北京奥林匹克花园国际化定位专题报告
北京奥林匹克花园国际化定位专题报告 目 录 一. 北京部分国际化社区特点 1. 基本特点 2. 共同特点 3. 普遍优势 4. 普遍劣势 二. 北京奥园国际化市场定位的解读 三．国际化特征的营造 一）社区硬件建设形成国际化形象 1．规划设计 2．外环境 1）奥林匹克大厦 2）运动夜广场 3）主题广场与主题大道 4）园林艺术小品 2．室内设计 1）主卧双房 2）大容量的储藏室与功能分区的储藏柜 3）多功能的客厅 4）家庭内部网络系统 5）预留网络端口的厨房、卫生间 6）家庭内部小总机系统 7）没有生活垃圾的厨房 8）样板房 二) 社区服务、商业设施及文化活动丰富国际化内涵 1．教育服务 1）儿童托管服务 2）远程教育服务 3）健康促进学校 4）社区终生教育课堂 5）其他课堂教育 2．社区运动健康服务 1）健康代理人 2）运动指导员与社区全民健身服务网络 3）宠物保健与托管·宠物俱乐部 3．社区社团及俱乐部 1）绿色家园志愿者组织 2）社区俱乐部或爱好者协会 4. 商业服务及设施 1）时尚吧一条街 2）文化酒吧与文化茶馆 3）健康食品专卖店 4）天然食品专卖店 5）体育用品专卖店 6）国际名店廊 7）旅游用品专卖店 8）汽车俱乐部 9）青年旅馆 10）旅游服务社(旅游代办点) 5. 社区商务服务 6. 社区文化活动 1） 区内业主活动 2） 区外交流或联合活动 7．物业管理 错误！未定义书签。 三) 整合营销传播手段对国际化观念进行引导和诠释 四．结论 一. 北京部分国际化社区特点 1. 基本特点 1) 集中于CBD、燕莎商圈等高档写字楼、高档购物中心云集的商圈之内。 多为外销房，吸引外籍人士入住。 2) 高档公寓为多，可商住两用。 3) 富升值潜力，投资功能较强。 2. 共同特点 由以上基本特点，形成物业软硬件方面的如下共同特点： 1) 多启用境外设计师设计，建筑物外观气派，现代风格为多。 2) 建筑物内部公共空间多以星级酒店式装修为标准，以豪华彰显身份。 居室内部采用精装修，配国外名家产品。 3) 多由外籍物业管理公司进行物业管理。 4) 物业内提供较为齐全的家政服务、社区活动服务； 5) 物业内设有小型会所，提供餐饮、休闲、运动、商务等场所。 6) 内设中央空调、地下车库（电梯直达）、二十四小时供热水等。有独立的卫星电视接收 系统。 3. 普遍优势 1) 项目所在地一般知名度较高，且具有一定的身份象征。 2) 市政配套齐全，交通便捷。 3) 附近商城、剧院、酒吧云集、可方便享受都市生活。 4. 普遍劣势 1) 以高层为多，容积率过高，绿地过少，室外活动场所不多。 2) 处于城市交通中心，噪音大，空气质量差。 3) 区内交往空间较少，居民较难享受其乐融融的社区生活。 资料: 部分国际化定位楼盘之国际特色 中关村地区: 韦伯时代中心·韦伯豪（内销） “白颐路标志性建筑，中关村的‘国贸’，完全经理人宅邸” 韦伯时代中心：国际化集团写字中心／国际化会议中心／区域邮政枢纽／体育娱乐中心 ／名店城。 韦伯豪国际公寓：北美建筑风格／地下智能泊车场直达家门／后IT社区／宽带局域网／ 智能安全防御及服务管理系统／国贸物业管理公司管理 燕莎商圈： １．凤凰城：“CBD中的私家森林，三元桥精品外销公寓” 全精装修／600平米空中会所／德国WSP公司环境及建筑设计／中海物业管理 ２．国展家园：国际化涉外公寓 户式中央空调集中供暖分户制冷／千兆社区百兆入户，每户拥有三个独立信息点／卫生 间及厨房铺设独立循环供水系统／门禁、停车场、区内消费一卡通／社区专用会所／三 表远程计量系统／地下通讯接收系统，信号无屏蔽 ３．国际港：国际化的生活主张　 香港城设设计，后城市主义建筑／全套国际名牌精装修／30余种美式风格超级会所／戴 德梁行物业管理 ４．星城国际中心：外销高档国际公寓 新加坡设计理念／智能配套、宽带光纤言入网、多元化国际标准户型、地下智能车库／ 分户式冷暖中央空调、国际标准精装修／4.6万平米国际商务展厅／新加坡怡安（中国） 产业公司管理 望京地区： 大西洋新城：“真正国际化大社区” 国际化社区整体规划／国际化设计理念／酒店式景观大堂／双套社区休闲会所／高出租 率高回报率 CBD地区 　１．CBD家园：“与WTO接轨的自助式国际化社区” 　　　空间自助／装修自助／采暖自助／智能系统自助／健康自助／生活休闲自助 　２．阳光100国际公寓（外销） 　　澳大利亚DCM建筑及环境设计／24小时温泉入户／恒温玻璃花房／室外绿岛花园／5 00平米不冻水面／家庭新风系统 　３．都会国际（外销）o·都会华庭（内销外租） 国际标准五星级酒店式配套服务／全天候24小时智能商务服务／投资型物业／精装修配 全套品牌家俱、家电 　４．阳光华苑o国际公寓：泛CBD教育社区（８幢外销现房，20幢内销外租现房） 　　市级一类幼儿园／京通双语小学／外销房24小时热水、国际卫星频道、精装修 　 亦庄新城o新经济技术开发区 一栋洋房：外销超低密度国际化TOWNHOUSE社区 美国易道景观设计／澳洲五合建筑设计／亦庄新城内，有博达国际交流中心、27洞 高尔夫球场、多伦多国际医院提供世界级会员制医疗服务、北京二中及北京史家胡同小 学合办的国际学校、占地300亩的赛特摩中心将于2001年开工。 二. 北京奥园国际化市场定位的解读 1．“奥林匹克国际运动社区”――北京奥园所推行的是国际大众体育运动生活，这种生活观 念在国际社会上的兴起及至形成潮流有其深刻的历史及社会根源。1919年１月,现代奥林 匹克之父顾拜旦首先提出“一切体育为大众”，1983年国际奥委会成立“大众体育工作组” 以促进国际大众体育的发展，1994年3 月，在乌拉圭召开的以“体育为大众与健康为大众”为主题的第五届世界群众体育大会上 ，国际奥委会与世界卫生组织发表联合声明，承诺两个重要的国际组织在推动国际大众 体育运动方面展开合作，而自九十年代起，美国、德国、中国、澳大利亚、新加坡等相 继启动以政府为推动的全民健身计划，国际性的大众体育运动浪潮早已是风起云涌。北 奥是国内首家从本质上承接这一国际大众体育发展浪潮并实现这一国际运动生活的现代 社区。 2．北奥的国际化同时来源于奥林匹克文化的国际化，奥林匹克文化是动态的，进步的， 潮流的，集大成的, 是不断随着世界人文发展而发展并反过来深刻反映这种发展趋势及其所代表的社会价值 观的世界性文化。与此相适应，北奥的国际化也是动态的，潮流的，进步的，集大成的 ，与世界居住及运动文化紧密合拍，与奥林匹克人文精神的发展相一致。 3．北奥的国际化，是在保证品质基础上的软体的国际化，即国际化的生活体验。即以运 动健康为主线，社区通过各个方面和多种形式，令居民体验到如国外社区一样的各类社 区服务。 4．北奥的国际化运动生活，有其本地适应性改造，在运动精神上，追随国际，在实际操 作上，因地制宜。 5．北奥的国际化生活，是一种主要针对本地业主所设计的未来化生活。即通过多方面的 以国外社区为参照的社区服务，提升业主生活品质，开拓业主生活境界，培养其国际化 生活的观念。 6．北奥所倡导的国际化生活，是为现状下的大多数中产阶级所向往并有能力享受的生活 ，它强调品质与精神内涵，注重生活的舒适健康与自然，并不以高档豪华、名牌的堆砌 为标榜，在社会上具有广泛的示范性和普及性。 7．北奥的国际化生活的功能目前有二：一是引进国外社区早已普及的社区运动与健康的 服务观念和服务方式，令业主一步到位的理解并拥有国外社区的生活；二是随世界生活 潮流的发展，积极引进健康的时尚生活，尤其是时尚运动和时尚健康观念，令业主享受 到家门口前的国际运动生活。 8．社区以奥林匹克精神为引导，以健康为目标，倡导并培养环保、健康促进、绿色和平 等具全球意识和未来意识的人文观； 三．国际化特征的营造 北奥国际化特征的营造主要从三个方面进行： 1. 社区硬件建设形成国际化形象； 2. 社区服务、社区商业设施及文化活动丰富国际化内涵。 3. 整合营销传播对国际化观念进行引导和诠释； 以下从这三方面细述： 一）社区硬件建设形成国际化形象 关于社区的组团、广场及园林景观、建筑风格及细部、室外内装修等，由于已有多方面 报告，在此不赘述。仅提供一些设想供参考。 1．规划设计 景观的国际化营造是对项目国际化特征和品牌内涵地最直观表现和演绎.也是强有力的卖 点之一。目前北京较好的楼盘,其景观多启用境外设计师,其中以澳大利亚、新加坡、德 国、美国设计公司为多。建议北奥在景观设计方面能启用境外设计单位，至少也应多接 触一些境外单位，如参与CBD规划的八家获奖单位以及美国泛亚易道、德国WSP景观设计 、澳大利亚DCM等目前较为出名的设计公司。 2．外环境 奥园外环境实际上分为区内环境及区外环境两部分，前者指社区内部公共空间，后者主 要是指沿单店东路所设计之主题景观大道、商业走廊及奥林匹克大厦，由于后者兼具景 观与商业功能，是奥园外环境及商业设施极其重要的组成部分，故在此主要就后者提供 一些设想。 1）奥林匹克大厦 从社区的整体规划来看，大厦置于单店东路与东坝南街相交的十字路口较适宜。因该十 字路口基本上处于社区及主题大道的中部，对其的合理利用可为社区起到画龙点睛之妙 。在此提出一关于大厦的设想。 作为奥园的标志，大厦须具备一定的体量，但从经营计，大厦本身又不能太过庞大。故 需借用周围地势。在此，较适宜利用的是十字路口，其产生的街边四角形成中心及轴对 称。奥园大厦可打破常规的建筑形式，将一个整体拆分为四个有机的部分，分置于四角 。从建筑形式上互相对称呼应并对十字路口的空间形成巧妙围合。四个分建筑及围合的 形式可类似于体育场的设计，这样，俯瞰来看，十字路口的空间与其角上的四个建筑形 成体育场的形式（如果十字路口中部能作主题雕塑或小花坛则更佳）。置身于十字路口 中心，仿若置身于体育场，沿路穿行的汽车则如同从体育场中部穿过。而实际上，四个 建筑却是看似独立实为一体的奥园运动会馆（可暂且分别称为奥园会馆A、B、C及D座） 。 会馆的四个分馆建议随地块开发而分期建设。在运动功能上将予以区分，并可将邮局、 银行、商场等生活配套置于其内。因在建筑形式上有所呼应，四个分馆可相对独立，不 做连接。亦可地下一层作商场，地下二层作车库，四会馆通过地下通道连接，并有出口 分别通向所在组团。地下通道两边也可作多功能开发。 对十字空间的巧妙围合，其一是增加了大厦的体量和规模，并形成独特的空间感觉，其 二使看似围合的会馆成为社区的能量中心，它将聚集社区及其周边的能量，同时将所聚 合的能量辐射于小区，为小区增加人气并带动周边商业设施的经营。其三，体育场及体 育馆的建筑形式暗喻了社区的运动特征，场馆内外空间的转换亦颇富戏剧性。其四，会 馆连同长1.5公里的主题大道，将形成气势如虹之感。 ★ 如果奥林匹克大厦不设于十字路口而置于距其近200米左右的东坝南街，十字路口处的空 间同样需巧妙运用，此时，十字路口处的建筑及景观需呼应奥园大厦及其绿化广场，这 部分建筑群及相应广场宜尽可能以东坝南街为轴对称。 2）运动夜广场 步行街的构想是通过对大众户外运动的乐趣性及群聚性、商业街经营的需要、单店东路 的充分利用和功能开发以及项目特色的营造四方面综合考虑得出的。社区的主要商业设 施将沿单店东路两旁展开。对于单店东路，可于傍晚6：00PM——凌晨1：00AM将其封闭（ 十字路口处断开供车辆东西向穿行），禁止行车.将路面留与人们傍晚时的散步、运动、 休闲及商家经营夜市之用，形成社区运动夜广场。路面可按不同运动内容来分段，如给 老年人提供一段作唱歌跳舞用，给孩子们提供一段玩滑轮、单车等。给大道两旁的商家 划出一段作商业经营用，如摆出台球桌、活动蓝球架、时尚的桌上沙壶、桌式足球、电 子冰球台、维尔斯（WLS）球台等，供大家玩乐，同时，餐饮也可在街边摆开，人们可边 吃边玩边欣赏，形成社区每天晚上“运动的夜市”。将运动、生活、游乐与休闲完全融为 一体，形成社区别具风格的运动场景和生活场景。 ★ 夜市上经营的运动项目应自成特色并与奥园大厦的项目相区分，以免同题竞争。夜市上 的经营者，需按月缴纳管理费、清洁费等。其他管理细节另文讨论。 3）主题广场与景观大道 ★ 沿单店东路而行的主题广场与景观大道宜与城市气质相融合，即体现北京的大气、雍容 ，同时隐喻奥林匹克文化的包容性。风格上注重东西方园林艺术的融合，不宜单一强调 某种特色。 ★ 主题广场宜轩敞开阔，体现博大胸怀与开放精神。宜大量使用国际流行色及流行图案， 色彩丰富，线条多变，形成热闹欢快之感。亦可考虑直接借用历届奥林匹克公园广场的 设计形式。 4）园林艺术小品...
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