6.项目分析预测(doc)
项 目 分 析 预 测 |规划 |设计单 |环境 |单体设 |房型 |建材 |周边商 |合计 | | |位 | |计 | | |配 | | |10% |0% |５% |10% |25% |4% |3% | | |会所 |小区配 |人气 |品牌效 |人文环 |地理位 |竞争个 |100% | | |套 | |应 |境 |置 |案 | | |２0% |10% |４% |－13% |－8% |25% |５% | | BOBO汇馆权重比分析预测 分析： 规 划：从BOBO汇馆的整体来看，项目的规划比例占了整体的10%。我们 的住户以年轻人为主，而项目周边交通十分便利，方便、快捷、通 达的生活条件正是年轻人所向往的，所以在产品的推广上占了一定 的优势。 设计单位：设计单位目前在权重比中的优势尚无法体现。 环 境：BOBO汇馆位于市区内，但由于在火车站附近，周边环境较嘈杂， 人员流动了量大，在目前情况下，必须强化BOBO汇馆内部的环境 设计，汇馆内部环境一定要上档次，以健康、前卫、时尚、个性、舒适的超前 意识为主题。另外，BOBO汇馆可以设计一个和楼盘相协调的空中花园，以提高 它的观赏性和舒适感。 单体设计：汇馆是一个有21层的高层商住楼，单体设计成为本项目的一个重要 元素和亮点，也会成为春城市区内的一道风景线。前卫、时尚、和谐的单体设 计在比重当中占到了10%的比例。 房 型：强调新城市主义，引领时尚的立体空间，跳跃的小跃层让你有空中 别墅的居家感觉，可自由组合家具的室内空间，开阔的视觉效果， 迎合了BOBO一族的性格，让BOBOS在这里可以获得个性的释放。 房型比重占到整体权重比四分之一。 建 材：BOBO汇馆为了使客户进一步了解建材及施工工艺，实现“高起点 规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高商住楼，并 开展“新材料、新技术”的运用，让专业化的施工与管理贯穿商住 楼的整个施工过程，同时选用新型、优质、环保的建材设备，让精 益求精落到实处。 周边商配：汇馆周边商配不算齐全，在未来的推广中，利用汇馆内部完善的配 套设施来弱化商配的不利。 会 所：在BOBO汇馆内建立设施完备的健身娱乐休闲会所，实现“健康、 时尚、前卫、个性、另类”的生活环境，让BOBO一族在会所内随意 自在、体现个性，恣意挥霍自己的心情与感受。又可以和汇馆里的 新朋老友一起重温旧日的时光，乐趣无限。会所为本案的推广 带来了20%的优势。 小区配套：由于周边环境配套设施不尽完善，我们无法改变已有的大环境，但 是可以通过先行在汇馆内部设置完善的配套设施，提供更好的配套 服务和时尚生活环境，为业主生活增添色彩。因此我们建议加强汇 馆生活配套设施的建设，在楼宇内设置BOBO STYLE会所，让业 主足不出户便可使其独特的个性和生活的乐趣在这里得以激扬。 人 气：本案周边环境嘈杂，存在诸多隐患，在市民眼中属于较为杂乱的区 域。但是它接近市中心，是多路公车的始发和终点站，客流量较大， 不乏城市繁华的气息。 品牌效应：从品牌的效应来看，由于新光地产是首次在春城房产市场出现，在 知名度上有一定的影响，所以在产品推广中不占优势。 人文环境：由于目前周边区域内没有院校、图书馆等文化设施，因此其文化氛 围还达不到一定的水平，离本案拟定的要求有一段差距。惟有靠 BOBO汇馆营造一种健康、前卫、时尚、个性、另类的人文环境， 来吸引年轻人的注意力。 地理环境：BOBO汇馆在地理位置上有一定的优势，因它靠近市区，且交通十 分便利。加之随着大昆明建设的全面展开，昆明将成为中国西南新 的、重要的移民城市，在昆明市政府规定的一环路内只拆不建的政 策下，势必导致周边地价的升值，所以将会带来巨大的投资商机。 竞争个案：BOBO汇馆的核心竞争楼盘几乎售磬，它们多以小户型为主，总价 普遍不高，目标消费群较广，所以销售业绩较佳。周边楼盘中，永 平苑开盘至今已超过一年仍在销售中，销售率为60%，原因是所剩 户型面积较大造成总价过高；幸福家园的销售率为65％，多层销售 情况较好（因有集团购买进入），而高层因其总价过高造成市场接受 度低，造成后期销售不利。 综合上述分析：BOBO汇馆在房型设计、会所设置、价格设定、销售推广及广 告策略上极为重要，关系到整个项目的成败，本案所提倡的是一种 全新的生活理念，销售的是一种新新的、与众不同的生活方式，在 春城具有唯一性、排他性、权威性！ 不同毛利率的每月收益分析 |成 本 |2017元／㎡ | |总面积 |27000㎡ | |毛 利 |25％ |30％ |35％ |40％ |44％ | |第1月 |20％ |1361 |15％ |1062 |15％ | 说明： 1、综合以上分析，本案若取40％－44％的毛利；在第10－12个月左右 的综合收益较高，风险也较低。 2、以上分析中未考虑银行成本的影响。 3、数字的单位为万元。 不同毛利率下总销金额随时间变化曲线 说明：图中X轴数字的单位为月，Y轴数字的单位为万元 中国银行个人住房贷款月均还款参考表 |户型面积 |45㎡ |60㎡ |80㎡ | |平均单价 |2900 |2900 |2900 | |总 价 |130500 |174000 |232000 | |首付金额 |26100 |34800 |46400 | |（预付20%） | | | | |借款金额 |104400 |139200 |185600 | |5年期 月还款额 |1959.17 |2612.23 |3482.97 | |（年利率4.77%） | | | | |10年期 月还款额 |1109.36 |1479.14 |1972.19 | |（年利率5.04%） | | | | |15年期 月还款额 |827.77 |1103.72 |1471.62 | |（年利率5.04%） | | | | |20年期 月还款额 |691.30 |921.78 |1229.04 | |（年利率5.04%） | | | | 说明：表中数字的单位为元。 ----------------------- [pic] 30% 35% 40% 45% 25%
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