北京房地产行业月度分析报告
北京房地产月度分 析报告 目 录 第一篇 数据分析 1 一、在全国市场的地位分析 1 二、资金情况分析 2 1.开发投资情况 2 2.资金来源情况 3 三、土地开发分析 5 1.完成开发面积情况 5 2.购置土地面积情况 6 四、商品房分类分析 7 1.施工面积 7 2.新开工面积 9 3.竣工面积 11 4.销售情况 13 （1）销售面积 13 （2）销售额 15 （3）销售率 17 （4）销售价格 18 （5）个人购买比例 19 第二篇 市场情况 21 一、房地产市场总体分析 21 1.房地产市场形势分析 21 （1）总体形势分析 21 （2）价格变动分析 22 2.房地产走势分析 24 （1）房价与地价关系分析 24 （2）土地供需关系分析 25 （3）房源供给预测分析 26 （4）房价走势综合分析 26 二、北京区域市场分析 27 1.北京房地产市场预测分析 27 （1）市场竞争格局分析 27 （2）市场供需变动分析 27 （3）市场准入变动分析 27 （4）市场预测思维分析 27 （5）市场细分竞争分析 27 （6）奥运板块房价预测分析 27 （7）供应变动情况分析 27 （8）客户定位变动分析 27 （9）交通网线效用分析 27 （10）08年后房价预测分析 27 2.北京住宅开发趋势分析 27 （1）小户型开发前景分析 27 （2）多层住宅前景分析 27 （3）多功能居住区前景分析 27 （4）高层住宅前景分析 27 3.北京商品房价格趋势分析 27 （1）市场供需情况分析 27 （2）价格影响因素分析 27 （3）价格下调手段分析 27 （4）价格下调空间分析 27 4.北京写字楼市场态势分析 27 （1）区域化更加明显 27 （2）环保概念深入人心 27 （3）市场总体租金下调 27 5.北京地产新兴区域前景分析 27 （1）新兴区域热点分析 27 （2）区域优势影响分析 27 （3）产品升级影响分析 27 三、全国重要地区市场分析 27 1.上海：未来楼市走势预测 27 2.深圳：楼价为何持续上涨 27 3.广州：楼市从容面对央行加息 27 四、金融市场 27 1.子行业情况 27 （1）信托业将成为金融业支柱之一 27 （2）央行推动中长期贷款证券化试点 27 2.各地动态 27 （1）北京：贴息贷款购房不再限定楼盘 27 （2）上海：地产企业贷款增速明显下降 27 （3）济南：住房公积金又创新纪录 27 五、海外市场 27 1.美国：9月旧房销量增加 27 2.德国：房地产信托投资前景分析 27 （1）房地产市场投资前景分析 27 （2）不动产投资信托公司准入障碍分析 27 （3）信托投资进入德国市场前景分析 27 3.英国：房价10月大跌 27 第三篇 政策解读 27 一、金融方面 27 1.新利率政策对地产业的影响 27 2.新利率政策对租赁市场的影响 27 二、土地方面 27 1.“土地新政”的进步性与局限性分析 27 2.“招拍挂”对房产市场的影响分析 27 （1）“招拍挂”并非地价上涨根源 27 （2）“招拍挂”使土地市场更规范 27 （3）“招拍挂”给实力开发商机会 27 第四篇 风险关注 27 一、市场风险 27 1.发改委拉响房价预警 27 2.高档地产风险分析 27 3.地产市场存在五大风险 27 二、金融风险 27 1.房地产金融风险分析 27 2.银行个人房贷风险分析 27 （1）流动性风险分析 27 （2）违约前景分析 27 （3）操作风险分析 27 （4）加息风险分析 27 （5）停办风险分析 27 3.贷款政策风险分析 27 （1）假按揭形式分析 27 （2）假按揭原因分析 27 （3）银行对策分析 27 表格目录 表格 1 房地产开发投资总额 2 表格 2 北京市资金来源总计情况 3 表格 3 北京市资金来源构成 4 表格 4 完成土地开发面积 5 表格 5 土地购置情况 6 表格 6 商品房施工面积 7 表格 7 三类商品房施工面积 9 表格 8 商品房新开工面积 9 表格 9 三类商品房新开工面积 11 表格 10 商品房竣工面积 11 表格 11 三类商品房竣工面积 13 表格 12 商品房销售面积 13 表格 13 三类商品房销售面积 15 表格 14 商品房销售额 15 表格 15 三类商品房销售额 17 表格 16 三类商品房销售率 17 表格 17 商品房平均销售价格 18 表格 18 商品房个人购买比例 19 图表目录 图表 1 北京市房地产开发投资额占全国比重 1 图表 2 北京市商品房销售额占全国比重 2 图表 3 按构成分的开发投资资金来源－本期 4 图表 4 按构成分的开发投资资金来源－同期 5 图表 5 三类商品房施工面积－本期 8 图表 6 三类商品房施工面积－同期 8 图表 7 三类商品房新开工面积－本期 10 图表 8 三类商品房新开工面积－同期 10 图表 9 三类商品房竣工面积－本期 12 图表 10 三类商品房竣工面积－同期 12 图表 11 三类商品房销售面积－本期 14 图表 12 三类商品房销售面积－同期 14 图表 13 三类商品房销售额－本期 16 图表 14 三类商品房销售额－同期 16 图表 15 商品房销售率比较 18 图表 16 商品房销售价格比较 19 图表 17 商品房个人购买比例比较 20 （数据截止：2004年11月30日） 第一篇 数据分析 2004年1- 9月份，由于国家相关部门出台了一系列政策来对房地产业进行宏观调控，北京市房地产 业发展势头有所减缓。 一、在全国市场的地位分析 2004年1- 9月，北京市房地产开发投资占全国的比重为8.11％，较去年同期的11.14％有较大下降 ；同时，2004年1- 9月，北京市商品房销售额占比为8.75％，较同期的11.22％同样有所上升；此外统计数 据显示，今年北京市商品房销售价格的增幅要低于全国的整体水平。这表明了在众多因 素的作用下，北京市的商品房销售价格的增幅得到了有效的控制，将更有利于北京市房 地产市场的长期良性发展。 图表 1 北京市房地产开发投资额占全国比重 [pic] 图表 2 北京市商品房销售额占全国比重 [pic] 二、资金情况分析 1.开发投资情况 1-9月，北京市累计完成房地产开发投资870.56亿元，同比增长20.27%， 要高于同期固定资产12.5%的增幅，但与全国总体水平比较起来，北京市房地产投资居于 中下水平，表明北京市房地产投资越趋理性。在开发投资中，商品住宅完成投资768.42 亿元，经济适用房投资总额为41.21亿元。数据表明，北京市房地产业发展速度较快。 表格 1 房地产开发投资总额 单位：亿元，％ |地 区 |开发投资总额 |同比 |住宅投资总额|经济适用房投资总| | | | | |额 | |9月 |870.56 |20.27 |471.57 |49.02 | |8月 |733.95 |－ |397.18 |40.46 | |7月 |611.03 |－ |320.84 |32.79 | |6月 |490.15 |－ |261.43 |26.87 | |5月 |373.89 |－ |194.93 |19.87 | |4月 |265.81 |－ |131.2 |11.84 | |3月 |165.9 |－ |76.57 |5.27 | |2月 |71.75 |－ |30.91 |1.31 | |1月 |- |－ |- |- | 2.资金来源情况 同全国其他地区基本一样，北京市房地产开发资金来源一直是国内贷款、企业自筹及 其他资金三分天下的格局，而利用外资的规模仍然偏小。今年1- 9月份，北京市房地产开发实际到位资金1511.23亿元，同比增长16.8%，跟全国总体水平 相比，增幅较为平稳。 表格 2 北京市资金来源总计情况 单位：亿元，％ |时间 |资金来源小计 |同比 | |9月 |1511.23 |16.8 | |8月 |1353.7 | | |7月 |1178.42 | | |6月 |1001.57 | | |5月 |778.1 | | |4月 |613.73 | | |3月 |460.27 | | |2月 |271.02 | | |1月 |- |- | 在资金来源中，国内贷款到位360.99亿元，同比下降6.14%；企业自筹资金到位272. 94亿元，同比增长10.27%；其他资金（主要是定金和预售收入）到位843.73亿元，同比 增长32.8%；利用外资33.546亿元，同比增长26.45%，数据表明，由于国家已经开始紧缩 银根，银行提供的贷款资金出现了下降，在资金来源中的占比同比也大幅下降；但市场 资金占比过大也给市场带来了一定的风险。 表格 3 北京市资金来源构成 单位：亿元，％ |资金来源|到位金额 |同比增长 |本期占比 |同期占比 |上月占比 | |国内贷款|360.99 |-6.14 |23.89 |29.72 |24.22 | |利用外资|33.56 |26.45 |2.22 |2.05 |2.37 | |企业自筹|272.94 |10.27 |18.06 |19.13 |18.80 | |其他资金|843.73 |32.80 |55.83 |49.10 |54.60 | 如果从构成比例来看的话，2004年1- 9月，其他资金占比最高，达到55.8％，利用外资占比最小，仅仅为2.2％；对比同期的 占比来看，可以发现利用外资和企业自筹资金的占比均有所下降；这一方面表明在国家 紧缩银根政策的作用下，北京市房地产资金来源结构有所优化；但另一方面，自筹资金 的下降也带来了较大的风险。 图表 3 按构成分的开发投资资金来源－本期 [pic] 图表 4 按构成分的开发投资资金来源－同期 [pic] 三、土地开发分析 1.完成开发面积情况 2004年1- 9月份，北京市房地产开发企业完成土地开发面积172.81万平方米，同比下降66.95%，表 明在国家各项宏观调控政策的作用下，房地产投资商非理性投资得到了有效的控制。 表格 4 完成土地开发面积 单位：万平方米，％ |时间 |完成开发土地面积 | | |自年初累计 |同比 | |9月 |172.81 |-66.95 | |8月 |161.6 |- | |7月 |142.76 |- | |6月 |120.5 |- | |5月 |78.51 |- | |4月 |67.21 |- | |3月 |36.94 |- | |2月 |32.7 |- | |1月 |- |- | 2.购置土地面积情况 1- 9月，北京市房地产企业购置土地面积298.23万平方米，同比下降63.71％。而在1- 9月，北京市土地购置费累计达到121.64亿元，同比增长6.01%。表明在国家的宏观调控 政策作用下，特别是土地政策的作用下，北京市土地供应面积出现了明显的下降。 表格 5 土地购置情况 单位：亿元，万平方米，％ |时间 |土地购置费 |本年购置土地面积 | | |自年初累计 |同比 |自年初累计 |同比 | |9月 |121.64 |6.01 |298.23 |-63.71 | |8月 |97.03 |- |268.65 |- | |7月 |86.37 |- |317.5 |- | |6月 |71.1 |- |248.88 |- | |5月 |54.31 |- |106.26 |- | |4月 |41.77 |- |87.78 |- | |3月 |32.48 |- |61.21 |- | |2月 |12.52 |- |50.66 |- | |1月 |- |- |- |- | 四、商品房分类分析 1.施工面积 虽然有众多宏观调控政策的影响，北京市房地产施工面积仍保持了一定的增长。1- 9月，北京市商品房施工面积达8299.69万平方米中，同比增长11.86%，增幅运行较为平 稳。 表格 6 商品房施工面积 单位：万平方米，％ |时间 |施工面积 | | |自年初累计 |同比 | |9月 |8299.69 |11.86 | |8月 |7903.7 |- | |7月 |7612.58 |- | |6月 |7241.12 |- | |5月 |6783.01 |- | |4月 |...
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