2005九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案(doc)
05年二级城市房地产住宅顾问项目 江西省信华集团 九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案 营销推广策划实战案例3：九江市房地产分析部分 首席顾问刘旭涛 2005-4-10 六、可类比住宅项目分析 1）、重点分析对象选择 城区住宅区位分布图 | | |小高层户型 | |A座 三室二厅二卫135M2 A座 二室二厅一卫 97M2 B座 | |三室二厅二卫126M2 | |B座 二室二厅一卫 95M2 C座 三室二厅二卫149M2 C座 | |三室二厅二卫(错层) | |北区3期多层户型 | |A型 三室二厅一卫127M2 B型 三室二厅二卫155M2 C型 | |四室二厅二卫157M2 | |D型 三室二厅二卫150M2 E型 四室二厅一卫 197M2 F型 | |二室二厅二卫109M2 | |G型 三室二厅二卫141M2 H型 三室二厅二卫151M2 I型 | |二室二厅一卫 95M2 | |J型 三室二厅二卫143M2 K型 三室二厅二卫149M2 L型 | |二室二厅一卫101M2 | |Q型 实用雅居Q1.Q2.Q3 | 分 析：三室二厅二卫126-155平米，四室两厅157-197平米，两室一厅95- 105平米，其余为复式和三居错层。面对九江不断成熟发展的住宅市场和较为 红火的二级市场租赁需求，市场上一居室的匮缺是本案最大营销机会点之一。 庐峰小区以三居为主的户型结构迎合了经济适用房民居工程的三代家庭结构需 求。 户型小结：仅仅通过庐峰小区经济适用房的一个项目户型分析，就可得出：目前产品规 划设计已经迈入“综合性价比时代”。与美中不足的庐峰小区户型设计相比，老 鹳塘项目的户型设计必须站在“深度人性化”的高度挖掘个性内涵，如增设步入 式衣帽间、玄关等设计，增大卫生间面积，赠送外飘窗，扩大宽幅阳台……，从 而从档次和舒适度方面与同价位楼盘拉开距离，方能脱颖而出。 E、庐峰小区住宅价格及销售分析 售 价：核定小区一期住宅平均售价为每平米832元 市物价局审批，核定庐峰小区（北区）多层住宅平均售价925元/m2 核定高层住宅平均售价为1250元/m2 住 宅：900元/m2；住宅788-988元/M2 商 业：潮流金干线门面：4800-7200 付款方式：提供住房公积金、商业、综合三种贷款 庐峰小区（南区）住宅成本核算表 |序号|项 目 |工程量|总成本 |单位成 |备 注 | | | | |（万元） |本 | | | | | | |（元/m2| | | | | | |） | | |一 |征地及补偿费 | |460 |158.62 | | |1、 |有偿划拨 |25亩 |450 |155.17 | | |2、 |零售补偿 | |10 |3.45 | | |二 |勘察设计及前期工| |103.42 |35.65 | | | |程费 | | | | | |1、 |勘察、设计、监理| |32.58 |11.23 | | | |费 | | | | | |2、 |挖填土方 |21000m|19.74 |6.80 | | | | |3 | | | | |3、 |临时施工道路 |334m2 |1.4 |0.48 | | |4、 |临时用水、电工程| |12 |4.14 | | |5、 |施工围墙、挡土墙| |37.7 |13.00 | | | |工程 | | | | | |三 |建安工程费 | |1393.76 |480.61 | | |1、 |住宅土建 |29000m|1276 |440 | | | | |2 | | | | |2、 |住宅水电 |29000m|87 |30 | | | | |2 | | | | |3、 |质检、白蚁、污水| |10.76 |3.71 | | | |处理 | | | | | |4、 |不可预见费 | |20 |6.90 | | |四 |基础设施建设费 | |240.7 |82.89 | | |1、 |非营业性配套公建|1000m2|47 |16.2 | | |2、 |小区道路 |6200m2|54.2 |18.6 |其中主干道摊 | | | | | | |半计入 | |3、 |供水、供电 | |78 |26.89 | | |4、 |绿化、围护栏 | |7.5 |2.59 | | |5、 |围墙、大门 | |8 |2.75 | | |6、 |停车场、管理处理| |46 |15.86 |包括电缆沟、 | | | | | | |下水管道等 | |五 |管理费 |3% |65.93 |22.73 | | |六 |利 息 |1000万|90.4 |30.1 | | |七 |利 润 |2.8% |61.54 |21.22 | | | |合 计 | | |831.82 | | 庐峰小区（北区）住房价格审核表 |序号 |项 目 |工程量 |总价 |单位房|备 注 | | | | |(万元） |价(元)| | |一 |征地及拆迁补 |113亩 |1855.55 |132.54| | | |偿费 | | | | | |1 |征地费 | |1004.64 |71.76 |其中包括应上交| | | | | | |规费 | |2 |附属物补偿 | |57.18 |5.08 | | |3 |拆迁安置及补 | |685.73 |48.98 | | | |偿费 | | | | | |4 |复建地三通一 | |108 |7.7 | | | |平及基础处理 | | | | | |二 |勘察设计及前 | |708．66 |50．62| | | |期工程费 | | | | | |1 |勘察、设计费 |140000m2 |129．3 |9．23 |高层设计18380 | | | | | | |m2 | |3 |监理、质监费 |13600万 |133．28 |9．52 | | |4 |挖、填土方、 | |234.58 |16.76 |最高47M,最低21| | |档土墙 | | | |M,平均26M,挡土| | | | | | |墙9800 m2 | |5 |临时施工水电 | |150 |10.71 | | |6 |临时施工围墙 | |49.5 |3.54 | | | |、道路 | | | | | |三 |建安工程费 | |7779．62|555．6| | | | | | |9 | | |1 |住宅土建 | |6516．62|465．4|高层土建预算70| | | | | |7 |0元/m2，多层43| | | | | | |0元/m2 | |2 |水电安装 |140000 m2|420 |30 | | |3 |非营业公建 | |486 |34.71 | | |4 |白蚁防治费 |140000 m2|14 |1.0 | | |5 |污水处理工程 | |35 |2.5 | | |6 |不可预见费 | |308 |22 | | |四 |基础设施配套 | |1600.46 |114.32| | | |工程 | | | | | |1 |小区干道、支 | |210 |15 | | | |道 | | | | | |2 |给、排水 | |98.5 |7.04 | | |3 |绿化、园艺 | |210 |15 | | |4 |防盗设施 | |60 |4.29 |配电子防盗设备| |5 |大门、围墙 | |112.96 |8.07 | | |6 |电信、电视线 | |20 |1.43 | | | |路 | | | | | |7 |液化气管道 | |220 |15.71 | | |8 |人防费 |13600 |204 |14.57 |按50%计入 | |9 |运动场工程 |4000 |50 |3.57 | | |10 |输变电工程 | |415 |29.64 | | |五 |贷款利息 | |886．86 |63．35|按投资50%×2.5 | | | | | | |年 | |六 |管理费 | |358.33 |25.60 | | |七 |利润 | |358.33 |25.60 | | |八 |税金 | | | |免 | |合计 | | |13547。8|967．7| | | | | |1 | | | 楼盘报价： 多层住宅 |21#（1单元）、23#楼价 | |格 | |一层 |876元/M2 | |二层 |926元/M2 | |三层 |966元/M2 | |四层 |986元/M2 | |五层 |976元/M2 | |六层 |926元/M2 | |跃层 |516元/M2 | |21#（2、3、4单元）、22| |#、24#、25#、26#楼价格| | 一层 |886元/M2 | |二层 |936元/M2 | |三层 |976元/M2 | |四层 |996元/M2 | |五层 |986元/M2 | | 六层 |936元/M2 | |跃层 |526元/M2 | 小高层住宅 |高层A、B座价格 | |高层C座价格 | | | | | |二层 | |二层 | |986元/M2 | |986元/M2 | | | | | |三层 | |三层 | |1036元/M2 | |1036元/M2 | | | | | |四层 | |四层 | |1086元/M2 | |1086元/M2 | | | | | |五层 | |五层 | |1136元/M2 | |1146元/M2 | | | | | |六层 | |六层 | |1206元/M2 | |1216元/M2 | | | | | |七层 | |七层 | |1256元/M2 | |1266元/M2 | | | | | |八层 | |八层 | |1326元/M2 | |1336元/M2 | | | | | |九层 | |九层 | |1376元/M2 | |1386元/M2 | | | | | |十层 | |十层 | |1426元/M2 | |1436元/M2 | | | | | |十一层 ...
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