城镇土地定级规程
城镇土地定级规程 中华人民共和国国家标准 1 范围 本标准规定了我国城镇土地定级工作的工作内容及适用范围、技术途径及程序、土地定 级因素的选择、资料调查与整理、定级因素资料整理及定量化、单元分值计算、土地级 评定及测算、编制土地级别总图及量算面积、土地级的边界落实及分宗整理、土地定级 报告及成果验收、土地级别成果归档和更新等。 本标准适用于在我国城镇总体规划确定的用地范围内进行的城镇土地定级工作。 2 总则 2.1城镇土地定级的任务与目的 城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、 作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。城镇土地定级的目的 是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、 征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。 2.2 城镇土地分等定级体系 城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。 土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。土地等的顺 序在全国或省、地级行政区域内统一排列。 土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。土地级的顺序在各城镇内部统 一排列。 本标准适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级 及更新按照本规定执行。各城镇间土地等的评定规程另行制定。 2.3 土地定级对象 土地定级的对象是城镇总体规划确定的用地范围内的所有土地。土地定级工作以城镇总 体规划确定的用地整体为单位进行。城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。 2.4 土地定级原则 2.4.1综合分析原则 . 土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异, 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。 2.4.2 主导因素原则 土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差 异, 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。 2.4.3 地域分异原则 土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成 的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。 2.4.4 土地收益差异原则 土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土 地价格测算, 测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与 土地收益或土地价格高低相对应； 2.4.5 定量与定性结合原则 土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量分析计算为主，必要时才对 某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析。 2.4.6 综合定级与分类定级相结合的原则 在土地利用类型分异不明显的中小城镇,可以采用综合定级；而在土地利用类型分异较明 显的城镇或各种不同类型用地质量优劣区域较分散的城镇，一般要进行分类定级。 2.5 土地定级工作内容 a.准备工作及外业调查； b.定级因素资料整理及定量化； c.单元分值计算及土地级别评定； d.编制土地级别总图及量算面积； e.土地级的边界落实及分宗整理； f.编写土地定级报告； g.土地定级成果验收； h.成果归档和资料更新。 2.6土地定级的程序 2.6.1 根据城镇特点，对影响土地质量和土地使用价值的因素分析，选取土地区位条件和其它 有关的土地自然和经济条件，作为划分综合土地级别的定级因素； 2.6.2 按照各定级因素分布变化规律，计算各因素的指标值和作用分，编制各因素 的指标值与作用分值的对照表； 2.6.3 依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计 算各因素权重值； 2.6.4划分土地定级单元，计算单元内各因素分值，各分值加权求和，按总分的分布排列 和实际情况，初步划分土地级别； 2.6.5在不同土地级别上进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级别 进行验证和调整； 2.6.6 编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。 2.7 土地定级的技术方法 2.7.1 因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0～100 分封闭区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分 越高; 2.7.2 单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法； 2.7.3 权重确定采用特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法或其它数学方法； 2.7.4 单元总分值计算采用多因素加权分值求和法。计算式为: n Ｐ＝ ∑ wi·Ｆi i=1 式中：Ｐ—单元总分(各定级因素在单元内对土地优劣影响的综合反映)； ∑—累加符号； ｎ—土地定级因素的总数； wi—权重(某定级因素对土地质量和使用价值的影响度)； Fi—分值(某定级因素在单元内表现出的优劣度)。 2.7.5 级别确定采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法或聚类分析法； 2.7.6 土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。 2.8 土地定级的类型 土地定级有综合定级和分类定级两种类型。市区和近郊区非农业人口五十万以上的大城 市，必须同时进行综合定级和分类定级；其它城市必须进行综合定级，必要时可同时进 行分类定级。 2.8.1综合定级 综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划 分土地级。 2.8.2分类定级 分类定级指分别对影响某类型用地城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合 分析，按差异划分各类型用地土地级。分类定级一般有商业用地土地定级、住宅用地土 地定级、工业用地土地定级等。 2.9 土地定级成果 a. 土地定级报告； b. 土地级别图； c. 土地级别边界图； d．土地定级单元分值图； e. 土地定级因素作用分值图； f. 土地定级分级面积汇总表； g . 原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表。 2.10 规程解释权 本标准由国土资源部负责解释。 3 准备工作 3.1 编写土地定级任务书 凡开展土地定级的城镇，由市、县土地管理局组织编写土地定级任务书，经上级土地管 理部门批准后实施。省级土地管理部门在必要时，可对本标准中某些条款作出补充规定 。补充规定不得与本标准要求相抵触，并须报国土资源部认可和备案。土地定级任务书 的内容包括： a. 开展土地定级城镇的基本情况； b. 土地定级工作所需的技术资料和图件资料； c. 土地定级工作的组织与领导； d. 土地定级时间安排和经费预算； e. 土地定级成果； f. 土地定级技术方案。 3.2 表格准备 根据当地土地定级工作需要，从附录A中有选择地准备工作用表。 3.3 图件准备 土地定级工作所需准备的图件主要为各类工作底图，包括土地级别总图工作底图、土地 级别边界图工作底图、定级因素作用分值图工作底图和其它辅助工作底图。各类底图采 用能覆盖城镇定级范围的城镇平面图、地形图或地籍图。 . 根据城镇规模和复杂程度不同，各类工作底图的比例尺应当符合下列各款的要求： 3.3.1 土地级别总图的工作底图 大城镇 1:10000 ～ 1:50000 中等城镇 1:5000 ～ 1:10000 小城镇以下 1:1000 ～ 1:5000 3.3.2 土地级别边界图的工作底图 应采用城镇地籍图，无地籍图时，可暂用比例尺大于土地级别总图并能准确划出土地级 边界的其他图件。 3.3.3 定级因素作用分值图的工作底图 作用分值图比例尺应与土地级别总图一致。 3.3.4 其它辅助图件的工作底图 其它辅助图件的工作底图应采用满足需要的图件，比例尺由各城镇自定。 3. 3. 5 以计算机系统为辅助手段定级工作底图 以计算机系统为辅助手段定级的各类工作底图应满足以上要求，工作底图的采集方法采 用扫描、数字化等手段或直接利用满足要求的电子图件，编码规则必须遵照国家有关规 定。 4 土地定级因素选择 定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。 4. 1 因素选择范围 4.1.1 综合定级因素选择范围 a. 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度； b. 交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度； c. 基础设施方面的因素有：生活设施完善度、公用设施完备度； d. 环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度； e. 其他方面的因素。 各因素的含义祥见附录A中表A1。 4.1.2商业用地土地定级因素选择范围 a. 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度； b. 交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度； c. 基础设施方面的因素有：生活设施完善度； d. 人口状况方面的因素有：人口密度； e. 其他方面的因素有：高级商务集聚影响度； 各因素的含义祥见附录A中表A2。 4.1.3住宅用地土地定级因素选择范围 a. 基础设施方面的因素有：生活设施完善度、公用设施完备度； b. 交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度； a. 环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度； b. 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度； c. 人口状况方面的因素有：人口密度； a. 其他方面的因素。 各因素的含义祥见附录A中表A3。 4.1.4 工业用地土地定级因素选择范围 a. 交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便利度； b. 基础设施方面的因素有：生活设施完善度； c. 产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度； d. 环境条件方面的因素有：自然条件优劣度； e. 其他方面的因素。 各因素的含义详见附录A 表A4。 4.2 因素选择原则 确定的因素应同时满足: a. 因素指标值变化对土地定级有较显著的影响； b. 因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异。 c. 不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。 4. 3 因素选择方法 按附录A 表A1、A2、A3、A4 内容选择采用： a. 进行特尔菲法测定要选择的因素 ； b. 参照附录A 表A1、A2、A3、A4 ，按掌握的数据进行选择。 4.4 定级因素权重确定 4.4.1 权重确定原则 权重反映定级因素对土地的影响程度。权重确定原则为: a. 权重值与因素对土地影响的大小呈正比，数值在 0～1 之间，各选定因素的权重值之和＝1 ； b. 各因素重要性顺序和权重值范围：综合定级时参考表A1、商业用地土地定级时参考表A2 、住宅用地土地定级时参考表A3、工业用地土地定级时参考表A4。无特殊需要，不得随 意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序； c. 权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定 法结合其它两种方法来确定； d.定级因素对不同类型用地的影响程度不同，分类定级时不同类型用地的定级应选定相 应的因素权重。 4.4.2 权重确定方法 4.4.2.1 特尔斐测定法(Delphi方法) 对各因素进行多轮次的专家打分。权重值按下式计算： Wi=Ei÷100 式中：Wi—某因素的权重值 Ei—该因素经多轮打分后的平均值 实施要求: a. 专家应是熟悉城镇土地状况的有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体 权威程度较高，总数为 10-40 人; b. 专家打分应根据定级因素的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下按表A5的格 式百分制独立打分； c. 从第二轮次起，打分必须参考上轮打分结果进行； d. 打分轮次为 2-3 轮。 4.4.2.2 因素成对比较法 对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。 实施要求: a. 对比结果要符合 A因素＞B因素，B因素＞C因素，则A因素＞C因素的关系; b. 对因素所赋的值应在 0～1 范围内，同时两因素值之和＝1。 4.4.2.3 层次分析法(AHP方法) 对定级因素相对重要性进行判别，组成判断矩阵，计算权重值。 实施要求: a. 因素相对重要性判别最好使用特尔斐测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验; b. 同时按层次分析法求算因素权重和因素内的各因子作用系数。仅求算因子作用系数，可 用层次单排序计算。 5 资料调查与整理 5.1 资料调查的一般要求 a. 外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上; b. 利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料; c. 抽样或断面调查，每种类型要有足够样本; d. 外业调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中，数值准确到小数点后一位。 5.2 资料调查的内容 5.2.1 繁华程度资料的收集与调查 资料收集的范围包括： a. 商业服务业〔以下简称商服〕中心的数量、位置、范围； b. 商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积、等； c. 必要时了解商业职能种类数，商服中心职能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密 度及楼层数等数据。 资料不足时，应实地对各商服中心进行补充或全面调查。 5.2.2交通条件资料的收集与调查 资料收集的范围包括： a. 与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据 ...
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