商业地产盈利3大法宝“定位调研、商业总图定位与商业规划”及关键设计技术要点高级研讨会

引言

**章 商业地产概况

1.1商业地产的本质和价值

1.2商业地产的分类与前景

1.3 2014年具影响力十大商业项目（天津大悦城、成都太古里、北京新光天地、成都ifs、武汉汉秀与万达电影乐园、广州天环广场、希慎广场、上海k11、格林木购物中心、侨福芳草地）

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第二章 商业项目 定位调研

2.1 商业地产开发前期定位重要性及手段

2.2 商业地产定位实施步骤

2.2.1商圈的确定和研究

2.2.2需求面调研

2.2.2.1经济环境的分析

2.2.2.2区域城市结构调查

2.2.2.3消费者消费行为调查

2.2.3竞争面调研

2.2.3.1区域零售业结构调查

2.2.3.2典型性调查与研究

2.2.3.3商业地产的供应量分析

2.2.4 供给面调研

2.2.4.1商业发展规划

2.2.4.2 立地条件研究              

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第三章 商业项目 总图定位

3.1 商业地产开发模式的过去与现在----总图定位的重要性

3.2 总图定位基本介绍

3.2.1 总图定位的定义

3.2.2 总图定位的流程

3.2.3 总图定位的价值                          

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3.3 大型案例解析总图定位

3.3.1 总图定位**弹 产品定位

3.3.2 总图定位第二弹 产品全案配比

3.3.3 总图定位第三弹 项目投入产出测算

3.3.4 总图定位第四弹 总图初步强排

3.3.5 总图定位第五弹 地块现场调研

3.3.6 总图定位第六弹 总图比选

3.3.7 总图定位第七弹 总图细部调整

3.3.8总图定位第八弹  总图人流动线设计

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第四章 商业项目 商业规划

4.1  商业地产盈利模式 

  4.1.1与盈利模式息息相关的一对概念： 持有和销售 

  4.1.2国内知名地产产品与盈利模式分析：华润、宝龙、恒隆、凯德

  4.1.3盈利模式类型汇总

    1）外资房地产 

    2）中资房地产 

    3）中资主力店 

4）信托基金类

4.1.4商业地产盈利模式成功案例分析

4.1.5盈利模式类型对比

4.2商业地产与商业规划

  4.2.1为什么要提商业规划

    1）上海典型案例介绍（K11）

2）开发商和建筑师双方的困惑

3）常见的设计误区

  4.2.2商业规划的概念和重要性 

    1）商业规划的概念

    2）商业规划的过程

    3）商业规划的三个层次

  4.2.3商业规划的基本内容 

    4.2.3.1动线规划

1）外部交通 

举例：商业综合体和轨交的结合

2）内部动线：

   阴线、阳线

   动线设计原则

   不同类型动线案例

   举例：内部交通动线设计

    3）商业项目规划核心关注点

    4.2.3.2业态搭配与空间规划

    1）业态的选择与业态的比例

    2）业态布局的三大原则与三大规律（业态组合设计的要点与心得）

3）主力店与次主力店的确定

第五章 商业项目 如何实现精准定位

5.1 设计 设计公司的选择及设计阶段的成本控制和优化

5.2 施工 施工阶段工期控制和施工注意事项

5.3 招商大主力店的选取及针对商业环境的立地调研和前期定位

5.4 运营 万达外街经营失败的教训及购物中心成功运营的秘诀

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第六章 新时代商业地产的机遇与挑战

6.1 电商对商业地产的冲击

6.2 主题商业新体验

6.3 凯德“轻资产”模式

第七章 商业地产设计趋势与设计技术要点

7.1商业地产规划发展趋势

  7.1.1 MALL的定位的变化

    1）社区Mall

    2）生活Mall

  7.1.2 MALL的大小的发展

    3~12万方的Mall的规划布局与建筑要求的不同

  7.1.3 MALL的功能的发展 

    以万达的四代产品为例，MALL由单一购物性质发展成为娱乐、文化、餐饮等体验性综合性购物场所。

  7.1.4 MALL的创新

1）同质化的破局之道（天津大悦城）

2）实体商业与电商的对抗

3）体验式消费时代来临

——体验式消费的构成

——体验式消费的营造

案例介绍：法石街区

        Zaha Hadid的商业空间体验

4）百花齐放的体验式商业地产

    1 关于城市肌理体验：

    上海新天地、上海老码头、新加坡克拉克码头等

    2 关于建筑形态空间的体验：

    上海国际客运中心、吉隆坡升喜购物中心、土耳其Kanyon等

    3 关于环境主题的体验：

    自然、文化、艺术、主题等

7.3商业地产设计的技术要点

  7.3.1交通设计 

     1）入口及大堂的动线

2）中庭的动线规划

3）步行街的动线规划

4）楼层间水平动线规划

5）楼层间垂直动线规划

6）地下停车场（案例：绿地地下车库设计的39个极致细节）

  7.3.2功能分区 

    1）业态垂直分布方式

    2）业态水平分布方式

    3）后勤区 

  7.3.3空间设计 

商场的主要建筑设计参数

设计评审要点

空间节点设计：

1）中庭设计

2）入口广场

3）商业广场

4）下沉广场

5）平台及天桥连廊

6）屋顶空间

  7.3.4环境设计 

    1）室外环境设计

    2）照明设计

    3）标识设计

    4）细节小品设计

  7.3.5造型设计

    7.3.5.1商业建筑外部空间分析 

    7.3.5.2商业建筑外立面再认识 

    7.3.5.3商业建筑外立面设计特点 

    1）商业性

    2）城市设计协调性

    3）人文性

    7.3.5.4商业建筑外立面设计的原则 

    1）整体性原则

    2）人性化原则

    3）经济性原则

    7.3.5.4重点案例分析 

    7.3.5.5商业建筑外立面设计流行趋势 

7.3.5.6商业项目技术要求总结

7.3.6 新消防规范对购物中心的影响

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