XX物业公司管理系统
XX物业公司管理系统 1．背景 XX是一个大型民营企业集团，下辖包括中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家 园建材超市、XX办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内的众多楼宇物业。长期以来 集团内物业管理工作各分公司之间相互独立，或有的物业自己组建自己的物业队，或有 的物业聘请外部物业公司，这在一定程度上增大了公司的成本开支，形成了资源浪费。 在这样的背景下，经集团董事局研究决定：成立XX内部物业公司。物业公司第一阶段的 的任务和目标是集团内部所有物业的物业管理工作，第二阶段将考虑走出集团内部，对 外营业，接管葫芦岛市其它物业的管理工作。 2．服务对象 现阶段物业公司的服务对象为集团内部各部室、各分公司等 3．办公地点 北方家园建材超市办公楼 4．隶属关系 物业公司为集团公司直属单位，其在集团内的位置如下图： 5．业务范围 基本业务： 建筑物的维修和定期养护 辅助设备的定期检修保养 保证供水、电、热、气以及电梯和消防系统的正常运转 保证道路、污水排放管道畅通无阻 维护物业整体规划不受破坏 制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为 做好物业管理绿化和室内外保洁工作 辅助业务： 房屋装饰、家电维修、代收各种费用、代换液化气、代换纯净水、代收发信件等 6．组织机构 7．人员编制（总编制不超过150人） 经理：1人。 副经理：1人。 服务中心：5人（24小时分3班倒，白班2人，夜班1人）。 消防监控队：设消防干事1人；每个岗设消防监控员1人，共10人。 保洁队：设队长1人；每个保洁班设班长1人，共10人；每个保洁班下设保洁员若干人。 检修队：设队长1人；下属电工班、设备班、管道班、木工班不设班长，每个班维修工2 人。 绿化队：设队长1人；技术员1人（队长兼）；绿化员若干。 机动队：消防监控员、保洁员、检修员、绿化员各2人，此队成员负责物业公司其它队成 员的临时性替班，及应急性维修及其它服务行为。 8．部门职能 ◆服务中心 物业公司日常的行政后勤工作由服务中心负责。主要包括接维修电话、根据维修电话安 排相应工作人员出勤、处理客户投诉、整理各种物业维修档案资料、协调物业公司同集 团其它部门的关系、负责物业公司同外部机关的沟通联系等。 ◆消防监控队 消防设备的检修管理由物业公司消防监控队负责。主要负责对各物业消防设施设备进行 日常的维护检测，发现问题及时处理，不能解决的及时报有关技术部门进行处理。 ◆保洁队 保洁管理范围包括公共地方的保洁、公共部位的保洁、生活垃圾的处理等 ◆检修队 ①给排水设备管理与维修和供暖设备管理与维修 包括供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供应设备系统等，锅炉房、室外供 热热网、室内供暖系统等，由物业公司检修队管道班负责。 ②供电设备管理与维修 包括高压配电设备、低压配电设备、电力变压器等，由物业公司检修队电工班负责。 ③中央空调设备管理与维修包括工作区、空气的输送和分配部分、空气的处理部分、空气 处理所需的辅助设备等。 电梯的管理与维修包括井道和机房、传动部门、升降设备部分、安全装置、控制部分等 。 常用办公设备的管理与维修包括复印机、晒图机、吸尘器、引水机、治水机、厨房设备 等。 上述设备管理与维修由物业公司检修队设备班负责。 ④房屋的日常养护包括： 屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等 钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等 修补楼面地面面层、抽换个别棱木等 修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等 拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等 抽换个别檩条、接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等 上述管理维护由物业公司检修队木工班负责。 ◆绿化队 负责公司各物业内部及外围的绿化美化工作。包括绿化带、苗圃、花草树木、盆景盆栽 等 9．岗位职责 经理： 1、全面负责物业公司的各项工作。 2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作； 3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行； 4、负责向经营户及消费者提供日常维修、安全、保洁、仓储维修等服务。 5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导； 6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作； 7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的 机电设备运行调试工作； 8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作； 9、对采购物资和提供服务的供方进行评价； 10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准； 11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管 部组织实施；确保其正常运行。 12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质 量管理体系的正常运作提供保障； 14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。 15、组织领导工程技术人员的岗位培训。 副经理： 服务中心文员： 消防干事： 1．贯彻执行《中华人民共和国消防条例》及实施细则和其他有关部门消防法规。组织防火 安全宣传教育。 2．贯彻执行XX有关的消防规章制度。 3．在整个集团组织开展消防安全教育，制定用火、用电等防火管理制度。 4．组织义务消防员，制定灭火预案，开展灭火演练。 5．组织防火检查，消除火险隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。 6．组织消防检查，督促整改火险隐患，制定紧急疏散方案。 7．经常检查防火器材的使用、管理情况，发现已失效的器材及时更换和购置。 8．组织初期扑救火灾和人员疏散，保护火灾现场，协助上级公安部门调查火灾原因。 9．督促有关部门加强对易燃、易爆、剧毒等危险物品的管理。 10．协助处理部内日常事务。 保洁队队长： 1．全面负责保洁队的各项工作。 2． 协调保洁队组成员的分工合作，带动大家努力工作。 3． 班组成员出现问题，及时向领导反映；上级下达的文件精神，也要及时、准确向班组成 员传达。 4． 负责保洁班组同其他部门之间的协调沟通工作。 5． 负责安排好本班组节假日值班工作。 6． 完成领导临时交办的其他任务。 检修队队长： 1．全面负责检修队的各项工作。 2． 协调维修班组成员的分工合作，带动大家努力工作。 3． 班组成员出现问题，及时向领导反映；上级下达的文件精神，也要及时、准确向班组成 员传达。 4． 负责维修班组同其他部门之间的协调沟通工作。 5． 负责安排好本班组节假日值班工作。 6． 完成领导临时交办的其他任务。 绿化队队长： 1．全面负责物业队的各项工作。 2． 负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、绿化美化、环境卫生等管理工作。 3． 负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保本部门良好运行。 4． 负责向集团公司提供日常维修、保洁、仓储维修等服务。 5． 负责对本部门各班组的工作进行检查，指导。 6． 负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机 电设备运行调试工作。 7． 负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。 8． 负责审核本部门提交的物品申购报告，并报有关领导批准。 9． 负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，组织实施；确保 其正常运行。 10．监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 11．负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。 12．组织领导工程技术人员的岗位培训。 13．完成领导临时交办的其他任务。 消防监控员： 1．严格遵守集团各项规章制度，认真履行岗位职责。 2．服从命令，听从指挥，遵守纪律，积极完成任务。 3．熟识公司防火及灭火设施、设备的操作和有关防火、灭火知识。 4．检查落实公司各部门防火管理制度。 5．做好消防器材、设备检查工作，保证设备处于完好状况，一旦发生火警即可投入使用 。检查电器、电线、电掣、煤气管道有无霉坏、锈坏、氧化、堵塞情况，防止因短路或 爆炸引起火灾。 6．督促维修队对消防设施进行维修保养，确保灭火器材及设施在应急时能正常启用。 7．负责调查一般火灭事故，并写成书面材料上报及存档，并以此作为日后培训的教材。 8．配合公安消防部门进行防火安全检查，发现隐患及时协同有关部门进行整改。 9．每周呈报防火安全情况报告并存档。 10．负责对公司用火部门的安全监督，并做好现场督导检查。 11．负责对公司各种危险品的监督管理，检查防火、防爆工作的落实情况。 12．制止任何违反消防安全的行为。一旦发生火警，不论是上班还是下班，必须全力投 入抢救工作，不得临阵逃避。 13．发生火警事故时，不要惊慌，应采取下列应急措施： （1）迅速报告有关部门、消防大队，火警电话：119； （2）组织人员抢救险情，力争把火扑灭，并注意查找起火原因； （3）组织有关人员撤离危险地区，并做好妥善安排； （4）做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打动和搞破坏活动 （5）协助有关部门查原因、查损失并做好善后工作。 14．参与公司定期消防检查工作及定期的安全会议 15．执行及有效完成上级指派的其他工作任务。 保洁员： 1． 严格遵守集团公司各项规章制度。 2． 严格执行清洁工作制度，坚守岗位，掌握保洁用品、用具的使用方法，出现突发事件及 时汇报。 3． 自行拟定保洁时间表，报物业公司服务中心批准；按照保洁时间表做好日常保洁工作。 4． 安排保洁时间先于工作时间，保洁工作在上班前完成，不能影响公司正常工作。 5． 保洁员出入公司各个场所，严禁发生偷窃行为。 6． 不允许因个人情绪降低保洁质量。 7． 保洁员请假事先申请，获准后方可离开。 8． 保洁员与员工礼貌相待，互相尊重。 9． 有权制止员工的各种破坏卫生、污染环境的行为。 10．保洁员的卫生负责范围有： （1）负责办公室、会议室、大厅、楼梯（电梯）、过道及卫生间的清扫。 （2）清倒办公室和公共走道之垃圾，做到通道 “五无”：无垃圾、无蛛网、无积灰、无痰迹、无杂物。 （3）清擦办公场所（办公桌、沙发、办公用具、门窗、扶手等），保持公共场所门窗 玻璃干净，扶手无积灰。 （4）定期检查卫生间内设备状况，确保良好使用；及时增添卫生间内洗手液、卫生纸 。 （5）定期维护盆景植物卫生，做到其叶面、花瓣无明显积灰。 （6）放置药物、除四害，做好蚊蝇消杀工作和灭鼠工作。 （7）完成领导临时交办的其他任务。 电工： 1． 严格遵守公司各项规章制度。 2． 努力学习技术，熟练的掌握公司各物业供电方式状态、线路走向及所辖设备的原理、技 术性能及实际操作。 3． 负责配电室、电梯机房、楼层电井的日常运行、维修、保养。 4． 负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。 5． 每月两次发电机试运行。 6． 负责公司物业外围照明灯具的启、停。 7． 做好办公楼内房间、公共场所的照明灯具、开关、插座等的修理与更换。 8． 负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。 9． 负责餐厅、厨房、办公室、洗涤动力设备电气的维护保养和故障检修工作。 10．每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 11．制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定。 12．提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 13．做好公司办公区域供电系统外线修理。 14．坚守岗位定期巡视电气设备密切监视运行情况，正确抄录各项数据并填好报表。 15．发生事故时，应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。 16．服务热情周到，接到报修通知单立即上门服务，保证质量，做到“小修不过天，大修 在三天”。 17．完成领导临时交办的其他任务。 设备维护工： 空调工： 1．坚守岗位，服从指挥，对领导安排的工作负责。 2．严格执行安全操作规程，保证维修质量，按时完成任务。 3．认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判断故障准确，维修快捷 。 4．空调工必须掌握好设备运行的技术状况，发现问题立即报告队长，并立即进行抢修。 5．按保养规程做好所分管的设备日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技 术状态。 6．值班人员必须严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排的工作负责，不得擅 离职守。 7．制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。 8． 填写本系统的操作要求和工作指令。 9． 提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 10．负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水、电工对空调系统中相 关的电气设备进行维护保养。 1...
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