房地产估价规范
中华人民共和国国家标准 房 地 产 估 价 规 范 Code for Real Estate Appraisal GB/T 50291-1999 主管部门：中华人民共和国建设部 批准部门：中华人民共和国建设部 施行日期：1999年6月1日 中 国 建 筑 工 业 出 版 社 1999 北 京 前 言 国家标准《房地产估价规范》是根据建设部建标[1998]244号《一九九八年工程建设国家标 准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关于委托 制订"房地产价格评估技术规程"的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估 价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成 。本规范经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督 局联合发布。 本规范在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地 产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工 作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香 港、台湾地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。 本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。在使用过程中 ，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产 估价师学会国家标准《房地产估价规范》管理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码 ：100835），以供修订时参考。 国家标准《房地产估价规范》的主编单位：中国房地产估价师学会。参编单位：建设部政 策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、 清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所 、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。 本规范编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪 玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。 目 次 1 总 则 5 2 术 语 5 3 估价原则 3 4 估价程序 4 5 估价方法 5 5.1 估价方法选用 5 5.2 市场比较法 5 5.3 收益法 7 5.4 成本法 9 5.5 假设开发法 11 5.6 基准地价修正法 12 6 不同估价目的下的估价 12 6.1 土地使用权出让价格评估 13 6.2 房地产转让价格评估 13 6.3 房地产租赁价格评估 13 6.4 房地产抵押价值评估 13 6.5 房地产保险估价 14 6.6 房地产课税估价 15 6.7 征地和房屋拆迁补偿估价 15 6.8 房地产分割、合并估价 15 6.9 房地产纠纷估价 16 6.10 房地产拍卖底价评估 16 6.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价 16 6.12 其他目的的房地产估价 16 7 估价结果 16 8 估价报告 17 9 职业道德 18 附录A 估价报告的规范格式 19 规范用词用语说明 22 附：条文说明 23 1 总 则 1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根 据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的 有关规定，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于房地产估价活动。 1.0.3 房地产估价应独立、客观、公正。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 2 术 语 2.0.1 房地产 real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2.0.2 房地产估价 real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并 在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值 进行估算和判定的活动。 2.0.3 估价对象 subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2.0.4 估价目的 appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2.0.5 估价时点 appraisal date，date of value 估价结果对应的日期。 2.0.6 客观合理价格或价值 value 某种估价目的特定条件下形成的正常价格。 2.0.7 公开市场 open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场 信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不 具有排它性。 2.0.8 公开市场价值 open market value 在公开市场上最可能形成的价格。 采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 2.0.9 类似房地产 similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相 同或相近的房地产。 2.0.10 同一供求圈 comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 2.0.11 最高最佳使用 highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高 价值的使用。 2.0.12 市场比较法 market comparison approach，sales comparison approach 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已 知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.0.13 收益法 income approach，income capitalization approach 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.0.14 成本法 cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法。 2.0.15 假设开发法 hypothetical development method，residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.0.16 基准地价修正法 land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象 宗地价格的方法。 2.0.17 潜在毛收入 potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。 2.0.18 有效毛收入 effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入 。 2.0.19 运营费用 operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 2.0.20 净收益 net income，net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。 2.0.21 建筑物重置价格 replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具 有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 2.0.22 建筑物重建价格 reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对 象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 2.0.23 物质上的折旧 physical depreciation， physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。 2.0.24 功能上的折旧 functional depreciation，functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。 2.0.25 经济上的折旧 economic depreciation，economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。 2.0.26 估价结果 conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。 2.0.27 估价报告 appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关 于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。 3 估价原则 3.0.1 房地产估价应遵循下列原则： 1 合法原则； 2 最高最佳使用原则； 3 替代原则； 4 估价时点原则。 3.0.2 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 3.0.3 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一 的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： 1 保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价 ； 2 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前 提估价； 3 装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不 转换用途再予以使用为前提估价； 4 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以 利用为前提估价； 5 上述情形的某种组合。 3.0.4 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 3.0.5 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 4 估价程序 4.0.1 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行： 1 明确估价基本事项； 2 拟定估价作业方案； 3 搜集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价方法计算； 6 确定估价结果； 7 撰写估价报告； 8 估价资料归档。 4.0.2 明确估价基本事项主要应包括下列内容： 1 明确估价目的； 2 明确估价对象； 3 明确估价时点。 注：1 估价目的应由委托方提出； 2 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况； 3 估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日； 4 在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。 4.0.3 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。 估价作业方案主要应包括下列内容： 1 拟采用的估价技术路线和估价方法； 2 拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3 预计所需的时间、人力、经费； 4 拟定作业步骤和作业进度。 4.0.4 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。 估价所需资料主要应包括下列方面： 1 对房地产价格有普遍影响的资料； 2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3 相关房地产交易、成本、收益实例资料； 4 反映估价对象状况的资料。 4.0.5 估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查 勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐 落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估 价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。 4.0.6 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保 管。 5 估价方法 5.1 估价方法选用 5.1.1 估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地 价修正法以及这些估价方法的综合运用。 5.1.2 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 5.1.3 根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种 估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由 。 5.1.4 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。 5.1.5 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 5.1.6 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方 法。 5.1.7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价 的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 5.2 市场比较法 5.2.1 运用市场比较法估价应按下列步骤进行： 1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立价格可比基础； 4 进行交易情况修正； 5 进行交易日期修正； 6 进行区域因素修正； 7 进行个别因素修正； 8 求出比准价格。 5.2.2 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。 搜集交易实例应包括下列内容： 1 交易双方情况及交易目的； 2 交易实例房地产状况； 3 成交价格； 4 成交日期； 5 付款方式。 5.2.3 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。 选取的可比实例应符合下列要求： 1 是估价对象的类似房地产； 2 成交日期与估价时点相近，不宜超过一年； 3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 5.2.4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其 表达方式和内涵。 换算处理应包括下列内容： 1 统一付款方式； 2 统一采用单价； 3 统一币种和货币单位； 4 统一面积内涵和面积单位。 注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清； 2 不同币种之间的换算，应...
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