房地产全程精深设计
房地产全程精深设计 技术精要解析 主讲人：高 波 房地产全程精深设计技术精要解析 一、全程精深设计技术的涵义与工作流程 二、全程精深设计技术：房地产业的核心技术及其效应 三、全程精深设计技术要点 一、全程精深设计技术的涵义与工作流程 o 贯穿房地产项目投资、开发、经营与管理的整个过程； o 包括选择开发地块，土地价值研判，进行市场调查、项目市场定位与概念设计、物 业规划与设计定位等项目可行性研究，制定物业管理与经营计划，以及品牌设计 、定价、促销、广告宣传等整体营销策划和全面推广销售的活动； o 一系列单项技术和概念的有效整合。 工作内容： [pic] 图1 全程精深设计的工作内容 核心结构 o 项目概念设计 o 投资决策 o 全程营销 网络结构 ◆ 选择地块 ◆ 市场调查 ◆ 土地价值研判 ◆ 项目定位 ◆ 规划设计 ◆ 景观设计 ◆ 建筑设计 ◆ 品牌设计 ◆ 营销推广策划 ◆ 物业管理 ◆ 资本运作 网络结构是基础，是基本功，依靠踏实；核心结构是一种提升，是一次跳跃，凭借 感悟。 网络 工作流程图 项目全程精深设计 项目规划建设 图2 全程精深设计的工作流程 结构是基础， 二、全程精深设计技术：房地产业的 核心技术及其效应 全程精深设计技术：房地产业的核心技术 ◆ 任何一个产业都有其核心技术，麦当劳的核心技术是她的特有的工作规程和配方 。 ◆ 房地产开发、投资、经营是一项专业性很强的十分复杂的经济活动，涉及众多行 业和部门，需要聚集各类专业人士的智慧，利用长期积累的丰富经验，进行创造 性活动。 ◆ 从技术和知识角度看，房地产项目的运作，不是仅靠单项技术就能奏效的，而需 要一系列先进技术和理念的整合。 ◆ 房地产全程精深设计技术是房地产业的一项核心技术，企业的核心竞争力是由企 业的核心技术水平和市场营销力决定的，因而房地产发展商的全程精深设计水平 直接关系到发展商的核心竞争力的大小。 ◆ 核心竞争力决定企业的竞争优势。 房地产全程精深设计=f(单项技术创新，细胞优选克隆技术，整合技术) 表1 房地产精深设计技术类型比较 |策划技 |技术 |设计 |人与自然关|功能 |升值 |资源整|整合 | |术类型 |体系 |思路 |系的处理 |满足 |特征 |合程度|效应 | |垃圾 |单项技术 |简单 |破坏性 |不能 |贬值 |简单 |缺乏 | |策划 | |抄袭 | |满足 | |拼凑 | | |卖点 |克隆技术 |模仿 |兼容性 |基本 |不稳定|一般 |一般 | |策划 | |为主 | |满足 | |整合 | | | |单项技术创|原创创| | | | | | |有效功 |新、细胞优|新和整|和谐共荣 |充分超|永久 |最佳 |显著 | |能策划 |选克隆技术|合创新| |值满足|升值 |整合 | | | |、整合技术| | | | | | | 全程精深设计技术效应 木桶效应 o 一个木桶能装水的最大值取决于最短的一根木板的长度。同样，房地产项目运作水 平的高低也取决于各种专业中的最低水平。 外溢效应 ■ 房地产知识存量不断增加并导致外溢效应，知识的外溢效应表现为最初的知识投 资使后续的投资更具生产效率。 ■ 知识作为一种资本，决定了房地产发展商的产出是自身知识水平和社会一般房地 产知识存量的函数。发展商关于房地产的知识积累越多，水平越高，发展商的产 出就越多；社会关于一般房地产知识的积累越多，技术的普遍水平越高，发展商 的产出也就越高。 Q=f(发展商自身知识水平，社会一般房地产知识存量) ■ 知识具有外在性：发展商不必自身去生产一般性房地产知识的存量，但却可以从 中获得好处，由于知识的边际生产力是递增的，知识存量的增加会引起一系列的 外在效应，使生产函数上移，发展商的产出水平和产出的增长率得以“永久性”的 提高。 ■ 房地产全程精深设计组织应该是一所大学，是一种学习型组织和专家型组织，能 不断进行知识创新。 ■ 全程精深设计技术的拥有者是房地产业发展的思想库或脑库。 ■ 推行房地产全程精深设计，必须聚集一定的人力资本或具有很强的人力资本的积 累能力，他们充分利用自身的市场操作经验和发挥专业技术水平优势，借助于知 识和人力资本大幅度提高项目的附加值和增强其市场竞争力。 规模经济效应 ← 学习或经验曲线的客观存在，产品的单位成本将随着企业累积经验的增加而下降 。 ← 房地产全程精深设计以专业化深度分工为前提条件。对于发展商来说，可以借助 于外力在开发成本不变的条件下促进物业整体品质提高，从而使个人投资者得到 更多的实惠。 ← 专业策划人士进入房地产领域，利用各类专业人士的累积经验或一技之长，形成 组合优势，在有效分工和合作中提高效率，降低产品开发经营成本，形成规模经 济和范围经济，使投资者深感物有所值、物超其值，物业具有更大的投资升值空 间。 ← 在日趋激烈的市场竞争中，实施全程精深设计是房地产企业推行总成本领先战略 ，进而形成价格竞争优势的捷径。 品牌效应 o 房地产市场的信息不对称性是普遍存在的，如果缺乏通畅的信号发送的渠道或不能 有效发送信号，由于存在逆向选择，低质量的物业和服务就会驱逐高品位的物业 和服务，导致市场失灵。 o 消费者相信品牌，是因为在市场充斥各种信息和信息不对称的情况下，品牌是消费 者最能直接利用的信息。 o 市场竞争是营销竞争，但归根到底是一种品牌竞争，拥有品牌比拥有工厂更重要。 拥有领导市场的品牌，是占领市场和开拓市场的唯一捷径。名牌企业的产品在市 场销售中具有品牌竞争优势。 o 发展商一旦在社会上拥有很高知名度和美誉度的品牌，必将在未来的市场竞争中赢 得更多的优势。在香港，居民买房子最认新鸿基、长江实业、恒基兆业、信和等 几个牌子，这些品牌的物业比其他发展商开发的同类物业价格高10%以上，这就 是名牌在房地产销售中产生的品牌效应。 o 对于房地产业来说，品牌是规划、设计、文化、艺术、品质、信誉、实力、服务、 营销等多层面因素的集成和凝结，是企业内部有效管理的综合表现。企业品牌是 名牌企业和名牌项目两部分结合而成的。名牌企业与名牌物业紧密相关，名牌企 业更容易提高物业品牌的知名度，形成项目竞争力，而通过精心打造名牌项目又 可以提升企业品牌。 o 一般而言，房地产全过程策划专业人士最擅长于实施产品歧异战略，通过技术创新 ，不断引入新理念、新要素或进行创新组合，并擅长于配合有效的项目推广和广 告规划发送信号，打造品牌物业，培育企业品牌，建立良好的声誉，从而形成房 地产项目的竞争优势。 三、全程精深设计技术要点 核心结构 项目概念设计 概念设计是项目的灵魂，是技术创新和资源整合的杰作，是房地产全程精深设计成 果的结晶和精髓。概念集中体现了项目的价值、功能和买点。 概念是一个系统。具体包括：主题概念、产品实体概念、规划概念、景观概念、建筑 概念、空间概念、服务概念、概念买点等。 主题概念是项目要集中表达的特殊优势和独特主题。 概念设计的目标：有效功能价值最大化。 ← 地段价值概念：CBD，CLD，会展物业等。 ← 景观价值概念：山，河，湖，海，城市天际线，标志型建筑等。 ← 未来开发价值概念：地铁概念，城市规划新区等。 ← 项目功能价值概念：智能化，生态，园林等。 ← 风格品位价值概念：澳洲风情式、纯现代式的建筑风格。“简约就是美”，“简约 就是力量”。 ← 品牌整合价值概念：景观、建筑设计单位的名声，全程精深设计组织的声誉，强 强联手等。 ← 个性价值概念：教育，健康，运动，社区文化。 案例一：SOHO（Small Office Home Office）现代城：空间概念革命 在京城高档房地产项目中，SOHO现代城所引起的冲击波可称得上是来势汹猛。开盘后 短短两个多月的时间内，500多套住房便销售一空。同时，随着媒体的炒作，行家的点评 ，业内人士的分析，以及有意购买者的关注，一个既新鲜又陌生的时髦名词---- “SOHO”飘进了千万人的耳朵。 潘石屹：模糊的创新 “SOHO现代城可能跟今天创新有关系。我们应该有一个大画面，应该有一个方向感。 在农业社会的时候，生产的组织方式是一家一户的组织方式，这样的话对应房子的功能 一定是多元化的，房子既可以住又可以招待客人，又可以做饭，又是储藏，又可以养鸡 养鸭做豆腐，这个房子是多元化的。工业文明时期的房子特征是：标准化专业化精细的 分工，工厂就是工厂，厂房就是厂房，车间就是车间，住的分了多少个品种，度假村、 饭店、公寓、住宅，各种各样的分工。对于新经济，房子应该是什么样的变化？功能的 多元化，边界的模糊化，是信息时代的特征，亚马孙的商场在哪儿？亚马孙的商场营业 额非常大，它的磁盘到底放在什么地方，硬盘放在什么地方，服务器放在什么地方，无 所谓，放在仓库里也行，放在美国也行，放在中国也行，网络让整个空间和时间模糊化 。当今好多新产品，就像手机。原来手机就是电话，现在的手机是有电子游戏机、有计 算器、有电脑记事本，也可以上网，谁也没有说手机是一个四不像。功能的多元化，边 界的模糊化，全球经济的一体化这几个特征就是新经济的特征，如果站在工业文明看新 的信息文明一定是看不惯的。” 朱小地：一种对未来住宅新的诠释 1999年下半年，北京市建筑设计研究院与北京中鸿天房地产公司开始了现代城一期---- SOHO现代城的设计工作，设计师们提出了适应未来发展的SOHO型住宅的全新设计方案， 即小型家庭办公型住宅方案。这一方案的理论基础既是对以前住宅设计的经验总结，也 是对未来住宅功能的全新定义，即：“住宅将是社会生活的单位空间。” 第一，住宅应兼容社会生活其它功能，其基本功能不能被破坏。众所周知，住宅是个人 所有的私密空间，在过去任何功能的引入都会破坏住宅原来的功能，如商住楼类型。然 而，随着信息社会的到来，人们可以借助于互联网、电脑及辅助设备，就可以在住宅中 完成过去在办公室中才能完成的工作，而不需要与别人面对面地进行交流。当然还可以 做很多其它功能的工作，如购物、教育、看病、结帐等等，相信随着网络的发展程度不 断提高，在家中就可以安排自己各方面活动的人员会越来越多。因此只要在家中一隅能 够放置PC机和其它相应设备，不但可以使兼容其它社会活动成为可能，而且住宅将会逐 渐演变成社会生活的单元空间。 第二，在住宅中完成的工作，必须优于在其它功能建筑中完成的相应的工作。首先，是 节省资源问题：以住宅和写字楼两种建筑类型而言，大家很容易意识到住宅的使用率集 中在晚间而写字楼的使用率集中在白天。那么对于一个上班的人员他每天要在两个不同 的空间中活动，如果能使两个空间合二为一，那将会极大地节约有限的空间和资源。其 次，仍以住宅和写字楼为例。如果一个人能够摆脱在写字楼中工作，在住宅中就可以完 成在写字楼中要做的事情，他可以得到三大优势：（1）减少每天因来往于写字楼和住宅 之间的交通所花费的时间，并减少能源的浪费。（2）通过网络可以直接与外界交往，减 少过去在写字楼中因处理人际关系而浪费的不必要的精力。（3）在家中办公，可以根据 自己的习惯，自由地安排时间，使办公更轻松，更具个性化特征。 第三，办公等功能转移至住宅中不会造成社会结构和法律道德的破坏。目前中国的网络 发展水平还很有限，办公等功能移至住宅中，只是对于那些适合利用比较成熟的网络办 公的较少的人群，少数行业，如作家、设计师、编程人员等职业。因此目前的家庭办公 还只能局限在小型家庭办公的概念上，既或某种职业比较成熟，也不是这个行业中的所 有人员都会适合于家庭办公，家庭办公只是信息社会到来之后的一种办公形式。 户型设计： 随着住宅设计的进步和标准的提高，住宅中厅的功能不断增加，从一个客厅增加到一 个客厅和一个餐厅，再扩展到增加家庭室（Family Room），而SOHO住宅又增加了办公区，即形成了四厅的模式。 通过推拉活动隔墙灵活分隔的手法，使得办公空间与其它功能空间形成可分可合的关 系。当需要安静或者有客户来访时，主人可封闭办公空间，不去干扰家人的起居生活； 而当闲暇之余，又可以敞开隔墙使办公空间与起居空间融为一体。推拉门的应用可将空 间进行合理分隔，灵活多变，可大可小，这既是空间大小之分，也是使用功能得以区分 的变化。 为进一步减少干扰，方案将户型大都设计为复式，面积在150m2- 300m2，楼下宽敞的大厅可以作为办公区和会客区，楼上是居住区。对于现代人而言，这 种上下各自为阵，互不干扰的设计最为合理。白天，找开门迎八方客；...
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