保定房地产项目发展报告
目　　　录 第一部分 项目基本情况 2 一、宗地描述 2 （一）地理位置 2 （二）地块四至 3 （三）用地规模 3 （四）地块现状 3 二、地块周边配套分析 4 三、地块所在区域综述 4 四、宗地规划设计条件 5 第二部分 保定城市宏观概况 6 一、保定城市介绍 6 （一）城市基本情况 6 （二）城市经济状况 7 （三）保定市总体规划 10 （四）城市总体特征总结 11 第三部分 保定房地产市场概况 12 一、商品房市场总体情况 12 （一）房地产现状描述 12 （二）历年房地产市场上市量对比 12 （三）价格趋势 13 （四）发展趋势 13 （五）需求特征 13 （六）各在建在售项目类型对比分析 14 第四部分 项目SWOT分析 16 一、优势 16 二、劣势 16 三、威胁 16 四、机会 17 第五部分 项目产品描述及操作思路 17 一、项目发展基调 17 二、项目操作思路 19 三、项目开发内容 19 四、项目产品主要特征 20 第一部分 项目基本情况 一、宗地描述 （一）地理位置 本地块位于保定市主城区的东北部，北市区二环内，距离北二环大约800米，距离保 定市成熟商务金融中心大约10-15分钟车程。 （二）地块四至 东：恒祥北大街，宽度为50米的双向六车道快速路，现状路况较好。路对面为空地， 已规划建设高层住宅，并由一家开发商获取开发权，只是由于资金问题无法及时开工。 南：复兴中路，宽度为50米的双向六车道快速路，人流和车流较大。路对面已经开发 的住宅楼和一些临时建筑。 西：规划中的瑞祥大街，现状为一条水泥小路，路宽大约5- 6米，路面状况较差。路西侧为保定市第一体育运动学校。瑞祥大街全面修通时间不好预 计。 北：规划路，现状为耕地以及苗圃。 附照片 地块东侧恒祥北大街 小区西侧瑞祥大街现状 地块南侧复兴中路 地块北侧的耕地和苗圃 （三）用地规模 项目地块面积大小为222,080㎡，约333亩，在保定市场算是比较大规模的住宅用地。 整个地块呈不规则的多边形，主要是由于地块西南角大约60亩的用地被其他开发商占有 。 （四）地块现状 本地块现状为空白耕地，地表较为平整。地块范围内有一条宽约3米明渠用来给附近 工厂排污水。地块西北侧有少量电线杆。这些需要开工之前进行整改。 附照片 地块地表现状 地块内的排污渠 排污渠和电线杆 二、地块周边配套分析 1) 周边管网已经通达； 2) 周边道路修建通达情况良好。 3) 上水、下水周边配套已具备。 4) 地块周边短距离内无集中商业服务，大型商业、超市、文化娱乐类均在政府城 市规划中。 可见，本地块作为居住项目，基本具备了开发、交通的便利条件。但要提高人 气，促进销售，需要完善小区的商业配套。 三、地块所在区域综述 保定处于一个旧城改造、建设新城区的进程中，其市内基本不存在集中大规模的新兴 居住区。当地居民公认的最适宜居住的地方主要是东部军校广场附近和本地块所在的北 部。本地块所在区域已经规划为集中居住区，并同时由多家开发商获取了周边地块的开 发权，形成了蓄势待发的局势。已经开发的项目诸如名人国际、秀兰城市花园已经在该 区域内树立了一定程度的形象，并销售良好。本地块东侧的空地现基本已经确定为秀兰 景观城和保定房地产开发总公司的项目，规划为高容积率的高层。其中，景观城已经开 始发售，房地产开发总公司的项目则由于资金问题难以预计上市时间。华北地区最大的 金融专科学校将于2005年左右迁至本地块北侧1000米处，形成大学高教区，政府机关将 于2004年年底迁至地块北部2500米处的现植物园址，也会极大带动北部发展。 总之，本地块区位已经获得消费者认可，也是政府大力规划发展的方向，不存在区位 缺陷。并且有望几年之后发展成为保定新城区的北部居住中心。 四、宗地规划设计条件 用地面积：222,080㎡ 用地性质：住宅用地 规划建筑面积：444,160-577,408㎡ 建筑间距系数：1.6 容积率：2.0-2.6之间 建筑密度：小于25％ 绿地率：大于35％ 车位要求：不低于50％ 另外：至少4班幼儿园一个，不少于1500平米的超市一个，人防最低比例3％。 从规划设计条件来看，政府有意在该区域建设高层项目以完善城市形象，不支持多层 建筑形式。经过沟通，容积率有望降至1.8左右，欲增加多层比例需要进一步协调。 第二部分 保定城市宏观概况 一、保定城市介绍 （一）城市基本情况 1．地理位置： 保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市， 东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、 石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省石家庄 125公里。 附图 2．自然气候条件： 全市地势由西北向东南倾斜。地貌分山区和平原两大类，市区年平均气温13摄氏 度，年日照时数2027—2747.7小时，年降水量284.4—419.2毫米。 3．交通状况： 全市已初步形成了以保定市为中心向外辐射，以“五纵四横”（五纵：207国道、 宝平线、京赞线、107国道、京深高速；四横：108线、保涞线、保阜线、河龙线 ）为骨架，以县乡公路为支脉四通八达的公路交通网络。 4．城市面积范围：现市区规模接近90平方公里，规划面积120平方公里，包括县区的 总面积约为920平方公里。 5．人口状况： 2000—2003年市区常住人口分别为86.63万、89.06万、91.55万、94.11万人，外 来人口数分别为25.99、26.56、29.79万人。政府规划2020年主城区实际居住人 口控制在115万之内。 6．行政划分： 保定市管辖4市，（定州市、涿州市、安国市、高碑店市），18县（易县、徐水 县、涞源县、定兴县、顺平县、唐县、望都县、涞水县、清苑县、满城县、高阳 县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、博野县、蠡县），3区（南市区 、北市区、新市区），另设高新技术产业开发区。 7．教育文化和其他： 保定科教文卫体全面发展，文化底蕴丰富，拥有河北农业大学、华北电力大学、河 北大学等11所高等院校，数量和规模均居河北省前列。同时，保定是重要的驻军 基地城市。 8．城市定位及规划方向： 保定市是北京的南大门，大北京经济圈的西翼，河北省中部的中心城市，以旅游 、饮食、汽车、商贸流通、城镇建设等作为城市经济增长点，保定市区规划发展 方向是主要向北发展、适度向东发展。 （二）城市经济状况 总体上来说，保定是一个工业城市，经济总量的39％来自于工业，近年来的工业发展 取得了一定的规模和基础。现有规模以上工业企业1000多家，其中大型企业44家，中型 企业89家，小型企业867家，规模以下企业82371家。保定基本上以汽车产业为龙头，实 行工业兴市的策略。全市有汽车整车生产厂家12家，其中长城、中兴、河北长安三大企 业今年产量可突破12万辆，皮卡汽车生产规模、市场占有率（占全国市场的60%以上）、 出口创汇、经济效益等已连续几年名列全国同行业第一。长城汽车年销售收入达到50亿 。汽车零部件生产企业26家，风帆集团、凌云集团、立中集团、长城内燃机已具相当规 模。 值得一提的是，保定的餐饮服务行业特别发达。全市大型餐饮店近千家，现在已经发 展成为具备了一定饮食文化和品牌餐饮的城市。其从事餐饮行业的当地人员也以丰厚的 收入回报成为了保定市特殊的行业人群。 (1) 历年国内生产总值对比：（总国内生产总值、人均国内生产总值） 2000年国内产总值702.22亿元，人均国民生产总值6671元； 2001年国内生产总值747.3亿元，人均国民生产总值7058元； 2002年国内生产总值807亿元，人均国民生产总值7642元； 2003年国内生产总值873亿元，人均国民生产总值8120元。 [pic] [pic] 1) 固定资产投资情况对比：2000—2003年固定资产投资呈现明显上涨趋势 [pic] 2) 储蓄余额：2000—2003年末城乡居民储蓄存款余额稳步增长 [pic] 3) 人均可支配收入：2000—2003年增长迅速 。 [pic] （三）保定市总体规划 根据国务院批复的保定市城市总体规划（2001～2020年），保定被定位为“国家历史 文化名城，冀中地区中心城市”。 　　根据国务院批复的《保定市城市总体规划》，保定市的城市规划区范围为916.3平方公 里。在城市规划区内，实行统一管理。坚持新区开发与旧城改造并重的原则，注意调整 用地结构，加强对“城中村”的改造工作。要发挥保定市对区域经济的辐射、带动作用， 促进城乡协调发展。 　　批复中明确，严格控制城市的人口和用地规模，保护耕地，节约用地，合理用地。 到2005年，主城区实际居住人口要控制在80万人以内，建设用地控制在79.6平方公里以 内；到2010年，主城区实际居住人口要控制在90万人以内，建设用地控制在88.2平方公 里以内；2020年，主城区实际居住人口要控制在115万人以内，建设用地控制在110.4平 方公里以内。批复中还强调，要加强基础设施规划建设，切实保护和改善生态环境。要 重视历史文化名城和城市风貌保护，要正确处理历史文化名城保护与城市现代化建设的 关系，严格控制并逐步疏解历史文化保护区人口密度，保护好古城的基本格局和风貌， 不得进行任何与古城环境和风貌不相协调的建设活动。 （四）城市总体特征总结 在长城汽车、天威保变、天鹅化纤、乐凯胶片等一批上市公司的带动下，保定市整体 经济呈现强劲的增长势头，经济环境不断改善，同时保定的旧城改造、新城建设也如火 如荼。这些为保定市房地产市场的发展，特别是住宅市场的发展奠定了坚实的基础。预 计未来几年内，保定市将在新城区规划建设上加大力度，位于新城区的房地产开发来说 ，是一个利好趋势。 第三部分 保定房地产市场概况 一、商品房市场总体情况 （一）房地产现状描述 保定市房地产发展与经济发展明显不同步，显现出的特征是房地产发展要落后于经济 发展。保定近两年的经济发展得到了长足的进步，某些指标甚至超过了省会石家庄。但 是房地产发展水平相比石家庄，要落后一阶段。虽然从数据看，保定市房地产交易量要 大于石家庄，但其商品房发展水平（产品水平、价格水平）均较为落后。由于大量集资 定向房的开发，以及相当比重的经济解困房（以秀兰为首的保定本地开发商一直以来坚 持开发低档住宅，迎合旧城拆迁），致使保定的房价一直在1500元/㎡左右徘徊。商品房 供给基本集中在1300～1600元/㎡的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。相当一部分 消费者的居住需求并没有得到充分的满足。 （二）历年房地产市场上市量对比 2000年房地产全年完成投资13.34亿元，新开工面积167.06万㎡。 2001年房地产全年完成投资16.29亿元，新开工面积109.5万㎡。 2002年上市房屋面积230万㎡（含部分还迁房、集资房）上市商品房销售186.3 万㎡，销售比率81%。由于当年土地市场投放量减少和停止集资建房的影响，2 003年上市房屋面积170万㎡上市商品房销售144.5万㎡，销售比率85%。 预计2004年上市房屋面积100万㎡，销售量80万㎡。 02、03年保定房地产市场供应量和销售量下降的原因主要是：土地供应量减少 ，集资建房被严格控制，部分旧城改造项目2003年基本完成，城中村改造尚未全面启动 。 （三）价格趋势 2001--- 2003年保定多层房地产均价分别为1250、1350、1500元/㎡。该房价与保定经济生活 条件极不相符。此严重偏低的房价形成的原因有这么几个：（1）保定市存在走低价 策略的房地产公司—秀兰集团，而且1999-- 2003年前其销售面积占保定市区总销售面积的15%，（2）旧城改造，土地价格低廉 ，使各大开发商开发低价商品既有市场又有利润；（3）集资建房、定向建房太多， 冲击了商品房市场，致使价格低迷。 （四）发展趋势 （1）随着旧城改造的基本完成，拆迁改造量的逐渐减少，新城区的规划建设。开发 商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品质。产品 逐渐向中、高档发展，产品品质也在逐渐提高。 （2）老城区改造的土地资源已经逐渐减少，相反新城区的空白土地获得了新宠。开 发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。 （3）预计很快启动的“城中村”改造工程，将给保定房地产带来新的契机。 （五）需求特征 1）当地居民消费特征 保定消费意识较强，敢于花销。在服饰、餐饮消费表现较为明显。现在的住房意识也 逐渐从功能需求过渡到品质需求，许多中高层消费者存在较强的改善住房的需求。当地 商品房主要解决更多人的住宅“从无到有”的物质层面的需求，致使高品质小区、中高档 楼盘出现断层，已经跟不上发展的趋势。 2）产品需求特征 保定消费者对多层比较偏爱，房型多集中于三室、二室中等面积的住宅。改善型客户 对房型的要求比从前有一定的提高，对新产品有一定追求...
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