2004年度房地产年鉴总报告(doc)
目 录 政策法规 3 刘志峰：求真务实 与时俱进 开拓创新 推进我国住宅产业现代化新发展 3 我国加快推进投资体制改革 10 市场趋势 11 2004年第一季度全国房地产价格全面大幅走高 11 下一步可能出台更有力的宏观调控措施 11 国家统计局：应将房地产价格保持在适度范围内 11 房地产统计制度亟待改革 12 建设部：房地产信息统计存在五大问题 12 谁引领中国房地产业 —— 一次业界巨头、经济专家的战略交汇 13 中国房地产市场须防中期风险 14 宏观调控楼市　理清三大思路 14 三大政策为上海楼市保驾护航 18 上海市中心房屋空置率在继续上升 18 上海要对地产市场动真格 19 上海期房限转政策发生作用 21 广州楼价出现轻微上升趋势 21 浙江楼市 22 银行贷款吃紧　融资难度加大 浙江省房企景气指数下降15.9 22 信贷调控：杭楼市面临洗牌 有钱企业成香饽饽 23 宁波楼市上演空城计 无房可售的局面导致价格仍大幅上涨 25 四大银行暂停杭州萧山住房抵押贷款的动作值得关注 26 杭州出台“房产新政”难抑房价 27 行业重大事件 28 房地产预警系统9月起试运行 28 房地金融 28 地产市场不存在资金恐慌 不会出现崩盘的现象 28 地产商可以把融资目光更多地投向中小银行 29 资本运作将成为房地产企业的核心竞争力 30 土地市场 31 长三角土地调控收放有度 31 专家论谈 32 包宗华：有关经济周期和房地产周期界定的探讨 32 营销策略 35 品牌地产走进产品多样化时代 35 地产营销策划的五大误区 36 政策法规 刘志峰：求真务实 与时俱进 开拓创新 推进我国住宅产业现代化新发展 中国建设报2004年4月14日刘志峰 自1999年国办发72号文件下发以来，各地在推进住宅产业化方面做了大量的工作，并 取得了一定成效，但这还只是刚刚破题，不能估计过高。还有许多问题需要研究解决， 下一步的工作任务相当艰巨。 　　一、近年来住宅产业化工作的基本情况 　　近几年来，在国家宏观经济政策和城镇住房制度改革的指引和推动下，我国住宅建 设保持持续快速健康发展，住宅建设和住房消费对拉动国民经济增长和提高人民生活水 平发挥了重要作用。去年下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式 确立了以住宅为主的房地产业作为国民经济支柱产业的地位。在这种历史机遇下，我国 城镇住宅产业现代化也得到了发展，目前新建住宅小区的规划设计水平、施工质量都有 较大提高，居民满意度提高，中央对此也越来越关注。过去我曾讲过“没有住房制度改革 就没有住宅与房地产业，也没有住宅产业现代化。”推进住宅产业现代化，特别是贯彻落 实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发[1999]72号），得到了各 级政府和建设主管部门的重视。72号文件是推进住宅产业现代化的纲领性文件，对引导 住宅产业的发展发挥了重要作用。以提高住宅质量，建立和完善住宅产业现代化体系为 目标，从住宅基础技术研究、住宅性能认定、产业现代化基地和示范工程建设等工作为 切入点，积极开发和推广住宅产业成套技术，推进了住宅产业现代化的全面实施，推动 了住宅建设整体水平的提高，取得了一定成效。 　　（一）居住区规划、建筑设计水平明显提高。住宅小区的均好性、多样性、协调性 和完整性明显改善。从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置等方面使每个住户 都能受到同等的关注。建筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等诸方面各具有特色 ，反映了地方特点和文化传统，为住宅设计理念创新注入了活力。住区环境体现自然、 和谐，营造绿地静美的生态环境和富有人文内涵的居住交往、休闲健身的生活环境的建 设理念得到普遍推广。涌现了像嘉兴金都景苑、昌吉世纪花园等一批优秀住宅小区，深 受老百姓青睐，成为各地住宅建设的样板，对引导各地住宅建设整体水平提高起到积极 的作用。 　　（二）住宅的综合品质普遍提高。住宅功能质量、工程质量、环境质量有了较大改 善，住宅的综合性能普遍提高，包括以保温、隔热、隔声、日照、通风为主的物理性能 ，防止有毒有害物质的污染，电气、燃气和安保等方面的安全性能；住宅的装备设施水 平提升速度加快，包括厨房、卫生间的装备、空调采暖装备、智能化技术装备；住宅功 能空间与配置更趋合理，使用面积系数提高；住宅工程质量进一步提高，常见的工程质 量通病逐渐减少。居住区环境讲求利用自然、回归自然、享受自然的理念逐步为社会提 倡，营造朴实、自然、亲切、和谐、安全、便捷、经济、配套齐全的住区环境成为主要 特征。 　　（三）住宅建设的产业化水平逐步提高。城镇住宅建设基本走上统一规划、合理布 局、综合开发、配套建设的社会化大生产道路。住宅建筑技术快速发展，技术集成度不 断提高，住宅的开发逐步走向技术集成、系统整合的新思路。 　　一是住宅建筑体系技术有了新的发展。钢结构住宅、框架异型柱结构、ALC轻质混凝 土墙板、混凝土砌块等技术得到很大发展，逐步替代了延续几千年“秦砖汉瓦”的传统结 构型式，为淘汰实心粘土砖，完善新型建筑体系起到了带动作用。 　　二是建筑节能和新能源利用技术得到推广，住宅的节能效果逐步提高。通过康居示 范工程的引导，住宅的外墙保温技术、节能门窗技术、冷暖控制技术、太阳能利用等节 能和新能源利用成套技术得到快速发展，并在住宅建设中广泛推广。如：西安紫薇花园 在西安市率先采用高科技外墙外保温技术和优质中空玻璃塑钢门窗、分户采暖系统技术 等，具有一定的先导性。 　　三是住宅环境保障技术得到推广和发展。如雨水收集利用技术、中水回用系统技术 和垃圾生化处理技术、饮用水质保障技术、箱式变压器技术等得到了广泛推广应用。 　　四是信息技术在住宅建设中普遍推广。以小区安防、设备监控、物业管理及家庭信 息网络系统为核心的住宅智能化技术，在大部分新建住宅建设中推广。 　　五是住宅工业化一次装修取得了一定成效。上海市从2001年开始在全市开展新建住 宅菜单式全装修试点工作，从开始3000套试点到去年的11万套，取得了明显成果，2004 年要求新建住宅全装修达到40%。北京、广州等地精装修住宅也已经成为新的卖点。 　　六是从事住宅技术研发和技术集成的企业群体逐步形成。以钢管混凝土建筑体系为 核心及与其相配套部品研发与集成的天津二建集团、以轻钢建筑体系及配套部品研发与 集成的北新建材集团、以住宅厨房、卫生设备部品为核心的青岛海尔集团、以住宅电器 设备部品为核心的温州正泰集团的住宅产业现代化基地已基本形成，并将发挥积极的作 用。 　　（四）住宅产业现代化基础工作取得了新的进展。推进住宅产业现代化关键是依靠 科技进步，推广先进适用成套技术，促进住宅生产从无序到有序、从粗放型到集约型的 转变。以技术集成为基础，在探索市场经济条件下推进住宅产业现代化，提高住宅建设 质量的激励机制和管理机制等方面进行了有效的探索。 　　一是关键技术和基础技术的研究取得一定进展。在住宅技术标准的修订和完善，住 宅部品体系的研究等领域，取得了一定成果，对推进住宅产业现代化起到了积极的作用 。 　　二是住宅性能认定工作稳步开展。2003年在江苏省、陕西省、南京市、杭州市、厦 门市、济南市、深圳市、武汉市、成都市、郑州市、温州市等省市开展了住宅性能认定 试点工作，培训了住宅性能认定专家队伍，推动住宅性能认定工作的广泛开展，同时， 积极推进住宅性能认定的机制创新，与中国工商银行签署了合作协议，对通过性能认定 的项目，在项目贷款和购房按揭方面给予优先；与中国人民保险公司合作，对通过住宅 性能认定的项目提供质量保险，促进了住宅性能认定工作的深入开展。陕西省等省市在 推广性能认定工作方面，做了积极的探索，性能认定工作在房地产市场产生良好的影响 。到目前为止，全国有162个住宅小区通过了住宅性能预审或终审，覆盖25个省市，带动 了住宅性能质量的普遍提高。 　　三是康居示范工程建设成效显著，带动了住宅产业化整体水平的提高。康居示范工 程作为推进住宅产业现代化的载体，以成套技术推广为核心，以高起点规划、高水平设 计、高质量施工、高标准管理为目标，通过设计创新、技术创新、技术聚焦，带动住宅 产业新技术的广泛推广，带动住宅产业现代化的全面实施。示范工程的实施，使部分省 市政府部门寻找到促进房地产市场健康发展的有效途径；使从事住宅设计、技术研发单 位进一步认识了住宅产业技术的发展方向，使开发企业转变了开发理念，使消费者明确 了消费导向，激发了全社会推进住宅产业现代化的积极性。同时，通过示范工程的实施 ，为各地住宅建设提供了新鲜经验。如：浙江省的康居示范工程建设走在全国的前列， 并取得较好的社会效益和经济效益。2004年浙江省政府将推进住宅产业现代化，加快国 家康居示范小区建设作为促进房地产市场健康发展的主要目标之一。嘉兴市通过示范工 程建设，将推广应用太阳能成套技术做为一项制度在全市推广，等等。到现在为止，已 批准列入实施计划的康居示范工程78项，分布全国23个省市。示范工程的示范和带动效 应已初步显现，基本上都成为当地住宅建设的样板工程，对带动住宅产业现代化发展、 活跃房地产市场、引导住宅消费都起到重要的作用。为总结和推广经验，扩大示范工程 的带动作用，进一步调动市场主体推进住宅产业现代化的积极性和创造性，建设部最近 通报表彰了西安紫薇城市花园等十二个国家康居住宅示范工程，对在住宅产业成套技术 推广、小区规划设计、建筑设计、施工组织管理等方面取得优异成绩的项目给予表彰鼓 励。 　　四是推进住宅产业现代化的工作机制逐步建立。推进住宅产业现代化已被部分省市 政府主管部门列入重要的议事日程，作为加快房地产市场健康发展的重要举措。上海、 深圳等地成立了以政府领导牵头的工作领导小组，江苏、陕西等省市成立了住宅产业化 工作机构或责成相关部门承担此工作任务，对加快推进住宅产业现代化进程发挥了重要 作用。近几年，在上海市政府的高度重视下，形成了由决策层、推进层和实施层“三个层 次”构成的住宅产业现代化推进体系，制定了《上海市住宅产业现代化“十五”计划纲要》等 纲要性文件，明确了目标、重点和主要措施。在推进工作中抓准切入口，坚持试点先行 、样板引路，以示范小区为载体，大力推广建筑节能技术、中水回用技术等10项成套技 术，推动了上海市住宅产业现代化的全面实施，取得了显著成绩。深圳市将住宅产业定 位在全市经济和社会发展的大局上，逐步确立了住宅产业作为支柱产业的地位，组织开 展了推进深圳市住宅产业的政策与措施研究，出台了《深圳市住宅产业现代化促进方案》 ，通过完善住宅标准体系和性能认定制度，以经济适用房建设为载体，立足市场、依托 企业、积极引导，加快住宅产业成套技术推广，推动了深圳市住宅产业现代化的快速发 展，也取得了很好成绩。总结上海、深圳的经验，推进住宅产业现代化需要机制创新、 制度创新和技术创新协调统一，需要政府各部门、企业、社会共同推动。天津、大连等 在推进住宅产业现代化工作方面也进行了积极的探索，取得了一定的成果。 　　五是国内外技术交流与合作不断加强，推动了住宅产业现代化工作深入开展。几年 来，先后开展了中日、中加、中美等双边技术交流与合作，坚持“引进来”和“走出去”相 结合，不断提高住宅产业技术水平。即将完成的中日JICA三期合作项目，对建立和完善 我国住宅部品和住宅性能认定制度的建立借鉴了很好的经验。同时，通过国内技术交流 与合作、各种展览会、现场会与经验交流会等形式，对宣传和推进住宅产业现代化起到 了积极的作用。 　　总体上讲，我国住宅产业现代化工作取得了一定成果，但推进产业现代化工作还处 于初级阶段，我们还应当清楚地认识到，住宅产业发展还处于粗放型发展阶段，产业发 展中的矛盾日益突出。首先表现是高品质质量需求与落后生产方式的矛盾。居民需求的 转变对住宅的品质提出了更高的要求。高品质住宅应该具备高舒适度、高性价比、高附 加值。其基础是高科技含量、高技术集成、高效率管理。高品质质量需求与落后生产方 式之间的矛盾已经成为住宅产业发展中的主要矛盾。当前，中国的住宅生产技术比较落 后，产业的特点表现为“四低二高”：一是工业化水平低。建筑材料、部品的工业化水平 还较低，尚未形成系列化、规模化配套生产体系。部品的配套性、通用性差，生产规模 小，特别是规范部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了标准化、通用化部品体系的形成 。二是成套技术集成度低。住宅产业的技术研发、推广和应用主要以单项技术或...
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