成都2004上半年分析
2004年1-7月成都房地产市场分析 据市统计局统计，今年1- 7月全市累计完成固定资产投资456.49亿元，同比增长20.6％，增幅下降16个百分点。投 资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现，3至7月投资增速分别为32.4％、29.7％ 、26.4％和24.5％。 基建、技改、房地产开发分别完成投资187.31亿元、82.99亿元、144.91亿元，同比 增长18.7％、25.2％、23.9％。国家严控土地，紧缩金融贷款，投资增速放缓。在建重 点建设项目进展缓慢，上报项目仅完成全年计划投资的33.3％。成都南部新区基础设施 建设进度很快，已完成进度的49.7％。 在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。房地产开发呈现出在建 规模增大、新开工面积不足、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。 [pic] 一、全市房地产市场运行特征 (一)房地产开发投资保持快速增长 年初，成都市房地产开发投资较弱，呈现低速增长，从4月份开始，房地产开发投资 开始加速，5月至7月表现出持续快速增长之势。 1—7月全市房地产开发投资完成144.91亿元，比去年同期增长23.9％，其中住宅投资 完成103.76亿元，增长19.4％；商业营业用房完成投资24.58亿元，增长85％；办公用房 完成投资3.43亿元，下降34.4％。住宅和商业用房的投资增长迅速，特别是商业用房的 投资增强表现尤其活跃，而与之相反的是，办公用房投资力度不强。 在房地产开发投资中，港澳台和外商投资增长迅猛，外商投资增势喜人。1—7月，港 澳台商投资12.35亿元，增长91.8％，外商投资13.33亿元，增长4.19倍。其中，中海兴 业(成都)发展有限公司完成投资5.1亿元；成都盛吉利房地产开发有限公司完成4.5亿元 ；成都熊猫万国商城有限公司完成投资2.7亿元。 (二)土地购置面积继续增长，动工延缓导致新开工面积不足 1—7月成都市累计购置土地617.6万平方米，同比增长62.7％，增长较快。虽然政府加 大了土地投放力度，但由于国家紧缩房地产金融贷款，严格治理土地购买市场，客观上 加大房地产企业购地后的开发资金压力，使已购土地的动工延缓，从而导致新开工面积 不足。据统计，1—7月新开工面积641.5万平米，下降5％；其中住宅新开工面积520.44万 平方米，减少9.2％。 商品房施工面积达到2270万平米，同比增长18.3％，其中住宅施工面积1759.21万平 米，同比增长9.9％。商品房竣工面积为364.49万平米，同比增长13.5％，其中住宅竣工 314.68万平米，同比增长6.0％。 (三)开发资金充足，定金及预付款成开发商主要融资渠道。 1—7月，房地产本年资金来源中银行贷款为37.07亿元，比去年同期下降7.7％。虽然 国家严控房地产贷款的发放，但成都市销售市场旺盛，购房户定金及预付款增长迅速， 开发资金并未因此受到影响。1—7月，购房户定金及预付款达到103.83亿元，比去年同期 增长59.7％。所占比例为总资金来源的47.9％，较去年同期提高8.4个百分点。1—7月成 都市房地产本年资金来源合计216.71亿元，比去年同期增增长31.6％。 [pic] (四)空置商品房总体持续下降 空置面积连续半年呈现下降趋势。2—7月，空置面积分别比去年同期下降7.4％、12. 3％、17.9％、20.3％、21.1％和23.4％。7月份，全市商品房空置152.8万平方米。其中 ，住宅下降43.1％。与此同时，办公楼和商业营业用房的空置面积比去年同期增加13.1 ％和21.2％。 从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内”的“待销房”面积大大降低，空置面积 为67.74万平方米。“一年及一年以上”的“滞销房”和“积压房”仍呈上升态势，达到85.06 万平米，同比增长8.0％，其中住宅空置42.37万平米，同比减少4.8％，办公房空置面积 10.04万平米，同比减少2.2％，商业营业房空置18.10万平米，同比增长38.9％。 [pic] (五)全市商品房销售、房价平稳增长 1—7月，全市商品房销售均价为2117元／平米，比去年同期上升6.06％，每平米上升 121元，其中住宅销售均价为1973元／平米，同比增长6.5％。房价上涨较为平稳。据统 计局数据显示，商品房销售面积(现房销售+预售转竣工销售)354.32万平米，同比增长8 .9％，其中住宅销售333.24万平米，同比增长8.6％。商品房销售额达到75.02亿元，同 比增长15.5％，其中住宅销售额为65.76亿元，同比增长15.7％。 表1：2004年1—7月房地产开发投资、施工竣工销售统计表 --------------------------------------------- 数额 同比增长率 --------------------------------------------- 固定资产投资(亿元) 456.49 20.6％ 房地产业投资(亿元) 144.91 23.9％ 土地购置面积(万平方米) 617.60 62.7％ 土地购置费(亿元) 40.18 35.5％ 商品房施工面积(万平方米) 2270 18.3％ 其中：新开工面积 641.51 -5.0％ 住宅施工面积 1759.21 9.9％ 商品房竣工面积(万平方米) 364.49 13.5％ 其中：住宅 314.68 6.0％ 商品房销售面积(亿元) 354.32 8.9％ 其中：住宅销售面积 333.24 8.6％ 商品房空置面积(万平方米) 152.8 23.4％ 一年及一年以上空置 85.06 8.0％ --------------------------------------------- 数据来源：成都市统计局 二、市区房地产市场运行情况 据成都房产管理局统计，今年1—7月市区商品房销售面积493.24万平米，同比增长29 .55％；成交金额180.30亿元，同比增长45.10％；其中住宅成交面积418.90万平米，同 比增长26.49％，成交金额131.72亿元，同比增长40.81％。商品房供应面积为323.89万 平方米，同比减少了21.44％，住宅供应面积达到228.77万平米，同比减少22.49％。住 宅供应缺口达到190万平米，缺口巨大。 (注：全市销售面积统计口径是：现房销售+预售转竣工销售，市区统计口径是：完成 合同备案的房屋面积。市区供应面积统计口径是：批准预售面积) [分物业供销状况] 1、住宅供应缺口继续增大，高房价压力难解除。 据成都房产管理局统计，今年1—7月成都市区共批准住宅预售面积为228.77万平方米 ，同比减少了22.49％；共销售住宅418.90万平方米，同比增长26.49％，住宅供应缺口 为190万平米，7月住宅缺口增加了近26万。住宅缺口的进一步扩大，充分说明目前房地 产市场处在一个供小于求的供求失衡状态，这与目前全国的形势相一致，这也势必进一 步抬高成都的房价，由于土地紧缺问题已经成为众多开发商的一个发展瓶颈，有钱没地 的现象非常普遍，各大小开发商积极寻求合作机会，缓解发展问题，新一轮的整合即将 开始。目前成都市国土部门加大了土地的投放力度，适时推出许多住宅用地，缓解了一 部分住房的需求压力，近期也有很多楼盘亮相，预计下半年的住宅供应上会有所上升， 但要想完全解决这类短缺问题终归取决于政府的经济适用房政策的力度、实施情况和土 地供应计划。 2、商业用房供过于求，销售情况好转。 与住宅市场不同，商业用房在供应上超过销售，呈现供过于求的现状。今年1—7月商 业用房的供应面积达到55.02万平米，同比减少了12.69％；销售面积达到46.53万平米， 同比增长31.39％，供过于求面积为8.49万平米。在今年连续几个月商业用房的强势供应 后，本月开始供应势头有所减弱，销售情况有所好转。 3、办公用房供应减少，销售稳步增长。 今年1—7月办公用房销售面积达到9.61万平米，同比增长了11.95％；销售金额达到3 .91亿元，同比增长17.87％。供应方面，办公物业的供应有所减少，供应面积为6.66万 平米，同比减少了45.21％。销售情况最为理想的数“时代广场”，销售面积超过了15000 平米，“时代广场”凭借其优越的地理位置及低价位吸引投资者，即将上市的超五星级写 字楼项目“开行国际大厦”也将掀起一轮写字楼风暴。 [pic] 表2：2004年1—7月各类物业供销对比表(单位：万平米) ----------------------------------------------------- 总体 住宅 办公用房 商业用房 其他用房 ----------------------------------------------------- 供给 323.89 228.77 6.66 55.02 33.45 销售 493.24 418.90 9.61 46.53 18.20 供应缺口 169.35 190.13 2.95 -8.49 -15.25 ----------------------------------------------------- 数据来源：成都市房产管理局 [分方位供销状况] 1、城东市场加速启动。 今年以来，城东的商品房市场显得尤为活跃，7月商品房供应足足增加了10万平米， 大中型楼盘频频出现，“金色家园”、“东润风景”、“尖东旺座”、“静居嘉苑”等楼盘掀起 了一片城东热。供应方面，在各方位都出现缩水的情况下，城东却有成倍的增长，1- 7月合计供应75.79万平米，同比增长100.88％，其中住宅供应达到65.81万平米，同比增 长111.95％，而同期其他方位的住宅供应分别比去年同期减少了7％—50％不等；销售方 面，城东的商品房销售面积达到74.18万平米。同比增幅达到87.33％，其中住宅销售面 积达到66.56万平米，同比增长86.33％。 城东作为成都市未来发展的城市重点区域，其各种配套设施逐步完善，各种工厂企业 都已经大部分得到搬迁，沙河改造也取得了重大成就，各种风景区、住宅区的规划及交 通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区 人大、区政府等相关锦江区政府部门将进入城东副中心，由于目前城东的土地供应相对 较为充足，这也为城东的房地产发展提供了无限的动力，城东副中心的运作亦已进入开 发阶段，近期副中心的一块600余亩的土地进入拍卖流程也揭开了城东副中心大规模开发 的序幕。 2、城西住宅缺口近100万，缺口继续增大。 城西住宅供应缺口最大，接近100万平米，占供应总缺口的53％。城西商品房供应面 积106.75万平米，同比减少了42.99％，其中住宅供应面积为71.83万平米，同比减少51 .50％；商品房销售面积达到193.57万平米，同比增长20.02％，其中住宅销售面积达到 171.28万平米，同比增长16.26％。城西的发展受到城市东、南扩展的影响，使商品房建 设步入一个相对温和的发展阶段，也由于城西土地的匮乏殆尽使其失去进一步发展的平 台，但今年拍卖的1800亩“地王”将会带动城西的三环外(高新区)片区的快速发展，这也 是城西房地产未来的发展方向。影响力堪与当年成都花园带动周边效应的影响相比，也 预示着城西地产面临突破和机遇。 3、城南市场表现平稳。 今年1—7月城南的房地产供销市场表现平稳，7月份商品房供应和销售也稳步发展。由 于城南的开发格局已经基本定型，土地供应也已经基本处于无地可供的局面，因此，城 南将逐渐延伸至郊区(县)发展。1—7月城南供应商品房面积74.90万平米，同比减少28.7 5％，其中住宅供应面积达到58.08万平米，同比减少7.57％；商品房销售面积达到120. 68万平米，同比增加25.29％，其中住宅销售面积105.85万平米，同比增长28.50％。 4、城北非住宅市场发展迅猛。 今年1—7月城北的非住宅物业市场发展迅猛，办公用房供应量出现大幅增长势头，供 应达到3.22万平米(7月未增加)，同比增加了6倍多，销售面积达到1.89万平米，增幅也 达到253.41％。商业用房供应为15.73万平米(7月未增加),同比增长173.48％，销售达1 1.13万平米，同比增长111.69％。由于城北环境的改善，城北的商贸、物流特性得到了 加强，从而形成了城北的商业和办公物业的飞速发展。 表3：2004年1—7月市区各方位商品房供求状况(单位：万平米) ---------------------------------------------------- 城东 城南 城西 城北 市中心 ---------------------------------------------------- 总体 供给 75.79 74.90 106.75 39.23 27.22 销售 74.18 120.68 193.57 46.48 58.33 住宅 供给 65.81 58.08 71.83 15.34 17.71 销售 66.56 105.85 171.28 31.81 43.4 办公用房 供给 0.50 0.76 1.66 3.22 0.52 销售 0.44 1.47 2.00 1.89 3.81 商业用房 供给 3.35 9.35 21.89 15.73 4.7 销售 5.69 7.95 13.44 11.13 8.32 ---------------------------------------------------- 数据来源：成都市房产管理局 [pic] [分环域供销状况] 1、内环以内住宅供销旺盛，办公物业供应大幅缩水。 今年1—7月市区内环线以内住宅的供销非常旺盛。住宅供应面积达到20.38万平米，同 比增长70.64％，销售面积达到50.95万平米，同比增长111.60％，销售金额也达到19.4 3亿元，同比增长109.26％。 虽然今年有“时代广场”等比较畅销的办公物业，但与去年相比，内环以内区域的办公 物业供应仍呈现大幅缩水的现状。供应面积仅...
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