房地产代销产业报告（2004年）
房地产销售代理产业分析报告 目 录 环境篇 1.政策与经济环境…………………………………………………………………6 1.1我国房地产相关政策综述……………………………………………………………6 1.2我国国民经济概况……………………………………………………………………10 1.3经济发展展望…………………………………………………………………………16 2. 住宅与房地产业“十五”规划………………………………………………18 2.1目标和战略……………………………………………………………………………18 2.2主要任务和重大措施…………………………………………………………………19 产业市场篇 3. 房产一级市场概述……………………………………………………………23 3.1我国土地市场现状……………………………………………………………………23 3.1.1近年土地市场建设成效…………………………………………………………23 3.1.2土地市场发展经验………………………………………………………………24 3.2我国土地交易市场化前景……………………………………………………………25 4.房产二级市场概述……………………………………………………………28 4.1我国房地产市场综述………………………………………………………………28 4.2房地产行业周期……………………………………………………………………33 4.2.1市场周期划分…………………………………………………………………33 4.2.2市场数据统计分析……………………………………………………………35 4.3房地产市场现状……………………………………………………………………38 4.3.1房地产二级市场供求关系……………………………………………………38 4.3.2住宅成交价格攀升明显………………………………………………………40 4.3.3房地产的二、三级市场联动…………………………………………………41 4.4房地产消费市场……………………………………………………………………42 4.4.1历年上海市总体消费特征……………………………………………………42 4.4.2购房群体消费习性……………………………………………………………43 5. 房产三级市场概述…………………………………………………………47 5.1我国房产三级市场概况……………………………………………………………47 5.1.1租赁市场………………………………………………………………………47 5.1.2置换市场………………………………………………………………………48 5.1.3人口迁移对房产三级市场的影响……………………………………………48 5.2房产中介的机遇与竞争……………………………………………………………49 5.2.1市场竞争表现…………………………………………………………………49 5.2.2市场机遇………………………………………………………………………50 5.3上海房产三级市场…………………………………………………………………50 5.3.1上海三级市场现状……………………………………………………………50 5.3.2上海三级市场展望……………………………………………………………51 产业现状篇 6. 代理产业发展状况……………………………………………………………52 6.1我国代理业的发展历程………………………………………………………………52 6.2代理产业发展现状……………………………………………………………………54 6.2.1业务领域…………………………………………………………………………54 6.2.2公司分类…………………………………………………………………………54 6.2.3服务体系…………………………………………………………………………59 6.2.4发展特点…………………………………………………………………………59 产业竞争篇 7. 竞争市场概况…………………………………………………………………61 7.1中国四大经济圈代理产业概况………………………………………………………61 7.1.1中国代理市场区域状况…………………………………………………………61 7.1.2四大经济圈代表城市知名代理公司……………………………………………62 7.2主要代理企业分析……………………………………………………………………63 7.2.1金丰易居·上海房屋销售有限公司……………………………………………63 7.2.2策源置业顾问有限公司…………………………………………………………68 7.2.3上海新联康投资顾问有限公司…………………………………………………69 7.2.4天启企业策划有限公司…………………………………………………………70 7.2.5中原物业代理有限公司…………………………………………………………71 7.2.6伟业顾问有限责任公司…………………………………………………………72 7.2.7重庆宏佳房地产交易有限公司…………………………………………………73 7.2.8深圳市众厦房地产代理有限公司………………………………………………74 7.3房地产代理模式比较及经验借鉴……………………………………………………75 7.3.1台湾房地产代理模式剖析………………………………………………………75 7.3.2香港房地产代理模式剖析………………………………………………………78 7.3.3美国房地产代理模式剖析………………………………………………………79 7.3.4上述代理模式经验借鉴…………………………………………………………81 产业问题机遇篇 8. 代理产业风险分析……………………………………………………………83 8.1政策风险分析…………………………………………………………………………83 8.1.1政策风险成因分析………………………………………………………………83 8.1.2重要政策、法规分析……………………………………………………………83 8.1.3风险应对措施……………………………………………………………………85 8.2市场风险分析…………………………………………………………………………86 8.2.1房地产市场周期风险分析………………………………………………………86 8.2.2区域市场风险分析………………………………………………………………90 8.2.3消费市场风险分析………………………………………………………………92 8.3业务经营风险分析……………………………………………………………………96 8.3.1风险成因分析……………………………………………………………………96 8.3.2风险应对策略和措施……………………………………………………………97 8.4其他风险………………………………………………………………………………99 9.房地产代理业存在的问题和机遇……………………………………………100 9.1我国房地产代理服务存在问题……………………………………………………100 9.1.1法规体系不健全，缺乏行业管理规范………………………………………100 9.1.2国内代理商品牌意识薄弱……………………………………………………100 9.1.3代理商过分注重营销…………………………………………………………101 9.1.4专业素质提高缓慢，无法满足市场的进一步需求…………………………102 9.1.5代理商竞争的同质化，造成恶性竞争………………………………………102 9.1.6房地产代理企业管理落后，人才流失严重…………………………………102 9.2我国房地产代理业的机遇和挑战…………………………………………………103 9.2.1房地产代理的绝对业务量和需求质量呈现上升趋势………………………103 9.2.2消费者需求的变化将拓宽房地产代理市场…………………………………103 9.2.3商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性………106 9.2.4入世后，内资房地产代理商的机遇和挑战并存……………………………107 产业展望篇 10.公司组织形式展望……………………………………………………………110 10.1分公司模式…………………………………………………………………………110 10.2特许经营模式………………………………………………………………………110 10.3合作经营模式………………………………………………………………………110 11.代理产业市场展望……………………………………………………………110 11.1产销分离……………………………………………………………………………110 11.2资本运营……………………………………………………………………………112 11.3策略联盟……………………………………………………………………………114 11.4融资渠道……………………………………………………………………………115 12.代理通路展望…………………………………………………………………118 12.1电子商务……………………………………………………………………………118 12.2房产区域网络………………………………………………………………………120 12.3会员系统……………………………………………………………………………124 环境篇 1.政策与经济环境 1.1我国房地产相关政策综述 我国第一大法——中华人民共和国宪法，我国现行宪法为1982年12月4日在五届全国人 民代理大会五次会议通过，并先后于1988年4月12日七届全国人大一次会议、1993年3月 八届人大一次会议、1999年3月九届人大二次会议对宪法部分内容进行修正。2003年12月 ，党的十六届三中全会通过了《中共中央关于修改宪法部分内容的建议》，修改宪法部分 内容即将进入法定程序，目前正于十六届三中全会进行第四次修正。 党的十五大以来，经过全党全国人民团结奋斗，我国改革开放和社会主义现代化建设 取得历史性进展，积累了十分宝贵的经验。从本世纪开始，我国进入全面建设小康社会 、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。去年召开的党的十六大，全面分析了新世 纪新阶段我们党和国家面临的新形势新任务，科学总结了改革开放以来特别是党的十三 届四中全会以来党带领全国人民建设中国特色社会主义的基本经验，把“三个代表”重要 思想同马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论一道确立为党必须长期坚持的指导思 想，明确提出了本世纪头二十年的奋斗目标和重大方针政策。党的十六届三中全会以马 克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻党的十六 大精神，体现党的十三届四中全会以来的基本经验，再次提出修改宪法部分内容的建议 ，是非常及时、十分必要的，反映了全党全国人民的共同意愿，具有重大的、深远的意 义。 我国房地产业相关政策发展历程： 从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体 制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分 为以下三个阶段： 第一阶段： 1979- 1991年，中国房地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的 谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。1986年，全国人民代表大会常务委员会 第十六次会议通过了《中华人民共和国土地管理法》。到了1990年，中国国务院又发布了 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法 》，再加上上海浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升 趋势。从房地产金融政策上看，1979年，基本建设投资由财政拨款转为银行贷款，与基 本建设投资资金一并下达的住房资金转为有偿使用的信贷资金。1984年，全国各地相继 开始成立房地产综合开发公司，对城市建设进行综合开发。1985年，建设银行开始办理 土地开发的商品房贷款业务。到了1988年，各专业商业银行建立房地产信贷部，形成目 前的商业银行房地产信贷为主的房地产金融政策体系。1991年，上海市更是在借鉴新加 坡住房制度的经验上，在全国率先建立了住房公积金制度。 第二阶段： 1992- 1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产 市场得以全面发展。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条 例》相继出台。但是，到了1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长117.5%；土地开 发面积2.334万公顷，同比增长175%。1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地 产业发展出现过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工 面积同比增长136%，房地产开发企业接近2万家。中国随即采取了一系列调控措施，房地 产业也告别疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比...
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