2005秋季房交会分析报告(doc)
重庆同成置业顾问有限公司 2005秋季房交会分析报告 为期四天（2005年10月20日—2005年10月23日）的2005年秋交会虽然已落下帷幕，但 作为重庆继2005亚太城市市长峰会后在同一地点召开的第一个大型展会，其产生的深远 影响和显示的重大意义值得细细回顾。 一、房交会展场概况 （一）参展数据统计 1、参展单位：249家 其中：房地产开发企业179家；房地产中介机构12家；家装、家居39家；金融单位6家 ；法律服务单位7家；其他6家。 2、参展商品房项目210个，面积1407.69万平方米 其中：住宅 1068.48万平方米；非住宅339.21万平方米。 3、拟出让地块19宗，总面积13800.49亩。（图片见附录1） （二）展位情况 此次房交会展区分布在两层，其中一层为特展区，四楼为普通展区。与以往房交会相 比，此次展会充分满足了企业对特展位的需要，共有87家企业进入特展区。该区域展位 面积进一步扩大，最大单位面积达到150平方米。 展场四楼为普通展区，共有房企90多家。该展区按地域划分了4大板块：江南板块、江北 板块、渝西板块、渝中半岛板块。装饰装修、二手中介、建材等展示也集中在展馆四楼 。 本次房交会可谓盛况空前，各开发商对此的高度重视远超过今年春交会，甚至胜过去 年秋交会。 二、房交会交易情况统计 （一）房交会前市场情况 9月份，我市主城区商品房成交面积达92万平方米，与8月份相比，增长了29.58%，增 速也提高了26.43%，市场信心已有所恢复。其中，本市居民购房面积占94.02%，继续保 持市民自购房占绝对多数的消费格局。 （二）房交会成交情况统计表 房交会成交情况统计表 | |商品房 |存量房 |当日 | | | | |总计 | | |住宅 |非住宅 |小计 | | | | |（含别墅 | | | | | | |） | | | | | |20|金额（万） |60932.43 |2351.22|63283.65|2834.61|66100 | |日| | | | | | | | |面积（万㎡ |15.84 |0.66 |16.50 |1.94 |18.4 | | |） | | | | | | | |均价（元/㎡|3846.82 |3547.77|3834.81 |1460.76|—— | | |） | | | | | | |21|金额（万） |45564.56 |1180.30|46744.86|1545.11|48300 | |日| | | | | | | | |面积（万㎡ |15.82 |0.37 |16.19 |0.94 |17.13 | | |） | | | | | | | |均价（元/㎡|2880.50 |3189.90|2887.57 |1635.98|—— | | |） | | | | | | |22|金额（万） |69622.09 |3795.22|73417.30|3909.72|77300 | |日| | | | | | | | |面积（万㎡ |22.85 |0.79 |23.64 |2.48 |26.12 | | |） | | | | | | | |均价（元/㎡|3046.92 |4804.08|3105.04 |1574.54|—— | | |） | | | | | | |总|金额（万） |27.21亿 |1.21亿 |28.42亿 |9633.60|29.38亿| |计| | | | | | | | |面积（万㎡ |84.72 |3.13 |87.85 |6.02 |93.87 | | |） | | | | | | | |均 价（元/ |3211.76 |3858.65|3234.6 |1600.27|—— | | |㎡） | | | | | | 备注：今年春季房交会：成交金额13.73亿元，成交面积38.35万平方米 去年秋季房交会：成交1600.27金额10.82亿元，成交面积27.43万平方米 （三）交易面积和价格统计表 |物业类型 |面积(万平方米) |均价（元/平方米 |成交金额（亿 | | | |） |元） | |普通住宅 |78.44 |2863 |22.46 | |别墅 |6.28 |7551 |4.74 | |二手房 |6.02 |1599.47 |0.96336 | |非住宅 |3.13 |3858.65 |1.21 | （四）房交会之最统计表 |交易面积 |渝北区最多（30.5万平方|北碚区最少（9101平方米| | |米） |） | |交易金额 |渝北区最多（8.3亿元） |北碚区最少（2881万元）| |交易均价 |金开园最高（6148元/平 |巴南区最低（2112元/平 | | |方米） |方米） | |交易件数 |渝北区最多（2864件） | | |销售金额冠 |龙湖地产（77566.12万元| | |军 |） | | |销售面积冠 |龙湖地产（163131平方米| | |军 |） | | |单盘套数销 |鲁能星城（756套、29623| | |售冠军 |.30万元） | | （五）成交金额排名表 |公司名称 |成交金额（万 |面积（平方米） | | |元） | | |重庆龙湖地产发展有限公司 |77566.12 |163131 | |重庆鲁能开发（集团）有限公 |29623.12 |103088 | |司 | | | |重庆金科实业（集团）有限公 |9851.82 |28794 | |司 | | | |融侨锦江（重庆）房地产有限 |7006.31 |22482 | |公司 | | | |重庆百康年建设发展有限公司 |5691.36 |16774 | |重庆建工集团房地产开发有限 |5269.00 |13741 | |公司 | | | |重庆长安房地产开发有限公司 |4883.54 |16563 | |重庆石桥房地产开发总公司 |3142.49 |9998 | |重庆天泰房地产开发有限责任 |3096.62 |13399 | |公司 | | | （六）成交面积排名表 |公司名称 |面积（平方米|成交金额（万 | | |） |元） | |重庆龙湖地产发展有限公司 |163131 |77566.12 | |重庆鲁能开发（集团）有限公|103088 |29623.30 | |司 | | | |重庆金科实业（集团）有限公|28794 |9851.82 | |司 | | | |融侨锦江（重庆）房地产有限|22482 |7006.31 | |公司 | | | |重庆百康年建设发展有限公司|16774 |5691.36 | |重庆长安房地产开发有限公司|16563 |4883.54 | |重庆建工集团房地产开发有限|13741 |5269.00 | |公司 | | | |重庆天泰房地产开发有限责任|13399 |3096.62 | |公司 | | | |重庆渝安房地产开发有限公司|11668 |3002.08 | 三、从房交会看价格走势 （一）成交均价持续提升，主城房价平稳走高 今年1—9月，主城商品房成交均价为2844元/平方米，同比增长8.96%，其中，商品住 宅均价为2603元/平方米，同比增长6.92%。 本次房交会上，主城共成交房屋 9225件，成交金额29.38亿元，其中普通住宅平均成交价格2863元/平方米，比1—9月提高 260元/平方米，同比增长10%。 今年年底到明年，重庆房价应该还会走高，但幅度不会大，并且大幅波动的可能性也很 小。 （二）众多楼盘对价格进行优惠促销 由于前几个月市场一直疲软，到九月才开始有一定回暖，在本次房交会上，开放商为 尽可能促使成交，纷纷推出各种优惠和购房折扣以及特价房。 比起春交会，更多楼盘在优惠方式上直接落实在价格上，噱头不多，在现金和折扣方 面，直接加大优惠幅度。 （三）个盘调价牵动神经 本次房交会，融科蔚城的让利幅度在其片区造成了很大的影响。其200套院落洋房，均价 由原来的3350元/平方米，调整为2886元/平方米，且房交会购房享受9.6折以上的额外优 惠。融科蔚城在开盘后的短短二个月内将价格下调近500元，这是重庆楼市今年以来最大 幅度的公开调价，也成为了本次房交会的一大亮点。 融科蔚城如此大的价格动作，虽然讨好了部分消费者，但也使融科在业内的评价受到 影响。从市场角度分析，虽不会带来大的价格震荡，但近期对该区域其他楼盘的价格走 高会有一定抑制作用，并且对即将开盘的相似物业产生影响，比如复地上城，房交会初 期宣称的开盘均价3500元/平方米，后来则封闭了报价信息，我司认为，其可能对价格做 重新调整，寻找更合理的价格定位。 [pic] [pic] （四）少量大盘价格略有涨幅 在房交会期间开盘的龙湖·观山水，其3700元/平方米的均价再创区域同类产品房价新 高。 另外，建工未来城的科技洋房在房交会期间上浮近百元。 分析来看，主要还是和品牌、地段、产品供需关系有关。这些大盘依托不可复制的资 源优势在价格上走高，普通楼盘无法效仿。从目前市场情况来看，这部分楼盘会在价格 上一直保持一种领先优势，在接下来几个月价格会比较稳定。 （五）中低总价的二手房交易火爆 本届房交会期间，二手房共成交700余件，成交60230平方米，成交金额9634万元，平 均成交价1599元/平方米。从各项指标来看，本届房交会上二手房的表现，均超过了今年 春交会记录。 [pic] [pic] 二手房之所以出现目前的交易热情，首先表明重庆楼市有着巨大而真实的购买需求， 其次，从交易情况来看，总价在20万元左右的房子最容易成交，这又表明当前重庆一手 新房的供应与大众够房者主流的消费能力有一定偏差，再者，这与部分外地投资者低价 抛盘有一定关系。 上半年新政后，主城区二手房比较萧条，近两个月，成交面积逐月回升，凭借秋交会 契税优惠形成的旺盛人气，二手房市场释放出应有能量在情理之中。 另外，随着政府表示在一段时间内要降低二手房贷款难度，并且本届房交会上招商银 行重庆分行正式推出二手房跨行转按揭业务等等外围环境的好转，二手房交易会有一个 相对较好的预期。中低总价的二手房在市场上会略有涨幅。 （六）总体看来，明年价格稳中有升。 明年价格会有一定提升，涨幅应该控制在10%以内。全国36大城市平均房价4600元/平 方米，最高单价达8300元/平方米，重庆普通住宅平均价格2863元/平方米，重庆作为一 个直辖市，房价上涨空间有足够的需求支撑。 从这次房交会已看到了市场回暖的迹象，但是明年市场竞争会更激烈。因为从房交会 来看，大量的新盘将在明年放量，例如南滨、北滨都蓄积了大量产品，并且目前新兴的 存量土地较多的冉家坝、龙头寺、渝南大道、龙州湾等片区会不断供应产品。 四、从房交会看区域竞争特点 （一）渝北区强势登顶，北部新区遭遇挑战。 北部新区一直都是市场热点，自从龙湖、金科、保利、融科、建工、奥园、棕榈泉、 复地等八大金刚入驻起，一直傲视市场。“金开大道开，财源滚滚来”。 在去年秋交会上，在成交均价和成交量上，北部新区都是一枝独秀，位居第一。甚至 于在本次房交会前，业内外也普遍估计购房热点还是北部新区。 但本次房交会，渝北区表现非常抢眼，最终统计数据显示，渝北区在房屋成交总件数 、成交总金额、成交总面积上全部超越北部新区。 在成交件数上，渝北区成交房屋2864件，远超过居于第二的渝中区（1063件），北部 新区（包括高新园和经开园）和南岸区（含经开区）均为855件，并列第三位。 在成交金额上，渝北区共83449万元（约8.3亿），北部新区为71571万元，位居第二 ，差别不是很大。 在成交面积上，渝北区达304953平方米，雄居榜首，远远抛开后几名。北部新区以1 41561平方米名列第二，渝中区以107847平方米位居第三。渝中区和北部新区加起来也没 有渝北区多。 之所以出现这种情况，分析起来主要有...
2005秋季房交会分析报告(doc)