达高素质教育中心，卓达东方服装 城、河北两院院士园，1999年7月，卓达集团在北京创建了房地产开发公司，总投资60亿 元占地3万亩的北京卓达大学正式开学，首批莘莘学子已入读卓达大学；位于北京延庆的 中华民族大团结村已开发1600亩。2000年卓达集团北上内蒙古呼伦贝尔盟，南下海南三 亚，结合当地资源优势，在房地产、城建、旅游、教育、高科技等行业进行全方位综合 开发，以极强的人文关怀精神铸就卓达品牌。 二、产权酒店在中国的现状 1995年以来，青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均 开始陆续建设形势各异的产权酒店，产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组 合，形成了独特风格，在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估的潜力。 三、三亚概况 1、旅游资源概况 三亚市位于海南岛的最南端，是我国唯一的热带滨海城市，汇聚了阳光、海水、 沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情 等十大景源要素，是世界上热带海洋旅游资源最密集的地区之一，有天涯海角、鹿回 头、南山寺等著名的旅游景点，它南望南沙、西沙，北顾五指山、万泉河，漪旎的热 带风光 ，如诗如画，它的空气负氧离子浓度为北京的八倍，空气质量全国第一，年平均温度 24度，是世界上最适合人类居住的地区之一，三亚更素有 “不是夏威夷，胜似夏威夷”的美誉。得天独厚的自然条件和众多的人文景观是三亚风 景旅游开发的优势，也使三亚具备了建设现代国际避寒冬泳、旅游度假胜地的条件， 三亚被列入中国首批全国优秀旅游城市，中国唯一的国际化热带滨海旅游城，被誉为 中国最佳旅游名胜，并被世界旅游组织认证为AA级旅游城市。 2、城市交通状况 三亚拥有一个4E级的凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国 内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。2001年11月， 粤琼跨海铁路即将建成通车，届时，游客可通过全国各地火车直通三亚，极大的促进 包括旅游在内的各种产业的发展。 3、旅游配套产业概况 随着世界经济一体化进程的蓬勃发展，城市建设发展的规模向国际化迈进，三亚旅 游业不断发展，国内外游客纷至沓来，旅游形势越来越好。但在旅游业不断发展的同 时，阻碍旅游业发展的因素也显现出来，第一：旅游配套设施存在着许多缺陷，如没 有大型的购物中心、没有综合性的娱乐休闲、餐饮、会议中心等。第二：酒店业的产 业结构的合理性与日益发展的旅游业相比仍显滞后，至旅游旺季，星级酒店家家爆满 ，一些游客只得入住条件较差的酒店，因而不能享受到好的服务，极大的挫伤了游客 热情。建一些档次高、配套全、服务好的酒店缓解三亚当地高档酒店入住压力，势在 必行。 小结：综合以上因素，充分利用三亚旅游资源，在三亚开发建设产权式酒店，对启动海 南房地产，促进三亚旅游业的发展有着积极的意义，投资产权酒店有着光明的前景 。 第三部分：卓达产权式酒店经营模式 1. 名牌酒店管理公司管理 酒店特委托瑞士香格里拉、希尔顿的国际名牌酒店参与管理（尽快确定为那家公司） 。 2. 业主委托经营 业主投资后，委托酒店管理公司代为经营管理。酒店管理公司对卓达产权酒店进行全 权经营管理，业主获得协议承诺的消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理公司的日常 管理。 3. 业主权益保障 1. 从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。 2. 委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配 的透明度和公正性。 4. 客房利润多元化 为满足进货企业客户及常客的需要，同时建立一个固定的客户网络，酒店管理公司专门 设计了酒店客房会员卡，该卡以一定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房 权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。会员卡的销售收入，将作为客房营业收入的 一部分，参与到利润分配。 5. 多点开发 连锁经营 卓达集团凭借自身实力，在三亚和呼盟同时启动产权酒店，建立连锁经营体系，实现资 源共享，倡导“夏游呼盟，冬住三亚,一处置业，两处为家”的崭新消费模式，同时使投资 者的回报更具潜力。 6. 客源保障体系 配合两地产权酒店，卓达集团已注册成立了卓达国际旅行社，且与多家旅行社达成合作 协议，并将相继启动福如东海旅游区、敖包山等旅游项目，致力于卓达产权酒店形象推 广，建立最广泛的销售网络，保证酒店源源不断的客源。 第四部分：业主权益及投资收益分析 1. 业主权益 1、基本权益 1.1) 业主每年可享受4- 10月份（除法定节假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定节假日8天的免费度 假入住权（二者选其一，并提前一个月通知酒店管理公司） 1.2) 业主可将免费使用天数折合成使用套数。 1.3)如当年没有享用或没有享用完，可累计至下一年. 1.4)业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。 1.5)业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。 1.6)业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即：淡季4- 10月5折，旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。 2、附加权益 充分发挥卓达集团的资源优势，业主可将应享有的免费度假入住权，按其价值折合 成三亚卓达其他类似项目以及呼伦贝尔盟卓达产权酒店的消费权，真正体现“一处置业 ，多处为家”。 2. 投资收益 1. 客房利润分红 年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理公司提取其中30%，其余70% 归业主所有，按每位业主所拥有的分红系数进行分红。 A单位分红系数=A单位首次交易额/总面积的对应首次交易总额 A单位年度利润分红=业主可分配年度利润总额×A单位分红系数 2. 附加承诺 如2004、2005、2006年三个经营年度年投资回报率低于5.5%,2007年1月1日——3月31日 期间，可按原值回购业主投资购买的客房。其中涉及费用由卓达集团承担。 注：一次性付款客户“原值”指，购房时所付总房款数； 银行按揭类客户“原值”指，首付款和业主已还银行本金。 小结：业主只需交纳20%的首期款，便可获得如下回报： a. 还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100%的永久物业产权。 b. 淡季1400天（或旺季560天）的免费入住权（70年总和），并可转移赠送给亲朋好友。 c. 近70年的客房利润分红。 d. 70年客房房产的增值空间。 目前，全球经济复苏，国内经济保持持续稳定的增长，增长了人们消费的信心， 银行8次降息，政策向消费倾斜，促使人们寻找新的消费点、投资点，随中国加入W TO日益临近，中国的各种产业将受到面临严峻的考验，但旅游、房地产等以不可再 生资源为依托的产业将保持强劲的增长势头，卓达产权酒店是将旅游和房地产相结 合的一种新的投资方式，必将成为新的投资热点和消费热点。 为了更好的促进海南的大发展，海南省加大了基础设施建设的力度，作为海南南 部中心城市的三亚现已拥有一个4E级的凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、 广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际 航线。并且在2001年11月，粤海铁路将建成通车，便利的交通，将三亚的优势和国 际、国内的大环境紧密的联系起来。93年94年受经济过热的影响，海南房地产一直 在低谷徘徊，经过几年的沉淀积累，已经到了触底反弹的时候，产业主在此时购买 的卓达产权酒店客房必将有一个巨大的升值空间。 e. 酒店配套设施消费优惠权。 第五部分：客房规划经济效益分析： 一、客房规划 1、客房总建筑面积3万平米，总值3亿元。 2、房间数642间，每间50平米。 3、客房类型： |项目 |间数 |单位面积 |总面积 |房价（元） | |标准间 |420 |50平方米 |面积20400平 |688 | | | | |米 | | |商务标间 |26 |50平方米 |面积1300平米|788 | |蜜月间 |37 |50平方米 |面积1850平米|688 | |普通套间 |20 |100平方米 |面积3600平米|1238 | |家庭套间 |34 |100平方米 |面积3000平米|1268 | |商务套间 |13 |100平方米 |面积2000平米|1398 | |豪华套间 |5 |150平方米 |面积750平米 |1888 | |总统套间 |1 |500平方米 |面积500平米 |8888 | 总计客房数：556间套 注：全国五星级酒店114家，平均出租率高达71.43%，在2000年全部盈利，有的利润高达 37%。三亚市五星级酒店的平均开房率为75%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率 按60%计算。 二、经济效益分析 （一）、客房营业收入 卓达产权式酒店556间客房的加权平均价为790元，房价打六折，为474元。平均开房 率按60%计，计算如下： 每天的营业收入为：474元×556间×60%=158126元 每月的营业收入为：158126元×30天=4743792元 每年的营业收入为：4743792元×12月=56925504元 （二）、客房营业成本： 通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的8—10%，我们按10%计算为：4743792元×1 0%=474379元/月 （三）酒店管理公司提取的毛利： 通常为毛利润的2%，即（4743792-474379）×2%=85388元 （四）、客房营业费用总计：2380986元/月，详细如下 1、工资：客房人员配备=客房总数量（556间）×0.6=334人，人均工资按1500元/月 计算，每月工资总额为334×1500=45万元，； 2、广告费：按营业收入的1%计为474379元/月 3、水、电、油费：按营业收入的5%计为237189.5元/月 4、维修保养费：按营业收入的2%计为94875.8元/月 5、培训费：每年10万元，合8333 元/月 6、服装费：每年10万元,合8333元/月 7、办公差旅费：按营业收入的0.5%计为23718.9元/月 8、招待费：按营业收入的1%计为47437.9元/月 9、绿化费：按营业收入的0.5%计为23718.9元/月 10、酒店公司管理费：按营业收入的2%计为94875.8元/月 11、保险费：20000元/月 12、其他费：按营...
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