2005年广州二手房市场季度研究报告(doc)
2005年广州二手房市场季度研究报告之白云篇 白云区：市场放量潜力巨大 　　从2004年第四季度开始，白云区的二手楼市热点不再局限在机场路、白云大道、南 湖一带，同和、罗冲围、同德围等地也相继进入了品牌中介行的视野内。同和的云景花 园、罗冲围的富力半岛花园、同德围的同德花园等，都是经多年开发的超级大盘，现时 经地产中介从旁“疏导”，便在二手市场上出现“井喷”现象。至此，白云区的各个方位的 二手楼市相继被激活，可以预计，该区的二手成交量在坐稳“第四把交椅”的同时，还会 缩窄与第三位（天河或海珠）的差距。 　　今年第一季度，白云区的二手住宅均价为2615元/平方米，较之去年第四季度上升5 .27%，越来越多的商品房住宅出现在市场上，并得以不断流通，价格上涨在情理之中。 面积分类 [pic] 来源：满堂红地产 　　白云区成交个案中，60～80平方米的成交超过4成份额，其中70～80平方米的小三房 物业成交最多，份额达到22.4%。满堂红的成交案例中，小三房物业多为西槎、北站等地 的旧房屋，实用空间较小区商品房要大。白云区并不流行小面积物业，30平方米以下的 物业成交为零。 单价分类 [pic] 来源：满堂红地产 　　白云区地域广阔，北面的石井与南面的麓湖相距一小时车程，如此长的距离也令该 区的楼价相当不均衡，在白云上、南湖、麓湖等地，因风景独一无二，楼价可以高至80 00元/平方米以上，而偏远的西槎等地，楼价则仅在2000元/平方米以下。从满堂红的数 据看到，2500元/平方米以下的物业是成交大户，超过3成半的物业属于超低价房源。第 一季度，除了别墅盘外，其余二手住宅成交均没有超过6000元/平方米的，且成交较少， 预计第二季度高价物业成交会稍微增多。 总价分类 [pic] 来源：满堂红地产 　　在白云区，35万元可以购买到相当好的四房物业，而在与其相接的荔湾区，用这个 价钱买稍好一点的商品房，最多只是两房。因而在第一季度，白云区35万元以下的物业 成交比例超过88%。据了解，在白云区购置二手物业的客户，选择按揭贷款都并非贷足7 成的，也许只有6成左右，因他们有足够的积蓄支付首期款。 租赁市场分析 　　从满堂红第一季度的成交数据看，白云区住宅租赁均价从16.11元/平方米上升到16 .34元/平方米，幅度很小，证明该区的租赁市场表现相当平稳，没大起大落现象。该区 整个市场处处“开花”，而近期租赁的热点则明显偏向西部——西槎、罗冲围一带。前者房 租一向偏低，以前小业主都是贴街招即可自行完成租赁，现时则转为委托中介行，祈求 能找个长租客户；后者则是富力三大盘的聚集地，同时也有几个行业批发市场，可谓“供 求两全”，即使如富力半岛这种高租金楼盘的物业，还是有足够的成交个案，某些大单位 甚至有45元/平方米的租金值。 2005年广州二手房市场季度研究报告之东山篇 东山区：小户型交投活跃 中高档住宅受宠 　　据广州市国土房管局公布的数据，第一季度东山区的二手住宅成交均价为4264元/平 方米，比2004年第四季度上升4.3%。根据满堂红地产的成交数据，第一季度东山区的二 手热门区域包括有五羊新城、东华西、淘金等，成交中有大约6成为房改房；而一些新的 商品楼盘如东川大厦、东山雅筑、富力东堤湾的成交也渐趋活跃，其成交价一般与一手 售价相差很少，甚至高于一手楼价，显示置业者对东山楼市的前景相当有信心。 单价分类 [pic] 来源：满堂红地产 两房单位最为受落 　　东山区二手住宅中成交单价在3000元/平方米以下的数量相当稀少，不到1%；而400 0～5000元/平方米的二手住宅成交最多，占40.48%，在广州十区中首屈一指；此外3000 ～4000元/平方米与5000～6000元/平方米的二手住宅成交量大致相当，前者占总成交的 20.63%，后者为17.46%。从满堂红成交数据看，东山区只有极少数楼龄很长或偏僻路段 的二手住宅价格会在3000元/平方米以上，一般十余年楼龄的房改房价格都要3000～400 0元/平方米，如果房子的朝向、楼层好又靠近名校，通常要卖到4000元/平方米以上。此 外，例如东川大厦、东堤湾、御龙庭、东山雅筑等比较新的商品楼盘的成交价一般在65 00元/平方米以上，也有相当数量的成交。 　　满堂红研究部认为，东山区二手住宅交易市场目前以中高档价格为主的价格体系与 其举足轻重的区域地位有很大关系。首先，东山区是广州市老牌的商业旺区和教育强区 ，居住了不少了身居高位的政商名流，得天独厚的教育优势更吸引许多“望子成龙、望女 成凤”到此置业；其次，目前东山区可供开发新楼盘的地块日益稀少，无论一、二手房源 在市场上均供不应求。因此，东山区的楼价很自然地表现为“芝麻开花节节高”。 面积分类 　　从成交面积来看，东山区成交最多的二手住宅是60～80平方米的户型，占总成交宗 数的27.78%。80～100平方米的户型次之，占21.43%。排在第三位的是40～60平方米的户 型，占17.46%。值得一提的是，东山区低于40平方米的小面积物业在总成交中占据的比 例达到10.32%，这在广州十区中是比较高的。据悉，东山区小面积物业受到青睐主要有 两个原因：其一是一些家长为了子女能够读上东山区的名校，会特意到名校招生路段买 一套小面积单位，为子女创造“就近入学”的便利；其二是东山区的小面积物业求租者众 ，吸引一些喜欢长线投资的投资客。此外，部分买家在达到小孩入学的目的后，会把房 子卖掉，这也是造成现时东山小面积物业换手率较高。 [pic] 来源：满堂红地产 总价分类 [pic] 来源：满堂红地产 　　东山区二手住宅成交总价最为集中的区间是20～30万元，占总成交的28.57%。据成 交数据显示，总价在这一区间的户型绝大部分为50～70平方米，以房改房为主，一般是 无电梯的多层建筑。上图还显示，东山区总价在60万元以上的二手住宅占总成交的比例 高达15.87%，证明东山区置业者中多“豪客”的说法所言不虚。据中介行反映，东山区的 豪宅物业如锦城花园、东山雅筑等在二手市场中时有成交，均价一般在8000元/平方米以 上，总价过百万元的不在少数。 租赁市场浅析 　　第一季度东山区的住宅租赁市场表现活跃，租金稳定，除2月份受春节影响平均租金 有所下降为26元/平方米·月外，1月份和3月份的平均租金分别为30元/平方米·月和29元 /平方米·月，基本持平。 　　从满堂红的成交数据看，东山区的住宅租赁中面积在70平方米以下的户型成交最多 ，大约占65%的比例。一般而言，1房1厅如果没有电梯租金大约为550～850元/月，如果 有电梯则要1000～1300元/月；2房1厅的租金大约为1000～2000元/月。实际上，租金主 要依物业素质与地理环境而定，比如3月份富力东堤湾有一套43平方米的小单位租了199 0元/月，这个价格比东山区其它地段的许多2房1厅还要贵。 　　租赁热点区域方面，最为突出的是五羊新城和淘金板块，其中前者是广州最为老牌 的居住区之一，商业繁荣，生活便利，聚集了许多来穗“打拼”的外地人；后者靠近环市 东写字楼商圈，闹中取静，生活配套富有小资情调，深得白领租房族的喜爱。此外，东 华西路、建设大马路、东川路一带也有上佳的表现。 　　因行政区域不大，东山区内每个板块都是交通方便、配套成熟的商业旺地，因此只 要房子的租金符合市场行情，根本不愁房子租不出去，这也是东山区多“包租公”、“包租 婆”的重要原因。 　 2005年广州二手房市场季度研究报告之越秀篇 　　今年第一季度，越秀区二手住宅成交均价为3359元/平方米，与去年同期相比分别上 涨8.35%，与去年第四季度相比上涨7.41%。但成交量和金额均有所下降，该区因一手住 宅的供应非常有限，目前住宅市场以二手市场为主导，住宅价格也逐渐上涨。 [pic] 来源：广州市国土房管局 买卖市场分析 　　越秀区的一手商品房成交呈现逐年下降趋势，二手市场已成为该区住宅市场的主导 力量，受到房源的影响，2005年第一季度该区二手住宅买卖市场的几个特点如下： 　　房改房和私房是二手住宅市场的主要产品，房改房与商品房的交易比例约为8∶2； 　　78%的购房者选择总价30万元以下的物业，其中选择20～30万元之间的占了最大比例 ，有46%； [pic] 来源：满堂红地产 　　近一半的购房者选择3000～4000元/平方米的单位，4000～5000元/平方米的有2成左 右，选择超过5000元/平方米的只有14%左右； [pic] 来源：满堂红地产 　　受到房源的户型限制，面积方面呈现锥形分布，45～70平方米的单位仍旧是购房者 选择最多的面积区间，70～90平方米的单位也占了1/4左右的市场，超过90平方米的中大 户型和45平方米以下的小面积单位较少，总计约占市场的30%左右。 [pic] 来源：满堂红地产 新货供应少，房价稳中渐涨 　　越秀区的商品房供应量一直很少，二手市场就更少。二手市场上为数不多的的几幢 住宅楼的价格都比较高，特别是在5年内建起来的楼宇在市场放盘更少，与之相对的价格 都比较高，而二手市场上成交的商品房也主要是楼龄较长，一般在8至9年左右的楼宇， 如应元大厦、房建大厦等。商品房的成交价格一般均在4200元/平方米以上，高者可达到 7500元/平方米，甚至8000元/平方米以上，均价比房改房的价格高出1400元/平方米左右 ，价格差距很大。购买者一般都是在东山或者越秀工作的生意人或者政府机关工作人员 ，收入也相对较高。这些住宅单位的面积受到当时户型设计的影响，或者在50～60平方 米之间，或者大于85平方米。 　　房改房是成交的主体，集中在解放路、大新路、海珠北路、小北路、应元路一带。 由于房改房普遍性的较为老旧，价格也就相对较低，价格的主要决定因素是房屋自身的 素质，如楼龄、间隔、周边环境等。从总价来看，30万元以下的单位占了房改房交易中 的8成以上，其中20万元以下的占了近4成。单价一般在2300～4000元/平方米之间，其中 应元路附近的单位由于环境较好，价格相对也会高一些，在3500～4500元/平方米之间， 中山路以南的区域价格相对低一些，一般在2500～3500元/平方米之间。50～70平方米的 单位成交最多，70～85平方米的次之。 　　总价在30万元以上的房改房成交较少，只有2成左右，集中仓边路、法政路、北京路 和小北路附近的政府机关单位的房改房，一方面周边居住环境较好，户型和间隔也较为 舒适，单价高，一般均高于4000元/平方米，有的甚至高达7000元/平方米以上；另一方 面单位面积较大，一般均大于80平方米，有的甚至有120平方米以上。大面积、高单价相 互作用，有的房改房的成交总价达到了85万元以上。 　　面积方面，50平方米以下和80平方米以上的单位都非常少，主要是50～80平方米的 单位，占3/4市场份额，绝大部分的购房者均以自住为主。 租赁市场分析 　　由于货源关系，租赁市场依旧以房改房为主，约占3/4。租金方面主要为15～30元/ 平方米·月，其中则以20～30元/平方米·月的最多，占54%左右，超过30元/平方米·月的 成交很少，只有13%。 [pic] 来源：满堂红地产 　　面积则以50～65平方米的居多，占4成左右。45平方米以下的次之，占3成左右。90 平方米以上的很少，只有1成左右。 [pic] 来源：满堂红地产 　　商品房租赁主要集中在富宏大厦、北秀花园、嘉和苑等为数不多的几幢楼宇，这些 楼宇一般较为靠近商务区，交通便捷，环境也比较好。租金一般在20～65元/平方米·月 不等，主要根据所在楼宇的素质高低也决定。如富宏大厦的租金在20～30元/平方米·月 之间，北秀花园则在23～30元/平方米·月之间，嘉和苑则在48～66元/平方米·月之间， 是越秀区著名的高价楼盘。租赁最多的物业是60～85平方米的单位，50平方米以下的单 位非常少，100平方米以上的单位约占3成左右，主要用于办公用。 　　房改房则分布在区内的各个地段，较为集中的有百灵路、法政路、海珠路、小北路 、应元路等。租金最为集中在20～30元/平方米·月之间，约占55%左右；其中租赁非常繁 荣的小北路和应元路的大部分租赁单位的租金在22～26元/平方米·月之间。其次，15～ 20元/平方米·月的单位也很受市场欢迎，约占3成左右，主要集中在海珠北路和海珠中路 ，以及净慧路等附近；超过30元/平方米·月的则低于10%，主要在应元路附近，环境和间 隔等各方面都较为理想。 2005年广州二手房市场季度研究报告之荔湾篇 荔湾区：商品房身价上扬 　　今年初，富力广场和荔港南湾两个大盘同时推出新货，为西关的一手住宅市场注入 新鲜“血液”，其中富力广场新推的S1栋仅卖剩3套大面积单位，平均成交价为7100元/平 方米。如此高价的一手楼仍能被西关客户所接受，那二手住宅的小业主又岂能袖手旁观 ！据满堂红富力分行的经纪透露，2003年开售的锦上居（D3- D6栋），目前楼价普遍在6850元/平方米左右，比起当时一手售价高了155...
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