房地产学习2
地产商业范畴及其经营模式的探讨 　地产商业是现代商业的一个组成部分，是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经 济活动，是生产和消费的结合部和连接体，直接关系到市场的实现，以及国民经济的协 调、稳定和快速发展。随着商业地产的迅速发展，地产商业将会受到越来越多的房地产 业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究。由于地产商业尚属新概念，笔者觉得 有必要就地产商业的范畴及其经营模式提出一些见解，愿能起到抛砖引玉之效，让大家 共同探讨。 一． 地产商业的范畴 　　先看看商业的定义。 　　《辞海》对商业的定义是：指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费的桥梁和纽 带；其职能是收购、销售、调拨和储存；其任务是为生产和消费服务。 　　而西方学者是这样定义商业的：商业包括所有的交易形式----- 批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务业，如银行 业、储运业、保险业及相关的中介服务等。 　　前苏联及其东欧国家的经济学家则认为，商业是组织消费品的流通行业，但并不包 含对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国由于受到其影响，一直使用类似的 划分方法。在我国现行的统计指标体系中，“商业”为“批发零售贸易和餐饮业”所取代， 进出口业和商业经纪代理业亦包括在内。 　　从行业结构来看，商业类型有批发业、零售业、进出口业；从投资主体来看，商业 类型由买卖型向外买卖型的延伸，各类经纪代理和交易中介服务机构，如批发市场、商 品交易所也列入商业范畴。商业地产正是这种交易服务机构。 　　地产商业就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交 易平台而进行的商业活动。地产商业包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社 区服务市场等相关的商业运作；其内容包括策划、招商和日常营运管理；其任务是为生 产者（或中间商）和消费者提供交易平台，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。 二． 地产商业的经营模式 　　地产商业的投资主体为房地产开发商，然而，绝大多数开发商并没有配备商业专才 ，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者，开发商有必 要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门，并配备相应的商业管理专业人员。 有些大型房地产开发商设立或委托有专业的公司分别进行选址、功能及市场定位、招商 和日常管理等工作，分工之细和专，令一些专业人员连连叫好。其实这是容易理解的， 花点小钱做些商业策划，可提高项目的成功率，帮助开发商追求股东权益最大化的目的 。 　　地产商业的经营模式是商业地产开发商比较关心的，不同的商业地产有不同的条件 及其所处的区域、商圈，如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的 问题。这里将对常用的几种地产商业经营模式的适用于范围及其优缺点进行分析。 １、 整体出租模式 　　整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业 企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或 第四年起开始递增，前二，三年主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发 展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2—3个月租金的押金。 优点： ①不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员； ②交易简单，结算方便； ③物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目； ④物业的升值空间较大； ⑤带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。 缺点： ①收益低，其收报率在3～5%之间； ②租期长，物业就算升值，其套现的难度很大； ③不排除租户经营失败而没法交租的可能，国而对租户的评估要求准确。 适用类型： ①无商业专才的开发商； ②资金实力雄厚的开发商； ③经营相对保守的开发商； ④售后返租的产权式物业开发商； ⑤物业面积一般不超过30000㎡。 ２、 分层或分片出租模式 　　与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租 户。 优点： ①租金相对整体出租要高一些； ②风险分散，租金相对有一定保证； ③物业可进行抵押贷款； ④比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺； ⑤某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。 缺点： ①需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等）； ②需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才； ③各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资 源库，并具备极强的招商能力。 适用类型： ① 资金实力雄厚的开发商； ② 售后还租的产权式商城； ③ 物业面积在20000～50000㎡。 ３、 分散出租模式 　　分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对 短些，一般为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代 开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深 圳赛格电子配套市场，华强电子世界等。 优点： ①租金很高，开发商收益可最大化； ②物业升值空间大，容易出售表现； ③租期短，容易改变功能或调整经营。 缺点： ①需设立专业的经营管理公司负责经营管理； ②需充分重视前期的市场定位，功能定位，功能定位的策划工作； ③招商能力的要求极高； ④ 日常经营能力的要求高； ⑤ 经营风险最大 适用类型： ① 商业区或城郊的大型商业物业； ② 面积在10000～500000㎡停车场及卸货区的面积足够大； ③ 售后返租的产权式商城。 ４、 层（或片）与散结合出租模式 　　此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后，采用第2种模式引进若干 主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中 心采用此模式。 优点： ① 大小租户的结构使项目稳定性提高； ② 主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功； ③有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件； ④为开发商创造经常性收益。 缺点： ①要求开发商具备很雄厚的自有资金实力； ②需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才； ③对主力店的招租能力要求极高。 适用类型：主要是50000㎡以上的购物中心。 解码商业地产短线操作 　在国外及香港地区的商业地产项目，发展商绝大多数是采用长期投资和管理的赢利模 式，然而，我国绝大部分商业地产的赢利模式则为短线操作。 解码商业地产短线操作 　　近几年来，商业地产在我国各地迅速兴起，发展势头很好。但是，已开业的大型商 业项目问题很多，正在销售中且未开业的则存在较多的隐患。投资客和开发商应分析这 些问题，以便能在项目的操作中设计出多方共赢的赢利模式，为项目能够持续成功经营 创造条件。 　　中国商业地产现状 　　随着住宅开发商利润率的减少，从2002年年初起，我国许多房地产开发商迅速挤入 利润空间很大的商业地产。据国家统计局统计，2004年1- 5月，商业营业用房投资458亿元，同比增长38.7%，占全社会固定资产投资额的3%，占房 地产开发投资额的12.37%，商业营业用房施工面积为11092万平方米，同比增长94.7%， 其中，新开工2734万平方米，增长23%，竣工2822万平方米，增长35.7%。 由此可见，商业地产的开发增长速度远远超过国民经济的增长速度。总体来讲，可以断 定我国商业地产的投资开发的确是过热。在国家宏观调控之后的商业地产，其开发量增 长幅度将会有所下降。 　　2002年至2003年期间推向市场的商业地产项目，多数采用“产权式商铺全零售”模式 或“主力店租赁+商铺全零售”模式。“产权式商铺全零售”模式是将商铺的产权全部出售， 而将其经营权租给某些大型的零售企业；“主力店租赁+商铺全零售”模式则是开发商保留 若干主力店群的产权，将其余的小商铺全部零售。前者的后遗症比后者更为严重，这二 种商业地产赢利模式在一些已开业的项目中暴露了许多问题，引起了众多小业主与开发 商纠缠不止的纠纷，一些项目也因此停止营业。 　　目前的赢利模式类似十几年前我国台湾地区多数商业地产项目采用的模式，据台湾 有关资深人士透露，采用这些模式的项目仅有一家能持续成功经营，其余的则出现多次 的经营调整，最终亦难以成功。这二种赢利模式均可谓短期操作模式。商业地产赢利模 式影响项目的成功率，而赢利模式又受制于项目的融资渠道和自有资金量。随着国家宏 观调整下的各类限制，此类短期操作模式将被大部分开发商继续采用。 　　短线操作的三大原因 　　与较高的利润空间成线性正相关关系，商业地产的开发同样具有较大的风险，特别 是采取了短线操作模式的项目。到底是哪些原因造成中国商业地产短线操作的现象呢？ 笔者认为有三大原因： 　　原因一：自有资金不足 　　一个商业地产项目的投资往往要少则几亿元，多的甚至达几十亿元，建议期也较长 ，达2-4年，而开发商往往仅能投入10%- 20%的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。 　　在国家宏观调控下，开发商向银行贷款的难度很大，其它融资渠道则几乎没法弄到 钱：信托资金由于受到各种条件的限制，能融到的资金对于项目资金缺口来讲，也只是 杯水车薪；国外房地产投资机构的进入难度更大，除政策因素外，国内独有的商业地产 赢利模式让这些投资机构知难而退。 　　在各种融资渠道几乎不通的情况下，商铺预售成了开发商唯一的希望。销售商铺也 成为商业地产短线操作的标志。销售比例越大，项目投资回收期越短，风险也越大。 　　有关的调研机构曾对香港和国内大型房地产企业资金周转率进行分析，结果是香港 房地产企业的市场资产周转率是0.03，而国内的则为0.33。资产周转率为销售收入（或 营业收入）与平均资产总值之比，它是衡量企业经济效率的指标。对于商业地产开发企 业来讲，资金周转率越高，说明其销售面积越多，项目越是短线操作。 　　原因二：市场提供了契机 　　我国金融市场的个人投资品种不多且收益情况均不理想，这给商业地产商铺销售提 供了良好的契机。 　　自2000年以来，个人投资的主力品种——股票市场一蹶不振，大多数入市者的股票市 值已蒸发了五、六成，收益情况惨不忍睹；期货则因九十年代的骗局多多而至今只有极 少数人跟进，跟进者也是多亏少盈；银行存款利率更是低得可怜，三年期2.16%，五年期 2.25%，这使银行成为很多人存款安全的地方；国债和企业债的回报率略高些，2004年三 年期国债利率为2.65%，7年期企业债约4%，但亦不尽如意。 　　据相关部门统计数据显示，2003年全国居民存款高达11.03万亿元，这个数据是很惊 人的，其中有部分一直在寻找回报率高些的个人投资品种，而商业地产5%- 12%年回报率的商铺当然具有很强的吸引力。商业地产开发商对这块资金市场十分青睐， 如果能有10%的居民存款拿出来投资商铺，这块资金量就是1.1万亿元，相当于2004年1- 5月份商业营业用房投资额458亿元的二十四倍，既然有了这个市场，开发商何乐而不为 呢？ 　　原因三：开发商“扬长避短” 　　国内房地产业经过十几年的发展，一些开发模式也十分成熟。但是，这些成熟的开 发模式仅是住宅的开发模式，相对于住宅开发，商业地产的开发模式则显得十分复杂。 它不但要求能部分销售，且要售后不乱，保证项目能持续成功经营。这就要求开发商除 了具备拿地、建造、销售等经验外，还必须具备商业规划、商业招商、商业运营等专业 人才。然而，由于商业意识不足及真正的商业人才奇缺的原因，商业地产开发商不得不 “扬长避短”——继续发扬“卖完走人”的住宅开发模式，加快资金回笼速度，避开商业人才 缺乏的短处，将商铺经营踢给大型商家或投资客自理。 　　短线操作的后遗症 　　商业地产的管理特点是分散经营、统一管理。分散经营必须在统一管理的前提下进 行，否则，项目的经营极易陷入困境。而短线操作下的商业地产部分商铺产权分散，将 成为统一管理的障碍。其主要表现有三个方面： 　　表现一：经营调整不顺畅 　　一个商业地产含有许多不同的业态，而一种业态也拥有多种商业（或服务）品类， 不同的品类具有不同淡、旺季及产品（或服务）的生命周期，因而各种品类在不同时期 有不同的销售量。这就要求各级经营者须按商业规律不断调整业态、品类，使整个业态 组合更加适应有效商圈的实际需求和竞争变化。调整业态和品类肯定会涉及到不同营业 面积的租期、租金、面积重组等方面的调整，这将可能影响到一部分业主的权益，一旦 这部分或个别业主不同意调整方面，经营调整将无法进行，项目整体持续良好经营得不 到保障，最终可能走向整...
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