2013年政策层面“微调”定向宽松，刺激刚需与坚持房地产调控不动摇的“双重标准”会同时执行，将为限购政策下占到市场绝对主体的刚需置业人群带来持续向好的置业环境支撑。

　　1月22日，由西安市住房保障和房屋管理局、西安市房产信息中心、西安房地产信息网联合主办的“2012年西安房地产市场发展及2013年形势预警报告会暨2012年中国建筑文化中心·西安星级性价比楼盘总评榜颁奖盛典”在西安举行。

　　与会专家认为，综合分析2013年房地产经济环境及政策环境，房地产市场整体运行环境较2012年呈现出“适度宽松化”特征。

　　但这一特征以房价波动处于理性平稳范围为前提，如房价走势超出中央预期，不排除会有更为严厉的调控政策推出。

　　因此平稳仍将是2013年楼市发展的主基调。

　　购买：刚需依旧为主

　　“结婚两年一直租房子住，一直都想买一套房子，但是攒钱的速度比不上房价上涨的快，今年下定决心在年后买套房子，因为看起来市场比较稳定。”在西安市太乙路某企业工作的马女士告诉记者，正是2012年房地产市场的相对平稳，使她决定在今年不再观望，随时出手。

　　在很多专家看来，2013年的西安楼市，如马女士一般的刚需人群将继续扮演主要购买者角色。

　　西安市房产信息中心科长陈致澎说，2012年，西安市认真贯彻和落实国家限购、限贷等房地产市场调控政策措施，房地产市场投资和投机性需求得到了有效抑制，市场结构日趋合理，住房价格保持稳定。从市场规模来看，与其他14个副省级城市相比较，西安商品房供应量和交易量均居第四位，继续处于上游水平。

　　据西安市房地产信息网提供的数据显示，从商品房市场的供应情况来看，2012年，西安商品房新批准预售面积为1776.54万平方米，同比上涨了21.96%，其中，普通住宅累计新批准预售面积1353.57万平方米，同比上涨20.28%。

　　从交易情况来看，2012年，西安商品房销售量为1150.65万平方米，同比上涨5.35%。其中，普通住宅销售面积953.72万平方米，同比上涨4.37%。

　　同时，2012年首套房差别化的信贷政策，2012年末公积金贷款政策的微调以及由于降息、降准等货币政策的定向、定量宽松等，均将推动刚需置业人群持续入市。

　　此外，2013年市场面临的外部通胀预期压力正在上升，防止货币贬值降低也成为购房客户入市置业的另一推动力。

　　2012年四季度以来在首置刚需人群经过一段时期的去化，入市步伐放缓后，改善型购房人群呈现一定的结构性放量特征，预计这一特征在2013年将进一步扩大。而在住宅市场去投资化的政策导向下，投资性需求仍将持续受抑。

　　西安市城乡建设委员会房地产开发处处长王超认为：“分析房地产市场的未来，应该长期看好、短期艰难，大家还是应该有信心的，因为我们未来有国际化大都市和城镇化支撑，应该是没有问题的，但是短期内国家的调控政策还是受到比较大的影响。”

　　供给：去库存仍是主题

　　购买市场之外，业内普遍观点认为，西安楼市2013年供给市场仍将以去库存为主。

　　西安房地产市场预警预报领导小组专家咨询委员会秘书长、西安房地产信息网副总经理李宇兵认为，预计2013年商品房市场供应仍将呈现放量，但调控常态化的市场环境仍将促使房企以稳健化运行战略为主导。在2012年商品住宅库存量同比增长48%、商业物业库存增长14%的市场运营风险仍显严峻的背景下，去库存仍将是2013年房企市场运营的主要内容，因此2013年预计房企仍将加大供应以迎合市场需求，但与市场销售速度将基本维持同步平衡。

　　2012年三季度开始，中国经济开始筑底复苏，时至年末的中央经济会议上提出，2013年将“适当扩大社会融资总规模”，“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”均将推动市场资金流动性的宽松化，对于2013年国内至西安整体房地产投资的扩大形成直接及间接地推升。

　　此外，在目前的房地产市场运行环境下，随着市场宏观经济基本面开始好转，开发企业资金压力有效缓解，李宇兵分析认为：防止房价报复性反弹成为明年甚至更长时间内楼市调控的重要课题。

　　2012年12月25日举行的全国住房城乡建设工作会议传递出明确信号，2013年将继续坚定不移地搞好房地产市场调控，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策。一方面要坚决抑制投机投资性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。

　　2013年政策层面“微调”定向宽松，刺激刚需与坚持房地产调控不动摇的“双重标准”会同时执行，将为限购政策下占到市场绝对主体的刚需置业人群带来持续向好的置业环境支撑。

　　同时，持续“悬而未决”的房产税扩围政策是否会在2013年推行难有定论，但从受众心理上对房地产市场投资行为产生抑制影响。

　　“房产税已在多个城市做了试点，但由于部分区域经济比较薄弱，这对开展房产税有一定的影响，故全国范围内开展房产税仍有待时日。”西北农林科技大学经管学院教授余劲认为，房产税对调控和投机性购房者比较大的影响，使得市场走向理性。

　　趋势：梯级供应逐步形成

　　西安市住房保障和房屋管理局党委副书记李燕认为，以卖方市场为主导的西安楼市正逐步向买方市场为主导转变。商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产等产业融合发展趋势显化，也使得住宅市场发展差异化、专业化的特征更趋鲜明。

　　她说：“西安市加快保障性住房建设，强化房地产市场监管，房地产市场调控效果初步显现，持续调控下的住房价格趋于平稳，住宅功能正由投资属性逐步向居住属性回归。”

　　李燕认为，随着经适房市场供应规模的持续扩大，商品房市场行业集中度加速提升，品牌房企市场份额持续加大，将进一步推进商品房市场的品质升级进程，而高端市场随着房地产业调控以及来自信贷政策、税收等方面的政策干预与引导，将促进住房供应市场“低端有市场、中端有供应、高端有约束”的梯级供应目标形成，房地产市场发展将更为理性、稳健。

　　目前，西安有项目运营的房企约500家左右，据典型分析来看，2012年度销售金额前十的企业虽占据整体企业数的2%左右的比例，但瓜分了整体市场30%的销售份额。在调控之下，反而也促进了市场分化愈发明显，标杆房企的市场份额增长放大。

　　各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，“现金为王”成为必然。随着行业调控加剧、房企专业度的持续提升，行业门槛逐步垒高，房企整合重组、优胜劣汰步伐加速。

　　2013年在行业调控常态化推进的背景下，购房市场的行业主导地位进一步巩固加强，首置刚需及结构性放量的改善型需求作为市场主体的地位不动摇，房企项目以性价比为核心的竞争更趋显化。

　　中国城乡经济研究所所长、学术界领军人物陈淮认为，中国的房地产市场是世界最大规模的房地产市场，同时，中国房地产的需求量也位居世界前列，在这样一种形式下，房地产行业的发展建设会不会使得房价也同步上升。

　　所以他认为，如果想要真正实现更多的人居住在环境优越的房屋内，充分地体现中国城镇化发展快速建设带来优越生活质量的这个目标，就必须得有更多的包括西安、成都、武汉在内，也包括类似的省会城市在内的新的区域中心城市加入到房地产行业的发展建设中来，才能真正意体现和克制房价的上涨。

　　住建部中国建筑文化中心副主任段喜臣表示，在国家房地产业调控政策引导下，持续调控下的住房价格趋于平稳，房地产开发市场分化加剧，行业组合转型、优胜劣汰步伐加快，房地产开发企业在市场运营过程中逐步摒弃了概念性的炒作及浮夸，而通过实实在在的“以价换量”及提升产品品质来不断提升产品综合品质及性价比以赢得市场的理性嬗变。同时住宅功能正由投资属性逐步向居住属性回归，以首置刚需人群为主体的购房市场需求正由单向的以“低房价为王”向“高综合功能性价比”需求模式转变，而这种变化，反映在整个房地产市场发展过程中，一个更为理性、更为稳健的房地产业正铿锵向2013年走来。

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