成本估价法
|[pic] 土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法 | |土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法 | |应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、| |归类和估算地价。 | |要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的| |依据。有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没| |有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有| |关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际| |情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。 | |明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说| |明依据。 | |有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依| |据的资料及其来源、分析计算过程及结果。 | |说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。 | |说明土地价格确定方法和结果。 | |1、 采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点： | |⑴弄清成本逼近法的运用范围 | |成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方| |法评估地价的；适宜于新开发土 | |地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工| |业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般| |不能选择成本逼近法。 | |⑵选择成本逼近法的计算公式 | |土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+ | |土地增值收益 | |但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意： | |A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利 | |润）×土地增值收益率 | |采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。 | |B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地 | |价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。 | |在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布| |的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或| |实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要| |根据改变以后的用途确定土地增值收益率。 | 2、 采用成本逼近法评估土地价格的步聚： ⑴土地取得费 土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。主要 包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。 描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域 周 围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。 A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土 地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案 例，分析综合确定。 B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民 共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件 ，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科 或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。一定要弄清征地协议中土地取得 费中包含内容。并结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类 型；通过现场查看、调查，确定土地取得费。 ⑵有关税费 有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。在确定有关税费 时，每项税费取值都应有文件依据，要指出税费的名称及有关规定、标准（注：①有些已 取消的税费一定要以与基准日最接近的公布文件为依据；②有些不合理的税费在取值时要 认真分析；③有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如属当地一般规定的，要有当地土 地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查 实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因） 3、 确定土地开发费 土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。 ⑴确定土地开发费方法 直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某城市市政公用设施配套费》的通知， 结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际 开发费标准）。只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包 含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是 按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。如当地未公布市政配套费的征收文件或公布 征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费； 同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查 、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。 ⑵确定开发费时把握原则 A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。设定开 发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。如“五通一平”的开 发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。” B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道 （20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3- 6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。 4、 确定投资利息 ⑴利息率的选择 根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。 如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，可采用评估基准日中国 人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷 款从事土地开发，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期对应的固定资 产贷款利率；还可参照具体项目或当地土地开发投资贷款利息率。 ⑵投资利息的计算公式 根据确定土地开发费的方法，来选择投资利息的计算公式（注：单利计息） A直接采用当地市、县人民政府公布的市政基础设施配套费，且公布的配套费能够达到实 际开发费标准。 投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×开发周期×利息率 B当地市县人民政府公布的市政基础设施配套费未达到期实际开发费标准。 投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×开发周期×利息率+（±土地 开发费-市政基础设施配套费）×0。5×开发周期×利息率 5、 确定投资利润 ⑴投资利润率（或投资回报率）的确定方法 A依据土地投资利润；利用公式： 投资利润率=利润/总投资（土地取得费及有关税费+土地开发费） B调查同行业的近几年的投资利润率，并结合待估宗地所在省、市、县的投资利润率（可 采用中国统计年鉴数据） ⑵投资利润的计算公式 A、 如采用年投资利润率 投资利润=（土地取得费及有关税费+土地开发费）×开发周期×年投资利润率 B如采用投资利润率或投资回报率 投资利润=（土地取得费及有关税费+土地开发费）×投资回报率 6、 确定土地增值收益（也称土地所有权收益） 土地增值收益的确定方法及计算公式 A土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率=（土地取得费及有关税费+土地开发费+ 投资利息+投资利润）×土地增值收益率 （土地增值收益率根据当地土地管理部门提供资料确定，经验在10%-30%之间） B土地所有权收益可以当地市县人民政府公布的出让金标准代替（但要弄清出让金的内涵 ，我们是指归政府所有的那部分地价款，称为出让金） 7、 计算土地价格 计算公式： ⑴如土地增值收益依据土地增值收益率确定，评后地价分别为无限年期土地价格（用Vn表 示）和设定年限的土地价格（用V表示），则： Vn=土地取得费及有关税费+土地开发投资+投资利息+投资利润+土地增值收益 ⑵如土地增值收益采用当地地、市、县政府公布的出让金标准，地价计算公式分为： A如出让金含土地使用年限与待估宗地土地使用年限一致； B如出让全土地使导权年限与持估宗地土地使用权年限不一致。 成本逼近法在实务考试中可能会出现的常见错误 A缺少对待估宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确 定没有明确的法律和文件依据。 B开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。开发费的取值与基准地价评估中的开 发费不一致； C利息计算有误； D未进行年期修正或区位修正； E费用确定可能漏项或多项； F术语不规范； G利润计算时考虑了利息； H计算过程有错； I计算单位不统一；
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