地产理论之商业地产基础资料
〖商业基础资料〗 1 行业介绍 5 1.1 零售业的演变史 5 1.2 零售业的发展趋势 6 1.2.1 国际零售业发展趋势 6 1.2.2 国内零售业发展趋势 7 2 商圈介绍 9 2.1 商圈含义 9 2.2 商圈的构成 10 2.3 商圈分析 10 2.3.1 商圈分析的必要性 11 2.3.2 商圈分析应考虑的因素 11 2.3.3 影响商圈大小的因素 12 3 零售业态的介绍 13 3.1 业态概念 13 3.2 业态分类 13 3.2.1 国际上零售业态的一般分类 13 3.2.2 购物中心也不能作为独立的零售业态。 15 3.3 业态特点 15 3.3.1 百货店 department store(Dept．) 15 3.3.2 超级市场 suPer market(S．M) 15 3.3.3 大型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S) 16 3.3.4 便利店(方便店) convenience store(Cv．S) 16 3.3.5 专业店 s9eciatity store(S．S) 17 3.3.6 专卖店 exclusive shop 17 3.3.7 购物中心 shopping center(S．C) 18 3.3.8 仓储商店 disc01Int store 18 3.3.9 家居中心 home center(H．C) 19 4 零售业种介绍 19 4.1 业种分类 19 消费品 19 4.1.1 从使用目的上分类 19 4.1.2 从购买习惯上分类 选购品 20 4.2 业种特点 20 4.3 品牌介绍 20 4.3.1 品牌的概念 20 4.3.2 品牌在市场营销中的作用与意义 20 5 商业客户介绍 21 5.1 零售客户 21 5.1.1 客户类型 21 5.1.2 客户及品牌调查 21 5.1.3 商场与客户的基本合作方式 21 5.1.4 引进厂商和品牌的原则 22 5.2 餐饮娱乐休闲客户 22 6 商业项目市场调查分析 22 6.1 生活结构调查 22 ν 人口结构 22 ν 家庭户数构成 22 ν 收入水平 23 ν 消费水平 23 ν 购买行为 23 6.2 城市结构调查 23 ν 地势结构 23 ν 交通情况 23 ν 地段的调查 23 ν 各项机能的调查 23 ν 城市规划调查 24 6.3 零售业结构调查 24 6.3.1 城市商圈的调查 24 6.3.2 零售业态的调查 24 6.3.3 零售业种的调查 24 6.4 消费者的调查 24 6.4.1 购买习惯的调查 24 6.4.2 购买能力的调查 24 6.4.3 购买量的调查 24 6.5 竞争对手的调查 24 6.5.1 场所调查 24 6.5.2 商品构成调查 24 6.5.3 人流调查 25 7 商业物业的开发 25 7.1 商业物业的开发理念 25 7.1.1 项目选址和市场调查要注重地段的商业价值 25 7.1.2 项目定位须有差异性。 25 7.1.3 规划设计坚持创造高质量的商业空间 26 7.1.4 购物中心内部动线组织要求引导性。 26 7.1.5 购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用 27 7.1.6 商业项目讲求内部绿化景观。 27 7.1.7 商业项目讲求商业灯光照明。 27 7.1.8 商业业态分布规划也会影响局部规划设计 商业物业内的经营户较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划 ，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修 等方面的设计要与经营户的要求相配套 。 27 7.2 商业物业的招商租赁 27 7.2.1 购物中心的决算 27 7.2.2 招商和承租户选择 28 7.2.3 承租户租金 28 7.3 商业物业的管理理念 29 7.3.1 具有“统一管理，分散经营”的特点 29 7.3.2 商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管 。 29 8 购物中心的各种模式和特点 31 8.1.1 按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类 31 8.1.2 按购物中心的商场面积规模分类 32 8.1.3 按购物中心的定位档次分类 33 8.1.4 按购物中心的选址地点分类 33 8.1.5 依据国际购物中心协会的分类 33 8.1.6 按购物中心的业态复合度的程度分类 34 8.1.7 按摩尔购物中心的外观分类 34 行业介绍 1 零售业的演变史 众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中 心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济 和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和 城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的 ，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电子技术和 信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的 利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。 从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。 在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展, 此时的流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物 质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消 费者已成为主宰市场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的 零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面 引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必 须具有的概念。 同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲目照搬。不同的国家和地区有 着不同的生产力发展水平、消费习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区 也表现出不同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须与当地的地情 相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立,必有其内在的规律和特征。把握精髓 ,为我所用,才是明智的抉择。 |机构类型 |快速成 |从出现发展到成熟所 |目前处于期生命周 | | |长期 |经历的时间（年） |期中的阶段 | |杂货店 |1800-18|100 |衰退期/已消失 | | |40 | | | |单一专业店 |1820-18|100 |成熟期 | | |40 | | | |百货商店 |1860-19|80 |成熟期 | | |40 | | | |邮购店 |1915-19|50 |成熟期 | | |50 | | | |联销店 |1920-19|50 |成熟期 | | |30 | | | |折扣店 |1955-19|20 |成熟期 | | |75 | | | |方便超级市场 |1935-19|35 |成熟期/衰退期 | | |65 | | | |购物中心 |1950-19|40 |成熟期 | | |65 | | | |联营店 |1930-19|40 |成熟期 | | |50 | | | |快餐店 |1960-19|15 |成熟期 | | |75 | | | |高级专卖店 |1975-19|10 |成长期 | | |85 | | | |仓储式零售 |1970-19|10 |成熟期 | | |80 | | | |计算机控制的商店 |1980-19|5 |成熟期 | | |85 | | | |电子化超级市场 |1980-19|5 |成熟期 | | |85 | | | |厂商低于零售价销售|1980-？|？ |成长后期 | |（直销） | | | | |大型商厦 |1985-？|？ |成长期 | |仓储式销售俱乐部 |1985-？|？ |成长后期 | |美式大型超级市场 |1986-？|？ |成长期 | |电子化购物 |1990-？|？ |成长期 | 2 零售业的发展趋势 国际零售业发展趋势 随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的 种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通过适当的方式到达目标人 群的手中，商业——这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的 形式在不断更新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的 最终环节——零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环。综 观世界零售业总的历史发展趋势来看，６０年代，零售业界采取综合型营运，因 此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代，零售业则进入专业化的发展 阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等业态相继发展；进 入８０年代，大型购物中心等在世界商业发达国家范围内兴起；而９０年代末则 朝经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、 产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的亚洲来看，近 几年来随着经济的快速飞跃发展，其零售业也发生着翻天覆地的变化，主要体现 在以下几方面： □ 趋势一：零售业市场高度集中化、规模化 从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度，少数大的零售商 掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言之，亚太地区的零售业从产业经济 学的角度考虑，其根据市场份额计算的市场绝对集中度指标CRn已经处于一个相当 高度。1997年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经达到总销售额的70%，同期新 加坡和台湾的CR5都超过35%，这种情况有可能与地区的区域面积有关，但从这3个 国家和地区零售业的发展水平来看，零售业市场的高度集中是亚太地区零售业发展 的必然趋势。 再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标——平均每间零售店覆盖的消费者数 目：1996年日本的单店覆盖人数高居亚太地区各国首位，达到1560人，基本上是同 时期中国覆盖量250人的6倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名， 这与其零售商业的规模是分不开的。 □ 趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展 首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区仍占有主导地位，传统零 售店数量全部超过当地零售店总数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中， 中国传统食杂零售店（非自动型超市、便利店)数量的相应比例最高，为99.8%；最 低的新加坡相应数据也超过半数，为68%。 其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是以自动超市、便利店为代 表的新兴零售店正在兴起。从1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看 ，1992年到1996年超市、便利店分别增长了25%和26%,同期的传统食杂店比原来减 少了19个百分点。可以看出，传统零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在 逐步减弱。 □ 趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加 近年来，亚洲各国及地区大型、超大型量贩店和货仓商店的数量不断增加。根据有 关数据，到1997年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩店、货仓商店的数量依 次为亚太地区的前3位，其中台湾及泰国为69家，韩国为60家。以台湾为例，从19 76年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量贩店、货仓商店开张，考 虑到台湾当地零售业市场的饱和度，这样的发展速度只能用“迅猛”来形容。 □ 趋势四：跨国企业的拓展 20世纪90年代以来，欧美从事零售业的大型跨国企业由于种种原因，加大了在亚洲 市场的开拓力度。以家乐福为例，由于法国国内市场已经饱和，竞争激烈，法国政 府为了保护传统的中小零售企业，制定了严格限制开设大型零售商店的法规，规定 凡是投建大型零售商店面积超过300平方米（上限为1000平方米）的大型零售商店 ，都要经过由7人组成的商业设施委员会审批。全法大型超市的投建由1995年的...
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