成都市别墅市场分析
成都市别墅市场分析 一、成都市别墅市场发展 第一阶段：掘金“金字塔”尖 第二阶段：新富阶层崛起 第三阶段：别墅市场黄金季节 1992年—1997年 1998年——2002年 2003年-2004年 代表项目 代表项目 代表项目 风格雅园、园首山庄、成都花园、 锦绣花园、天府花园 君临天下、锦城豪庭、河滨印象 价位6000-10000元 绿水康城、翠拥天地,TOWNHOUSE 消费群：金字塔尖、 消费群：成都的本土新富阶层 消费群：中产阶层 暴富群体 二、成都郊区别墅分布 北 西 东 南 三、成都别墅市场消费群体 [pic] 暴富阶层 别墅消费市场 中产阶层 20%的富裕阶层 四、成都别墅市场的需求分析及供给分析 1.供给分析 截止到2004年4月底，成都市共有21个在售别墅项目， 其中郊区占到了19个之多，在售别墅的总体供应量达到 128.8万平方米，别墅供应户数达到8268户，其中郊区 在售别墅的总供应量为119万平方米，别墅供应户数为 7857户。由此可看出，成都市郊区别墅为别墅规划主流。 由图可看出，成都郊区别墅土地目前已推出3970余亩，后 期土地储备量为5229亩，储备量占整个规划量的57.6%， 郊区别墅还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。最 近，博思房地产决策研究中心的别墅市场调查表明，成都及 郊县具有别墅形态的项目总共53个，目前亮相及在售别墅项 目48个，已经开发(目前亮相及在售别墅)面积3000亩左右， 其中面积在150-280平方米之间，总价在50-120万元/套市场反映良好。 从价格分布的供求关系来看，成都2004年上半年市场上市供 应的别墅量较多集中在100万～200万元和200-300万元两个 的价格段，分别占到了供应总量的35%和30％，较上年这一比 例有较大变化；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价 在300万元以上的豪华别墅分别为16％和19％，前者较上年 变化不大，后者有较大增幅，比例达8%。 （详见后附的成都别墅市场户型结构一览表） 2.需求分析 成都目前约有人口1000万，近期随着经济的发展以及成都市居民收入的提升，随着别 墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了成都本地居民的别墅需求热情。市场原因是经 济型别墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅 市场的主流。 据有关数据表明，对于300到600平方米的别墅豪宅，成都一般每年仅需几百多套的市 场吸引量，来自业界的资料表明别墅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自 住，而面积以200平方米以内为主，总价在一百万元左右的经济型别墅更受欢迎。通过社 区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情使得特定的 目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。 五、成都别墅市场户型结构分析 户型结构： 由此 而远郊的别墅市场对于该区域目标客户群的消费水平远远弱于市内,别墅户型面积设 计相应缩小,同时户型面缩小,总价减少;这一来能够扩大消费群。二来有利于该区域 的别墅项目的推广。 |项目 |楼盘地址 |开发商 |总建面 |方向 |户型区间 |户型结构 |均价 |电 话 | |和贵馨城 |成雅高速收费站右侧 |成都和贵实业有限公司 | |大丰 |231—315㎡ |联排 |5000 |85865008 | |花溪温泉（独 |成都大花水湾 |宏志房地产有限公司 |4万㎡ |大邑 |150—225㎡ |单体、 |4100 |86262871 | |栋） | | | | | | | | | |花溪温泉（联 |成都大花水湾 |宏志房地产有限公司 |4万㎡ |大邑 |100—225㎡ |联排 |3588 |86262871 | |排） | | | | | | | | | |蓝色夏威夷 |人民南路沿线西侧迎宾大 |四川宏城房地产有限公司|12.8万 |华阳 |87—268㎡ | |5300 |85625188 | | |道 | |㎡ | | | | | | |利通 出水芙蓉|华阳人民南路南延线天府 |四川利通实业发展有限公|13万㎡ |华阳 | | |5000 |85628588 | | |大道 |司 | | | | | | | |丽山别墅 |龙泉环山路 |中天房地产开发有限公司| |龙泉 |260—385㎡ | |2600 |84878899 | |阳光假日B区 |龙泉阳光城龙泉驿区 |南方房地产开发有限公司|10.3万 |龙泉 |144—218㎡ |联排 |2000 |84835998 | | | | |㎡ | | | | | | |玉龙山庄 |龙泉驿区 |新宏宇房产 |14万㎡ |龙泉 |60—416㎡ |独栋、联排| |86513138 | |国一澳乡 |龙泉阳光大道体育城附近 |四川朝晖实业有限公司 | |龙泉 | |联排 |2500 |84831333 | |维也纳森林别 |四川国际高尔夫俱乐部旁 |成都森宇实业集团有限公|4万㎡ |双流 |262—453㎡ |独栋 |4500 |85787555 | |墅 | |司 | | | | | | | |欧景蓝天 |机场路大卫营国际俱乐部 |四川攀峰房地产有限公司| |双流 |200—400㎡ |独栋 |5000 |85965900 | | |对面 | | | | | | | | |春语花间 |羊西线蜀汉路南 |凌远房地产开发有限公司|4.4万㎡|西面 |90—220㎡ |独栋 |2950起 |87575111 | |学林雅苑 |成都外国语学校旁 |成都嘉恒实业有限公司 |6万㎡ |西面 |207—272㎡ |双拼 |2600 |87820468 | |锦城豪庭 |羊西线迎宾大道 |锦城苑科技置业有限公司|6.05万 |西面 |185—421㎡ |单体、联排|5000 |87500338 | | | | |㎡ | | | | | | |成都花园 |青羊大道8号 |成都花园开发建设有限公| |西面 |200㎡以上 |联排、空中|3700 |87302111 | | | |司 | | | | | | | |锦绣森邻 |温江光华大道 |华新国际城市发展有限公|19万㎡ |西面 |150—230㎡ |森林联排 | |85181921 | | | |司 | | | | | | | |柏仕晶舍 |大石西路66号 | |2万㎡ |市中 | |叠拼式 |4000 |85452556 | |金林半岛 |浣花风景区草堂路万树园 |成都浩林实业有限公司 |8.1万㎡|市中 |150—600㎡ |独栋联排等|15000 |66650666 | | |侧 | | | | | | | | |河滨印象 |望江楼公园后门府河河心 |四川万达房地产有限公司|9.8万㎡|南面 |230—260㎡ |联排 |5700 |86373888 | | |岛 | | | | | | | | ----------------------- 成都别墅 市 场 龙泉山别墅带 牧马山 别墅带 青城山 别墅带 地理价值：距市区30分钟车程+临近机场 环境价值：起伏的山丘+森林+河流+高尔夫球场 价位：以3500~9000元/平方米为主 项目定位：以休闲居家型别墅为主 代表项目：维也纳森林别墅、锦丽园、交大别墅项目、华成绿野牧歌、牧马山别墅项目 、麓山国际社区 地理价值：距市区30分钟车程 环境价值：起伏的浅丘地带+森林+湖泊 价位：从2000元/平方米到5000元/平方米不等 项目定位：主要以休闲居家型别墅为主。 代表项目：天泉聚龙国际生态别墅园、国一澳乡、玉龙山庄、盛世中华、大行 地理价值：距市区50分钟车程 环境价值：天下幽的青城山+森林+河流 价位：从2000元/平方米—9000元/平方米不等 项目定位：主要是休闲度假和商务型别墅为主 代表项目：高山流水、中国青城、天下青城、大连亿达别墅项目 住宅消费市场 1. 年龄：35-45岁之间； 2. 月家庭平均收入：1万-2万元； 3. 职业：企业高级管理人员、私营业主、股票经纪人、医生、律师、演艺人员、运动员、 国家公务员等； 4. 消费需求：新的生活方式以及新的空间感受； 5. 消费态度：有二、三次置业经历，买房理性而挑剔； 6. 7. 草堂之春、金林半岛、维也纳森林别墅、中国青城、锦丽园、春雨花间 项目特点： 一、多元化、成熟的产品市场别墅开始向低中档市场靠近 二、别墅市场向草堂之春、金林半岛类型的极品别墅和向中产阶层的经济别墅实现两极 化发展; 三、同时出现了纯西式风格和中式风格等多种类型; 三、随着近郊别墅的火爆,远郊以及跨区域别墅市场的黄金季节即将到来。 项目特点： 一、远离尘嚣,具备优越的地理位置和自然环境; 二、是有较大的开发规模和完善的生活配套,如:泳池会所、网球场、超市等; 三、低密度、低容积率,并能根据每一个客户的需求进行菜单式服务; 四、楼间距较大,每户都有私家花园,和大面积的绿化配套,能够停放两辆车的独立私家车 库; 五、优秀的物业管理,体贴入微的服务,多重保安设施以及保障居住者的安全和绝对私人 空间; 锦绣花园、天府花园的成功销售,引发了机场路别墅的一哄而起,在机场路两旁,南洋花园 、巴黎花园、顺风苑……但仅仅拥有交通资源的别墅项目并没有赢得购房者的认可。机场 路别墅开发热的结果是留下了大批的积压别墅和烂尾楼盘,成都的别墅楼市在经历了短短 两年的辉煌后从此一蹶不振,重重地摔入了低谷。 [pic] [pic]
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