控制销售顺序及进度：销售顺序及进度控制包括小区各组团、单体楼销售顺序、销售周期各个阶段销售重点等方面，一般以快速完成销售任务为根本出发点。销售顺序是一条主线，更是一种销售思路，是销控的一项最基本工作。

控制销售价格：一般而言，中低档物业采取“低开高走”的价格策略，而高档一些物业则可能采取“高开低走”的价格策略，价格走势一定要迎合买家的消费心理，如“追求升值”、“和高层次人群居住”等等。

控制销售人员：主要是对销售人员的管理职能，防止销售人员越权私做主张定房、一房多售、不执行销售策略等现象，这一点难度很大，但必须把主关口。

控制目标客户：客户可以分为几个等级：无效客户、有效客户、重点客户。重点客户经过销售人员沟通，可进行小定、大定和签约。要通过定金（小定、大定）、合同形成对买家的约束，对买家换户或退户行为加以控制。如果不加以控制，出现较高的退户率恐怕会再所难免，也容易出现不良口碑。

 

    二、要让销控更具销售力

    实施有效销控需要具备一些基本条件，只有这些基本条件得以整合，并且需要多方面工作的配合，销控策略才会发挥最大效力。一般而言，所需条件与配合主要如下：

项目子产品间具有差异性。如果子产品综合质素都一样，那就没有必要考虑先销售哪栋楼了。事实上，除了别墅等高档物业，子产品之间的综合质素都是有差别的，因此必须考虑推售顺序，以确保最大限度地消化现有房源。应澄清的是子产品间差异性过大，对项目来说未必是好事，那样“好房源”会与“差房源”形成过大差距。

项目允许销售的周期具备合理性。笔者曾经接触过一个项目，近500套房子，项目总价近亿元。作为与他们合作的策划代理公司，深感操作项目的压力，因为开发商留给我们的销售时间仅有5个月，这在东北来说想全额完成销售指标是极其困难的。在这种情况下，就不能再执行常规的销控流程，只能采取一些非常的“销售手段”。因此，一个合理的销售周期，才能使销控策略得以完美施展，也更利于项目全盘销售。

销售队伍高素质，良好的说辞技巧。销售人员应该懂得销控的意图，否则容易影响士气：为什么先卖差房源？为什么拿出这么少的房源推售？同时，销售员对销控板就更应能有个深入理解，并巧妙回答或避过客户提问，最终说服客户或使客户对解释深信不疑。

能够得到广告的有效配合。广告传达基本信息告知，如“某月某日开盘”、“加推某号楼”等，以此聚焦买家的眼球，不断形成新的关注热点。如果仅仅依靠自然来访（主要周边区域居民）或亲戚朋友介绍来访，信息传播范围就很有限，就会使销控的作用得以减弱。

销售控制灵活应对市场变化。“计划没有变化快”，在市场上总会出现预先没有预料到的情况，因此对销控也要根据市场形势变化及时调整。在这里，尤其需要强调的是当项目销售情况很好时，要及时调整销控，确保房源足量，同时可以把价格向上调整以增加利润空间等等。

 

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