房产业务知识问答
房产业务知识问答 基础知识篇 1、住房二级市场包括哪些方面？ 答：住房二级市场包括：商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、 公有住房使用权、以及居民个人之间不同产权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。 2、什么是二手房？ 答：二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证 需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上 市房改房等等。 3、什么是已购公有住房？ 答：指职工按住房制度改革政策所购得的住房。 4、么是解困房？ 答：是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤 住房问题的住房。 5、什么是房改房？ 答：经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已 签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。 6、什么是房屋拆迁？ 答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内 ，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为 ，它是房地产权益转移的一种特殊方式。 7、什么是商品房？ 答：应具备以下条件： a、向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案； b、已交清购房款（持有全额购房发票）； c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。 8、已购公房上市需要什么条件？ 答：需要条件是： a、 取得《土地房屋权证》； b、 开具家庭住房情况证明； c、 已按规定补清超标面积房屋价款。 土地房屋权籍登记篇 9、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？ 答：我市土地房屋登记管理工作中，主要依据《宪法》、《土地管理法》和《城市房地产管理 法》及1997年9月1日实行的厦门市人民政府第60号令《厦门市土地房屋权属登记管理规定 》等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部和建设部的具体要求，进行受理登记、审 核、确权发证。 土地房屋权属登记应具备三个基本条件：⑴土地房屋权属来源合法；⑵四至界线清楚无争 议；⑶面积准确。 10、拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证？ 答：被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能办理继承的，由申请人（继 承人或原代理人或持证人）出据具结保证书后，根据厦府（1997）综018号文第六条规定 ，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明"业主已故"字样。 11、被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何办理安置房产权登记？ 答：被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、析产等并 经公证或法院裁决，但未及时办理产权变更登记，其拆迁补偿安置协议书仍按原业主名 字签订的，若涉及买卖、赠送，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予办理安置房产权登 记；若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记。 12、几种不能办理土地房屋权证的情况 答：市政府60号令是我市房地产权属登记发证工作的主要法律依据。《厦门市城镇土地房 屋权属登记发证若干问题处理意见》主要是针对商品房、住改房和拆迁安置房这三大类房 的办证难问题提出妥善的解决办法，不能办证的情况还很多。大致可概括以下几种： (1)完全没有合法的用地、建房批准手续的； (2)用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的； (3)房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的； (4)四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的； (5)超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的； (6)购房手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的； (7)重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋； (8)购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位己不存在的或自然人己 故未办理继承的等等。 13、商品房、房改房和拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？ 答：这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：（1）符合城市规划；（2）房屋已竣工 ；（3）购房（安置）手续合法、完整齐全。具体如下： A、商品房： a、已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案； b、已交清购房款（持有全额购房发票）； c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。 B、房改房： a、经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案； b、已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。 C、拆迁安置房： a、拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。 b、拆迁安置房产权办理，均由拆迁人统一办理被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协 议确认，统一缴交相关税费及申办领取土地房屋权证。 14、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证？ 答：对未经批准的建设项目按如下办法处理：㈠1990年4月1日之前开工建设的项目 (含城镇私有房屋)未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符 的，或超出用地红线的，由市国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以 办理权属登记手续。㈡1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须 经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。㈢2001年4月30日之前未办理建设项 目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查项目用地四至清楚无权属争议 的，可按建设年份的标准补缴城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。 15、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证？ 答：1990年4月1日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的，分 别按以下办法处理： ㈠每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积1%以内(含 1%)的，由市国土房产管理部门直接收取增容地价；大于1%的，由市规划管理部门处理同 意后按规定收取增容地价。 ㈡对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，市土地房屋权属登记管理 部门可先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记， 其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。 ㈢凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登 记手续。 16、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？ 答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收 手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房 屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续 。 建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主 管部门牵头处理。 17、什么是土地权属争议？ 答：土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权(包括国有土地、集体土地)归属争议 . 18、土地权属争议应向谁提出申请? 答：根据2003年1月3日颁布的《国土资源部17号令》第五条之规定：个人之间、个人与单 位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管 部门调查处理。 前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡 级人民政府受理和处理。 19、申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件？ 答：（一）申请人与争议的土地有直接利害关系;（二）有明确的请求处理对象、具体的 请求和事实根据。 20、申请人提出的土地权属争议调查处理的申请后，行政主管部门应当如何处理？ 答：对于申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，行政主管部门应当进行审查，国 土资源行政主管部门应当在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应 当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在 接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影 响案件的处理。认为不应当受理的，应当及时拟定不予受理建议书，报同级人民政府作 出不予受理决定。当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政 诉讼。 国土资源行政主管部门应当自土地权争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂 ，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批 准，可以适当延长。国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报 送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。当事人对人民政府作出的决定不服的，可 以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在规定的时间内，当事人既不申请行政复议， 也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。生效的决定是土地登记的依据。 21、什么是房产测绘？ 答：所谓房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。 22、目前我市实施房产测绘所依据的标准是什么？ 实施房产测绘，应严格按照现行国家标准《房产测量规范》(GB／T 17986.1- 2000)和《厦门市房产面积测算暂行细则》执行。 23、商品房面积由谁来申请测绘？ 答：目前购房人办证难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋 实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主 管部门。为此，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前 按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门或经房 地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记。 24、商品房按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生误 差时如何处理？ 答：当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合 同未作约定的，按以下原则处理： ①面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款； ②面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当 在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房 价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以 内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由出卖人承担，产权 归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％ ）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由出卖人双倍返还 买受人。 面积误差比＝(产权登记面积－合同约定面积)/合同约定面积×100％ 但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型 、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能 情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。 因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 25、商品房建筑面积的组成？ 答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为 独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。 26、共有建筑面积的组成？ 答：共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。 应分摊的共有建筑面积：1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间 、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等 ，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共 用房和管理用房的建筑面积。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙 （包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 不应分摊的共有建筑面积：1）、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、 车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和 多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2）、作为人防工程（含平战两用）的 地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。 3）、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内"空 中花园" 以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分 摊的共有建筑面积。4）、独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属 配套设施用房。5）、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有罗列的建筑部位。 27、什么是地籍调查？ 答：地籍调查就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置 、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。 28、为什么要进行地籍调查？ 答：因为地籍调查的情况记录于地籍调查表上，作为土地...
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