房地产：大盘操盘手法
大盘操盘手法 经营战略 市场战略：市场机会判断、市场风险判断 企业发展战略：企业战略规划、企业发展规划 管理者决策能力：风险决策能力、资本运作能力 操作战略 产品战略：理念设计、前瞻性设计、规划设计、产品创新、价值力提升设计 品牌战略：品牌导向性、品牌传达性、品牌识别性 （首先要寻找出：品牌的精髓、个性、价值、属性、利益） 形象战略：产品形象、社区形象、生活形象、品牌形象、企业形象 销售战略：开发阶段经营策划、阶段推广设计、全程包装设计、现场管理、销售人员培 训、销售控制、现场活动、流程设计、样板房会所概念。 经营战略 市场战略：市场机会判断、市场风险判断 企业发展战略：企业战略规划、企业发展规划 管理者决策能力：风险决策能力、资本运作能力 操作战略 产品战略：理念设计、前瞻性设计、规划设计、产品创新、价值力提升设计 品牌战略：品牌导向性、品牌传达性、品牌识别性 （首先要寻找出：品牌的精髓、个性、价值、属性、利益） 形象战略：产品形象、社区形象、生活形象、品牌形象、企业形象 销售战略：开发阶段经营策划、阶段推广设计、全程包装设计、现场管理、销售人员培 训、销售控制、现场活动、流程设计、样板房会所概念。 社区规划： 四大面积排列——住宅面积(商业面积)、公共配套面积、绿化面积、道路面积 规划要求——舒适、便利、卫生、安全、美观（健康、资讯、教育） 规划时序——以现有配套、地段、景观、资金实力（分阶段开发）等规划出暂时能够为市 场所接受的类型，然后考虑其可持续发展性。 社区规划之建筑物布局： 行列式、周边式、点群式、混合式 生态住宅要求：绿色、舒适、安全、信息、多样、便捷、文化 建筑设计中： 总纲——环境（地形、地貌、地质、用地范围、地质结构、土壤结构等塑造同周边环境相 融合或是相创造性的建筑物） 功能（居住、办公、商业、厂房等当然包含安全性） 艺术（建筑物对人们精神层面的追求、刻画、愉悦） 建筑不是简单的结构与构造，它能够通过自身的结构与功能来向美学性转变的学科，从 而感染人们并给人们一个激动的环境或条件。 在建筑的物质空间和建筑的精神空间向美学推进的过程中，人们能够通过对空间的体验 转向对时间的审美！ 经济（建造时的经济性、后期经营时的维护费用：广场、草坪湖等） 技术（材料、设备、工艺、技术等各项要素） 可持续发展（对宏观环境的趋势吻合，市场发展趋势于未来机遇等） 耕种是实现土地最基本的资源利用，居住是对土地进行历史性的保存（住宅为生活资料 ），商业是对土地的最高级利用，实现财富增值（生产资料）。 总纲下的依据—— 客体：天、地、人、物、法、时（尚） 本体：总平面图、立面图、剖面图、平面图、说明书 主体：建筑师自身的素质、涵养、经验、沟通能力、表达能力等 建筑结构： 砖混结构——砖是一种一定尺寸的建筑材料，混是钢筋、沙石、水、水泥、碎石 等按一定比例混合的建筑构件。 框架结构——框架剪力墙体、臂式剪力墙外框内筒等结构（是一种靠柱来承受力 量的结构形式），工期、承受力、有所比砖混大大提高。 （转换层不同于设备层，转换层主要是柱、梁所组成，相当于一个泛楼板，厚度可以达 到数米厚。类似女儿墙，只是墙而不是屋顶） 钢结构——核心筒结构、用钢材钢板作柱子灌浇水泥砂浆； 相对前两者而言： 钢结构具有—— ·跨度大；传统梁深、跨度比为1：12，后 者可1：24 ·自重轻：相对框架结构为1：1.6 ·设计灵活； ·计算准确 ·施工简单 ·美观大方等 ·工期短（tongshi 适当增大套内面积使 用率） （钢材市场价位约是3300——3800元，以前是2500——3000元，水泥原先280——300多元现在 是330——350多元每吨，沙每吨20—30元，铜电缆每吨是1.6——1.8万元......）对高层住宅 而言，每平米的钢材重量为：80—100公斤 木结构——最原始的建筑结构形式（中国古建的主要用材，由于墙体不受力，故 门窗可设计较大；西方古建则不同，墙体受力，门窗小。如哥特式建筑的教堂——巴黎圣 母院） 建筑设计有：建筑设计、结构设计、给水排水设计、电气设计、通风设计、通讯设计、 气体动力设计等 楼盘模型、沙盘材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），每 平米4000——10000元不等。 景观设计：总体景观主题方案；公共空间框架方案；主要景点分布；与主体建筑配合的 各单体方案；行车、人行道景观、动态与静态休憩空间方案 总之景观要保持一种：统一原则、调和原则、均衡原则、韵律原则、协调原则 景观中的植被配置有：单植、丛植、聚植、群植、林植、散植等形式并相应形成规则式 、不规则式、混合式等三种形式。 景观设计重要是：借景、造景两种。造景中还包括组景，组景有三种手法：封闭/隔离 过渡/渗透；比较/对比等。 花卉有：草本花卉（一、二、三年生的不等）；木质花卉（乔木—油松、雪松、片松、海 棠、桂花、柑桔、白兰等；灌木—月季、茉莉等；藤本—望春、金银花等）；肉质类花卉 （景天、仙人掌类等） 环保住宅设计几大系统： 水环境系统；热环境系统；声环境系统；能源系统；光环境系统；废弃物 回收系统；绿化系统；绿色建材系统等； 建筑风格：希腊风格——罗马风格——罗曼风格——哥特式风格——文艺复兴时期风格等(拜占庭 ) 罗马柱头：多立克、塔斯干、爱奥尼克、刻林斯、复合式等等（拱券门） 埃及柱头：棕榈叶式、帐篷式、荷花式。 张拉膜：基布、涂布——前者主要是玻璃纤维和聚酯纤维；后者主要是PTFE（聚四氟乙烯 ）和PVDC（聚偏二氯乙烯），更多时候采取双层涂布 住宅地块需求同相应客户的对应关系： 公共效能（配套）依赖性；噪音环境污染适应性；物业管理要求（南北差异：市场环境 是一个沙漠里种庄稼、一个绿地里种花草；服务是一个提供为业主着想的服务一个是为 开发商搽屁股；发展是一个是独立发展一个是同开发商一体，离不开母体；业主是一个 主动交，一个设法规避；南方强调私密性，北方注重公开性能......）小区配套需求； 装修需要；容积率要求；绿化设施；景观要求等等，分别表现出四个群体的个性化需求 财富人士、普通白领、小资、工薪阶层。 豪宅几大条件：稀缺景观、适度大面积、豪宅的增值潜力、人文历史、地段、集体偏好 性 定价/估价—— 地段、小区配套、市政配套、发展商形象与实力、物业管理、户型设计、设备材料、社 区规模、营销推广力度、规划质量、交通、交楼标准、景观（园艺环境是战略，景观设 计是战术）、施工进度、建筑材料、资金供给、升值潜力。 房地产价格总体来说有三个决定因素： 有效需求；相对稀缺性；功能效应等构成。无锡"一价清"将房地产价格分成六块——成本 、利润、税金、朝向差价、楼层差价、其他费用。（二手房折旧而言：混合一等砖混结 构的，折旧年限为50年，每年2%折旧；假定楼层1——5层假定为基准价，2——6层就- 3%；3——4层就+3%；7层或顶层为- 5%；小区设计三小一大（厅：3.6—4.2开间，小卧室：旋转衣橱，厨：地面防滑砖、墙面 易清理的釉面砖、吊橱采用防火板贴面，小卫：浴室家具取代卫浴产品）不合理的- 10%，物业管理没有的并且开放式的混乱的- 5%，有重点院校在附近的+15%，作为旧房子，其心理因素还要- 8%......虽然，房子能够折旧，但是土地是永续性的本身不存在折旧）不锈钢灶台、大 理石台面、吊橱、水斗、家电 另外延伸出具体因素—— 供求状况（总体市场供求、某区域房地产供求、某类型房地产供求、某区域某类型房地 产的供求状况） 经济状况（居民收入的提高——中低收入阶层的收入带动了整个社会经济的发展则有利于 房价的提高[边际消费倾向较大]，反之，对房价提高的贡献度较小；物价变动——货币数 量增多、通货膨胀、物价上涨、房地产增价，或者土地增值、抵押物效能变大、信用膨 胀、物价上涨；社会经济的发展——经济发展益味着更多的制造业、零售业、娱乐业蓬勃 发展，都需要场地需要房屋） 人口因素 家庭越是小型化对整体住宅需求越大，家庭数量、素质、结构等。 社会因素 社会治安、政治安定、城市化与投资变化（尤其投机带来的跳动性变化） 行政因素 土地政策、住房制度、税收制度、城市战略发展与规划、行政区域隶属变更等 心理因素门牌号、风水、心理喜好等 国际因素 国外住租客户，欧美国家的外籍客户每月住房补贴在2000—5000美金之间，东 南亚国家一般在2000—20000元之间。另外像日本、韩国客户比较喜欢中国古典式的风格 ，韩国人甚至会在室内贴墙纸、装壁炉、甚至抽湿机等。美国人比较喜欢配套齐全，室 内甚至锅碗瓢盆家具等一应俱全，来时拎个大包就能住进来。法国人喜欢浪漫，对室内 要求相关电气家具设备就行，至于床具等其他生活用品都有可能会从本国运来,喜欢以山 傍水 其它等因素 商业物业： 考虑条件——位置（商圈）、规模、交通、配套、环境、人流、物流、车流； 七大定位——目标市场（目标区域、目标客户）、功能定位（休闲、餐饮、娱乐、修理、 服务、批发零售、商务中心等）、特色定位（大众化、特色化；对于这种划分要根据市 场而定，不能一味追求特色）、经营方式定位（自营：购销；合营：保底抽薪、纯分成 ；收租：抽取租金）、业态定位（综合类百货、主题商场、超市、百货与超市的结合体 、连锁医药服装超市便利店、个体经营）、规模定位（尤其是步行商业的规模）、形象 定位（外部包装：立面、风格、建材、色彩、形状等；内部包装：POP、导示系统、橱窗 、人员服务、店内布局、入货、商品搭配等）； 商圈走势、划分、研判（7.5公里为最长步行距离，步行速度30—40米/分，购物时间不超 过三个小时，单一的店面积不应超过2.5万平米等常识，否则补充其他功能）（步行街最 大长度为650米左右比较合适，不会对人造成购物疲劳，同时对于同等条件的东西走向的 步行街而言，南边的生意要比北边得好一些；对南北向的步行街而言，则东边生意要比 西边的生意略好、人气略多） 商服物业还有四大限制条件：人口规模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤 成本）、商业业态； 商业的三大需求因素：人均商业面积需求（现阶段来看：北京、上海、香港、纽约、东 京分别为：0.7、1.0、1.3、1.6、1.7）、消费水准提升需求、区域商业分块需求客户群 来看：核心商圈：55%——70%；次级商圈15%——25%；边缘商圈等商业中心便利店、零售店 ；其中大型零售店的主要客户主要为次级、边缘商圈客户。居民小区零售店的边缘商圈 客户最少。 商业物业还可以从：市场周边经济繁荣程度——肯德基系数，如果片区分布了两三家肯德 基店，则其市场容量绝对不差；楼层差异程度——一二层之间租金可差2—3倍，售价可差2 —5倍；使用率程度——使用率提高一半，相当于租金降低一半；周边商业业态程度——周围 业态分布（是提升、补充是削弱）。 （商业、娱乐、宾馆、金融用地年限为40年，属于商业创业） 对住宅物业有个不成文的系数关系。香港的茶餐厅指数；上海的老梧桐树年轮指数；北 京的灯光照明指数...... 对商业物业TAR研究：主要是"经营状况、竞争力度、发展前景" 商圈主要影响因素（TAR的研究领域）： 通过对第一块：选址 + 各店竞争力度分析；第二块：入货、商品搭配、店内布局与装潢 、卖点POP促销、橱窗设计、人员服务等自我形象；第三块：顾客来源、经济社会特征、 消费购买动机与购买行为。 国际通常将商铺分成以下八种： 邻里购物中心、社区购物中心、地区购物中心、超级地区购物中心、专卖购物中心、主 题购物中心、直销中心、独立式商店等八种类型。 结合我国实际情况，将我国的商铺分成—— 市级商业中心、地区级商业中心、社区性商业中心、专业市场、特色商业街、住宅底商 （街铺）等。 商场项目的主要策划工作： 商场定位、形象包装、商场布局设计、目标商户组合、租金分成比例拟定、招商推广策 略的制定和实施。 餐饮、娱乐、休闲、修理、服务、批发零售、商务中心等。 一般在人均GDP800—2000美金之间，是连锁超市诞生时期；2000—4000美金是专业、主题 、便利、时尚店蓬勃阶段；4000美金以上则是高级品牌专卖店快速发展时期。 写字楼物业： 甲、乙、丙三种——硬件：消防、保安、保洁、智能化、通讯等系统外加装饰与装修材料 、标准等（暖通空调、消防、电梯、门窗、新能源、管道、给排水、燃气、电气照明系 统等）；软件：服务方式、服务内容 5A写字楼（ba ca oa fa sa；建筑、交流、办公、消防、安全） 黄金地段、超大规模（非体量而内部功能布局——办公、餐饮、娱乐、休闲等的集成化） 、建筑文化（国贸、世贸）、硬件、软件 写字楼物业受...
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