第八章　土地增值税法
|　 |第八章　土地增值税法 |[pic]打印| | | |本页 | | | | | |　　第一节　纳税义务人（了解） | | | |　　土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物| |及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业| |单位、中外籍个人等。 | |　　 | |　　第二节　征税范围（熟悉） | |　　 | |　　一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定： | |　　标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 | |　　标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权| |转让。 | |　　标准之三：转让房地产是否取得收入。 | | | |　　二、对以下具体事项的征税情况，列表判定如下： | |有关事项 | |是否属于征税范围 | | | |1．出售 | |征。包括三种情况： | |（1）出售国有土地使用权； | |（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； | |（3）存量房地产买卖。 | | | |2．继承、赠予 | |继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直| |接赡养义务人不征；非公益性赠予征。 | | | |3．出租 | |不征（无权属转移） | | | |4．房地产抵押 | |抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债| |务，而以房地产抵债，征。 | | | |5．房地产交换 | |单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。 | | | |6．以房地产投资、联营 | |房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征| |。 | | | |7．合作建房 | |建成后自用，不征；建成后转让，征。 | | | |8．企业兼并转让房地产 | |暂免 | | | |9．代建房 | |不征（无权属转移） | | | |10．房地产重新评估 | |不征（无收入） | | | |11．国家收回房地产权 | |不征 | | | |12．市政搬迁 | |不征 | | | |　　 | |　　第三节　税率（了解） | |　　 | |　　土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： | |项目 | | | | 级次 | | | | | |增值额占扣除项目金额比例 | |税率 | |速算扣除系数 | | | |１ | |50%以下（含50%） | |30% | |0 | | | |２ | |超过50%～100%（含100%） | |40% | |5% | | | |３ | |超过100%～200%（含200%） | |50% | |15% | | | |４ | |200%以上 | |60% | |35% | | | | | |　　第四节　应税收入与扣除项目的确定（熟悉） | |　　 | |　　一、应税收入 | | | |　　二、确定增值额的扣除项目。 | |　　（一）对于新建房地产转让，可扣除： | |　　1．取得土地使用权所支付的金额，包括： | |　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； | |　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关 | |费用。 | |　　2．房地产开发成本 | |　　3．房地产开发费用 | |　　它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、| |管理费用、财务费用。 | |　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能 | |提供金融机构的贷款证明的： | |　　房地产开发费用= 利息+（取得±地使用权所支付的金额+房地 | |产开发成本）×5%以内 | |　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不 | |能提供金融机构贷款证明的： | |　　房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发| |成本）×10%以内 | |　　4．与转让房地产有关的税金 | |　　房地产开发企业只能扣"两税一费"（营、城、教），非房地产| |开发企业扣"三税一费"。 | |　　5．财政部规定的其它扣除项目 | |　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： | |　　加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本| |）×20% | |　　（二）对于存量房地产转让，可扣除： | |　　1．房屋及建筑物的评估价格。 | |　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率 | |　　2．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的 | |有关费用。 | |　　3．转让环节缴纳的税金。 | |　　 | |　　第五节　应纳税额的计算（熟悉） | |　　 | |　　一、增值额 | |　　土地增值额=转让收入-扣除项目金额 | |　　在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按| |照房地产评估价格计算征收土地增值税： | |　　1．隐瞒、虚报房地产成交价格的； | |　　2．提供扣除项目金额不实的； | |　　3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理 | |由的。 | | | |　　二、应纳税额计算 | |　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 | |　　【例题1】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万 | |元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产| |开发　　成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关 | |批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应| |缴纳的土地增值税为（　）。 | |　　A．180万元 | |　　B．240万元 | |　　C．300万元 | |　　D．360万元 | |　　【答案】B | |　　【例题2】某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价400万| |元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度折扣率| |为七成，转让价格2000万元，支付有关税费500万元，转让项目应 | |纳土地增值税为（　）。 | |　　A．90万元 | |　　B．198万元 | |　　C．415万元 ...
第八章　土地增值税法