驰峰（峰景园）市场调研报告
谨呈：XXX房地产开发有限公司 驰峰（峰景园）市场调研报告 二00三年十二月二十六日 第一章 市场分析 一、城市概况 1、基本概况 中国古代以山北为阴，山南为阳。“贵阳”因城区位于境内贵山之南而 得名。古代贵阳盛产竹子，许多地方以竹子命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵 阳简称“筑”。贵阳作为行政区域名称，始于1569年至今已有400多年的历史 。是贵州省的省会，是全省政治、经济和文化中心。贵阳是森林之城，市区 四周群山环抱、林木苍翠，森林覆盖率达34.79%，贵阳气候宜人，冬无严寒 、夏无酷署，年平均气温15.3度，最热的七月下旬，平均为24度，最冷的一 月上旬，平均为4度。贵阳是居家渡假、享受生活的好地方。在贵阳做商品 房开发，大有可为，前途光明。 |贵阳市 |总面积：8034KM2 人口：340万 总户数：89万户 新婚人数：23361人（女） | |行政设置 |云岩区 |南明区 |花溪区 |乌当区 |白云区 |小河区 |三县一市 | |面积（KM2） |67.5 |89.1 |957.6 |962.4 |259.6 |63.1 |5630.8 | |人口（人） |556453 |493080 |319398 |292130 |174841 |113281 |1455206 | |人口密度(人/KM2) |8244 |5534 |334 |302.76 |673 |383 |262 | |户数（户） |146328 |133870 |69138 |79139 |47198 |36980 |376221 | |新婚人数（女） |3069 |2684 |1864 |1976 |1987 |1180 |10601 | 2．2002年度贵阳市人口状况（2002年） 。 两城区地少人多，人口爆炸，跟据山区的特点实行组团化，卫星城式 的向四区快速地进行城市化发展是必由之路， 3．贵阳市家庭类型结构（期未家庭人口数：3.13人/户） 4．居住状况（房屋建筑面积拥有量：18.91平方/人，房屋使用面积拥有量 ：14.91平方/人） 5．居民收支状况 期初手存现金：7383.72元/人 期未手存现金：8115.80元/人 可支配收入：7526.34元/人 家庭总支出：6680元/人（其中：消费支出：5801.42，购房支出： 2.36，其他支出：876.64元） 从上述资料计算得出：贵阳市的房价水平的理论值： 房价收入比为6时：房价为：7751.78*3.13*6/100=1456元/平方 房价收入比为7时：房价为：24263*7/100=1698元/平方 房价收入比为9时：房价为：24263*9/100=2183元/平方 6. 贵阳市近期规划（2003-2005）摘要 1. 2005年城区总人口：154.5万人 2. 规划对城市中心区的布局要求:坚持疏解人口,调整 结构,完善功能、提高品味的原则,2005年城市中心区规划83.1万人口,较2002 年减少6.58万人 3. 对于住房建设，要建立完善以商品住宅供应为主体，经济适用房，廉租房供应主 补充的多层次住宅供应体制。合理引导商品住宅的开发方向与规模，促进城市 结构调整，降低中心区人口密度。 本项目的发展是以商品住宅为主，符合贵阳市的规划政策，必将受到政府宏观政策 调控的有利影响。 二、总体市场态势 1. 宏观经济： 2002年国民经济保持良好的发展态势。初步统计，贵阳市全年实现国内 生产总值336.4亿元，比上年增长11.3%。其中第一产业增加值1.49亿元，增 长5.9%；第二产业增加值18.59亿元,增长12.2%；第三产业增加值13.54亿元 ，增长10.8%。贵阳市人均GDP值2002年达到9948元（1200美元），经济持续 稳定发展，为房地产市场启动奠定了坚实的经济基础。 工业生产快速增长，主导产业带动作用明显增强继续优化经济发展环境，深化 企业改革，加快结构调整，努力开拓市场，工业经济保持良好发展态势， 生产持续加速。全市规模以上工业完成增加值37亿元，比上年增长20.8% 。 固定资产投资规模扩大，持续快速增长，重点工程建设进度加快在财政资金的 带动下，我市固定资产投资持续快速增长，全社会固定资产投资完成175 .9亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资快速增长。随着我市新的城 市片区规划，金阳新区如火如荼的建设，以及各个中心片区的建设与发展 ，全市的房地产开发进入了一个新的发展 时期，形势良好。全市房地产开发投资完成额50亿元，比上年增长15.5%，略低 于全市投资的平均增速。房地产开发投资已成为拉动我市投资快速增长的主 要因素之一。 市场消费活跃，外贸进出口降幅趋缓消费需求规模日益扩大，消费品市场继续 呈现平稳增长的态势。零售业已进入全新的发展阶段，以规模经营为特征 的现代零售商业大潮正在兴起，诺玛特、沃尔玛（即将入驻）等一批商业 超市进一步加大扩张力度，北京华联、百盛等一批国内外知名零售商业巨 头纷纷抢滩贵阳，为我市消费品市场注入了新的生机和活力。全年市场物 价基本稳定。全市社会消费品零售总额达136.6亿元，比上年增长12.3%。 经济运行质量进一步提高，经济效益明显好转政收入增势良好，金融机构存、 贷款稳步增加。全市金融机构各项存款为731.8亿元，比上年增加86.6亿 元；其中城乡居民储蓄存款288.04亿元，比上年增加47.91亿元。金融机 构各项贷款余额595.52亿元，比上年增加109.21亿元；人民生活水平稳步 提高收入大幅增加，消费低水平增长。今年，我市相继提高了国家公务人 员和事业单位职工的工资，随着收入增加，人们生活水平也在不断提高。 预计全年我市在岗职工平均工资达10988元；全年城市居民人均可支配收 入为7306元，增长10.5%。收入的增加使我市居民消费也随之上升，全年 城市居民人均消费性支出为5801元，比上年增长0.5%。 2. 经济发展势态： 3、今年经济社会发展的主要预期目标是： 国内生产总值增长８％以上，力争达到９％，规模以上工业企业经 济效益综合指数提高３个百分点，实现利税和新产品产值增幅高于经济 增长幅度。全社会固定资产投资增长１２％，社会消费品零售总额增长 １０％，地方财政一般预算收入与国内生产总值同步增长，外贸出口增 长８％，居民消费价格总水平上涨１％左右，城镇居民人均可支配收入 增长６％，农民人均纯收入增长５％，人口自然增长率控制在８‰以内， 城镇登记失业率４％以内。 4、产业政策法规符合房地产稳定健康发展 2003年9月1日国务院发布的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（ 业界称18号文），在业内引起极大反响，从主管部门，专家学者，开发 商、新闻媒体，物业管理企业到消费者，总体认为“通知”对中国房地产 市场持续健康的发展，改善广大人民群众的住房，促进社会稳定，推进 全面小康社会的建设都具有积极的推动作用。18号文的出台，是中国房 地产业走向成熟的标志，表明房地产业已经成为国民经济的支柱产业。 国家的产业政策是： o 控制高档住房，增加普通商品房---个人已成为房地产市场的主体 o 不允许高收入者购买经济适用房 o 廉租房建设将以国家投资为主 o 不得限制已购公房上市交易 o 规范发展住房信贷 本项目的方向符合国家产业政策要求，是国家提倡的房地产项目 5、当前贵阳市房地产业发展已呈现出强势发展态势，增长强劲 | |投资额（亿元） |竣工面积（万㎡） |新开工面积（万㎡） |销售面积（万㎡） |销售额（亿元） | |2001年 |43．33 |23．86 |561．5 |180．5 |24．62 | |2002年 |50．03 |31．60 |599．9 |187．85 |27．62 | 综上所述，贵阳市的房地产业随着经济的平稳发展、城市拓展和家庭住 宅消费的持续增长，必将进入快速增长的时期。本项目正是在这样的环 境下运行，国家的产业大政策为其奠定了良好的基础和市场前景。 三、区域市场发展总体概况 纵观2003年贵阳市的房地产市场，一片欣欣向荣的景象，一些亮丽的楼 盘在精心的策划包装之下把人们的生活方式演义的美伦美唤，媒介广告以前所 未有的投放量，把人们的五官轰炸到不知东西，其中的经典时代、在水一方、 玉兰园、欣歆园、曦阳山庄，山水黔城等更成为家喻户晓、未来理想生活的代 名词，销售也是捷报频传，所有这些都昭示着房地产业在贵阳已步入了发展的 快车道，本项目正是在这种环境下启动的，有着良好的市场气氛。 1. 贵阳市2003年1-9月房地产住宅市场运行情况 o 商品房批准预售面积大幅增长（增幅达43.09%） o 品房实际预售面积平稳增长，住宅市场需求强劲，普通住宅成为拉动市 场的绝对主力 o 住宅价格小幅上扬从销售量和价格的分析可以看出2000至2500元/平方是 市场对住宅 商品普遍接受的价格区间。 2. 2003年贵阳房地产交易会盛况空前，成交创新高：以改善住房，奔向小康 为主题的2003年贵阳房地产交易展示会，利用其具有的越境性、自由性 、集中性的优势，汇集到大量房源、商家、价格等信息，通过分析可以 对2004年贵阳房地产发展的态势有一个了解： o 规模：参展项目84个，建筑面积516万平方（其中经济适用房、普通商品 房417万平方，占81%）。参展楼盘的最高价是中天世纪新城的连排别 墅4400元/平方，最低为麒龙城市花园（位于清镇市云岭大道）980元 /平方。 o 成交情况： 意向性成交：7556套，92.6万平方米,成交金额:16.6亿元,分别比上届 增长65%,55%,48%,其中经济适用房普通商品房为6301套,76万平方,11 .7亿元,分别占84%,82%,71% 实际预、销售：1396套,14.6万平方,成交金额:3亿元,分别比上届增长 118%,94%,56%,其中:经济适用房,普通商品房976套,10.2万平方,1.7亿 元,分别占74%,73%,59%. o 启示:不论是意向性购房还是实际成交,经济实用房和普通商品房达70 %以上,充分说明贵阳市目前的住房消费仍是以经济适用房和普通商品 房为主。 四、本章摘要 o 贵阳是居家渡假、享受生活的好地方。在贵阳做商品房开发，大有可为 ，前途光明； o 两城区地少人多，人口爆炸，跟据山区的特点实行组团化，卫星城式的 快速地进行城市化发展是必由之路； o 在理性消费渐成主流的今天二三室结构的户型仍然是市场住房产品的主 流产品； o 商品房市场在贵阳地区应有广泛的市场潜量； o 三居室是人们在选择居住产品时的第一需要； o 从目前的收入水平来看，总房价在15- 23万的商品房是市场的主要可接受的合理价位； o 本项目的发展是以商品住宅为主，符合贵阳市的规划政策，必将受到政 府宏观政策调控的有利影响； o 贵阳市人均GDP值2002年达到9948元（1200美元），经济持续稳定发展 ，为房地产市场启动奠定了坚实的经济基础； o 当前贵阳市房地产业发展已呈现出强势发展态势，增长强劲； o 普通住宅成为拉动市场的绝对主力； o 2000至2500元/平方是市场对住宅商品普遍接受的价格区间； o 贵阳市目前的住房消费仍是以经济适用房和普通商品房为主； o 郊居化居住已被接受认同。 第二章 区域与在售楼盘分析 一、城市区域房地产市场分析 （一）城市中心区（两城区） 1、市场现状 （1） 区域总体形象较好，市场接受度较高 （2） 供应量日益减少,楼盘多以单栋高层的开发模式 （3） 楼盘素质不断提高——走高端路线 （4） 楼盘销售状况一般 （5） 配套设施齐全，教育环境优越 （6） 生活、交通便利 2、产品分析 （1） 楼盘主要以中高档为主 （2） 户型面积丰富，多种多样 （3） 价格主要在2500元/平方米以上 统计分析表明，片区市场的行情价格在2500元/平方米以上。随 位置的不同、开发质素不同，价格也随之变化。主力单价稳定在3000 左右。从全市范围内比较，片区的行情价格处于中高价位。 （二）大营坡板块以“中天花园小区”为例 1、市场现状 （1） 供需市场稳定 做为城市中心区的二级辐射区域，良好的自然环境和大社区 是老城区客户对住宅位置的新的选择，这里是部分消费者第 一居所的首选，片区逐渐成熟，供需市场比较平稳。 （2） 区域配套逐渐完善 中天花园在整个片区综合质素较高，多年的开发积累已经形 成了完善的生活配套，交通、环境、教育、金融、商贸、医 疗、休闲等都具一定规模，居民生活十分方便。 （3） 自然和人文环境限制，土地开发规模有限 由于土地供给的有限性，除中天花园外，本区域新开工项目 明显开始减少。 2、市场产品 （1） 楼盘主要以中高档为主 该区域楼盘的开发主要以中等和偏高端产品为主，高端主要 由于价格而决定. （2） 户型面积丰富，大社区的楼盘以中大户型为主，而小规模楼盘则 以过渡型、投资型的中小户型为主 经过对在售楼盘户型的统计分析，本片区的户型面积跨度也 较大，户型从两房、三房、四房、复式、别墅等都有。其中 以100-135的面积区间为主，体现其中高档楼盘的质素。 （3） 价格主要在1800元/平方米以上 统计分...
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