房地产企业成本控制精要
成本控制要点应用指南 (试 用 本) 编者按 我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本《公司成本控制要点 应用指南》。其中有三点需要说明： 第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所 有的成本控制内容。 第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以〈控制什么——What 〉、〈怎样控制——How〉和〈谁来控制——Who〉的编写形式，仅提供一本应用指 南。 第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望 它能在工作中为大家带来便利。 总部人事部培训基地、2000、6 目 录 |第一项 |…………. |立项成本控制要点应用指南 | |第二项 |…………. |规划环节成本控制要点应用指南 | |第三项 |…………. |招投标环节成本控制要点应用指南 | |第四项 |…………. |施工环节成本控制要点应用指南 | |第五项 |…………. |材料及设备采购环节成本控制要点应用指南 | |第六项 |…………. |销售环节成本控制要点应用指南 | |第七项 |…………. |工程预决算环节成本控制要点应用指南 | |第八项 |…………. |期间费用的成本控制要点应用指南 | |第九项 |…………. |物业管理成本控制要点应用指南 | |附件 |…………. |北京公司规范化管理系列文件 | 立项成本控制要点应用指南 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规 政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的 费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目 部来承担。 |控制要点 |控制什么 |怎么控制 |谁来控制 |备查文件 | | | |(征地费用 |(少交或晚交，力争 |(项目部负责 |详见项目立项成本 | | |新征土 | |减免 | |控制要点说明中项 | | |地 | | | |目开发成本构成表 | |开| | | | |、附表一、附表二 | |发| | | | |。 | |形| | | | | | |式| | | | | | | | |(拆迁安置费用 |(房产确权后办理拆 |(项目部负责 | | | | | |迁安置费用 | | | | | | |(自建部分按照公司 |(工程部、设计部和审| | | | |(大市政费用 |工程体系走；交政府|算部负责自建部分； | | | | | |部分按有关规定办理|工程部负责交政府部 | | | | | | |分。 | | | | |(规划条件 |(满足公司利益最大 |(项目部、设计部负责| | | | | |化，合理提高容积率| | | | | | |，降低土地成本 | | | | |买断项 |(买断内容 |(明确买断内容明细 |(项目部负责 |详见项目立项成本 | | |目 | | | |控制要点说明中项 | | | | | | |目开发成本构成表 | | | | | | |、附表一、附表二 | | | | | | |及买断方式的成本 | | | | | | |构成 | | | |(付款总额 |(为公司争取最大利 |(项目部负责 | | | | | |益 | | | | | |(付款时间 |(周期长、次数多 |(项目部负责 | | | | |(三通或七通一平|(明确验收标准明细 |(工程部、项目部负责| | | | |的标准 | | | | | | |(手续风险 |(与项目付款时间直 |(项目部负责 | | | | | |接挂钩。 | | | | |合作开 |(合作方式 |(符合集团要求，有 |(项目部负责 |详见项目立项成本 | | |发 | |利于北京公司； | |控制要点说明中项 | | | | | | |目开发成本构成表 | | | | | | |、附表一、附表二 | | | | | | |及合作开发的成本 | | | | | | |构成 | | | |(分成比例 |(双赢原则； |(项目部负责 | | | | |(交房时间 |(尽可能地延后交房 |(工程部负责 | | | | | |， | | | | | |(交房标准 |(不低于合同中交房 |(项目部负责 | | | | | |标准 | | | | | |(付款总额 |((选择有利于公司利|(项目部负责 | | | | |(付款时间 |益的方式 |(项目部负责 | | 规划环节成本控制要点应用指南 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成 本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节 控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部 和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。 |控制要点 |控制什么 |怎么控制 |谁来控制 |备查文件 | |规划方案 |（1）可行性规划设|(市场信息搜集和分析 |设计部负责，项|暂缺相应可操作 | | |计 |(市政状况信息分析 |目、审算、销售|参考文件，以下 | | | |(规划要点确立 |部配合 |同 | | | |(可行性研究设计任务 | | | | | |书(可行性设计变更 | | | | |（2）方案评审 |(组成可行性规划评审 |由项目、设计、| | | | |委员会，对方案进行评|工程、审算、财| | | | |审、确定。 |务、销售等各部| | | | |(未通过的方案进入可 |门组成评审委员| | | | |行性设计变更环节，再|会，总经理负责| | | | |重新评审。 | | | | |（3）设计成果 |(对可行性规划设计根 |设计部负责，工| | | | |据实际情况进行细节调|程部配合 | | | | |整 | | | | | |(设备选型方案提前确 | | | | | |定 | | | | | |(根据提交的设计成果 |审算部负责，设| | | | |进行投资估算 |计部配合 | | |2、报批设计 |（1）设计方案 |(根据项目前期运营的 |设计部负责，项| | | | |情况和市场分析制订设|目部、销售部协| | | | |计任务书 |作 | | | | |(方案设计招投标 |设计部 | | | | |(方案设计评审 |招投标评审委员| | | | | |会 | | | |（2）报批 |(注意市政设计 |项目部负责，设| | | | |(注意相关法规，完善 |计部配合 | | | | |自身报批规范性，材料| | | | | |完整 | | | |控制要点 |控制什么 |怎么控制 |谁来控制 |备查文件 | |3、扩初设计 |（1）扩初设计要求|(对报批设计进一步调 |设计部负责，知| | | | |整 |会各部门 | | | | |(设计要求 | | | | | |(内部审核 | | | | |（2）成本概算 |(根据扩初设计招投标 |设计部与工程部| | | | |方案和设备选型、实体|负责 | | | | |研究、环境方案等因素| | | | | |对总成本作出概算 | | | | | |(制订经营指导书 |审算部负责 | | | |（3）扩初设计图 |(根据扩初设计要求招 |招投标评审委员| | | | |标 |会 | | | | |(专家评审 | | | | | |(内部评审 | | | | | |(设计调整 |设计部负责 | | |4、桩基设计 |（1）地质勘察 |(搜集权威地质资料 |设计部负责，工| | | | |(自己专业人员勘察 |程部协助 | | | |（2）设计方案评审|(桩基设计2种以上形式| | | | | |(由专家进行桩基形式 | | | | | |和桩基结构评审 | | | | |（3）桩基施工图 |(设计调整 | | | |5、施工图设 |施工图设计要求 |(根据销售包装设计、 |设计部和工程部| | |计 | |桩基设计、功能设计及|负责，其他部门| ...
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