房地产项目管理 沙盘演练工作坊

**部分：项目管理概论

1、 为什么会有项目？项目与创新的关系？什么是项目？

2、 做房地产项目中常见问题及原因---项目失败举例

3、 项目管理及其知识体系—成果一定有方法，失败一定有原因，从朴素到体系

4、 项目管理的三大精粹---要素、要素协调、要素可控、景观项目的举例

5、 项目管理与其他管理学的关系—目标管理、戴明圈、绩效管理、品质管理等

6、 房地产项目决策时的四方面思考—战略、能力、人员、客户

7、 项目管理的思维逻辑？—客户导向、内部绩效

8、 如何做项目？--客户参与、重点管理、成熟技术，从过去走向未来

9、 项目中的客户管理

10、 项目关系人分析---房地产项目六类人员分析、项目天使与魔鬼的辨别

11、 项目如何创新？--限度创新、缩小创新范围、创造客户价值创新、明确创新阶段、

掌握创新方法、分解难点

12、 项目管理艺术—人、客户、团队、历史、变化--工具的适当应用，产品功能图

13、 演练内容：1、您项目的特点及管理要点分析

          2、精装修装修中的客户管理、创新方法

3、你所在项目的干系人分析与应对方法

第二部分：项目管理的九大要点

一、 项目范围和项目目标—项目方向

1、项目战略与项目定位—公司成功在战略、项目在战略下进行选择

2、房地产项目目标的四个类型---现金流-速度型、利润型--成本型、品牌型--品质型

3、项目目标的三个维度---客户、财务、知识管理

4、项目目标的3化---数字化、图形化、标杆化；交房标准

5、项目目标的smart表达----名京项目目标分析

6、项目目标的分解—wbs、obs、cbs、rbs介绍

7、项目的绩效环：项目目标—灯塔；项目计划—航线、项目执行—航行、项目考核—激励。抓住主线；项目执行--适时应变，但万变不离目标，项目不容许失败

二、项目整体（综合协调）管理—未来项目行动计划显性化、提前发现问题、事前调整  

1、 项目整体管理的目标和计划系统：系统、协调—方面、每个方面的pdca、方面协调

2、 项目价值工程---海河印象项目价值创造的分享、功能规划、项目概念设计综合

3、 项目的全周期及流程图---房地产项目周期分析及控制

4、 房地产项目各个阶段的成果、主责人---某个项目定位策划阶段成果分析

5、 项目整体协调人的确定与协调方法---某项目三个方案选择的启示

6、 项目整体协调的机制和步骤---项目定位阶段“七对眼睛”的介绍

演练内容：1、项目各阶段提交成果、成果标准及责任人清单

2、你项目的干系人分析及把控方法

三、项目组织与人力资源管理—三个统一：目标、方法、流程，项目组织效能提升

1、项目团队的问题？--三个不同：经历、方法、个性；

2、如何根据项目情况确定的组织构架和管控模式？---客户敏感、效率提升与风险管控

3、如何制定项目的用人规划和岗位的职责？

4、如何整理项目的运作流程？--从强人到团队能力、纵横项目手册、万科项目操作书

5、如何进行项目人员的选择和搭配？---性格、经历、专业、新老匹配

6、如何对项目人员绩效考核？---结合项目目标、考核客户敏感点、风险点考核

7、如何对项目人员进行激励？---项目成本奖、项目福利、不同人不同需求不同激励

琢磨人满足人的过程

8、如何打造项目团队？项目中如何用好人？--团队做项目、项目经理引领项目

9、项目团队不同阶段的把控要点？

10、如何管理高层、管理客户、管理职能部门、管理供应商、管理内部团队、管理技术型成员？

演练：1、以房地产项目经理为例说明其工作范围、选拔标准、角色分析、考核内容。

四、项目采购管理—外部资源管理，外包方管理，项目问题往往出在乙方

1、采购中常见问题—专业方没经营、乙方没钱赚、管理没延伸到乙方、

乙方的事前与事后的不同、昆明例子

2、采购管理的框架—事前（选择、任务、指导、合同、成果标准）、

事中（关键节点、沟通机制、巡检机制）、事后管理（评估、战略采购）

3、房地产采购计划的确定-----采购合同网络图

4、采购技术标准的确定—设计图深度、成果照片、部品封样

5、供应商考察标准与供应商库建设

案例1：设计院选择的五条标准：类似项目、参与人、甲方考察

案例2：景观设计单位数据库

6、任务书及指导书—某概念设计任务书及指导书解析

7、房地产采购合同---某设计合同解析，用合同约束住

8、房地产供应商的指导、培训与工作流程明晰

9、供应商监控---设计成果表、设计沟通表、巡察监控表

演练：1、如何选择装修橱柜的供应商

五、项目时间管理

1、项目进度计划的层次和体系是什么？

2、谁来组织项目进度计划的制定？--有经历的人，三上两下，签字确认

3、项目进度计划的制定过程是怎样的？--wbs分解事情、找逻辑关系、关键路线、确定里程碑

4、如何确定房地产项目的关键路径？

5、如何确定房地产项目里程碑点？--管理节点、项目节点、时间节点排序、节点成果

6、项目基准时间的确定？--资源估算、时间基准确定

7、如何对项目进度计划进行监督和调控？--四小时监控、会议监控、巡检

   演练：1、编制关于设计的出图计划。

六、项目成本管理

1、项目成本管理的问题？

2、房地产项目成本管理体系？

3、如何确定项目的目标成本？

4、如何从设计角度控制成本？

5、如何的项目责任成本落实到人？

6、如何构架项目合同网络图？

7、项目动态成本的监控与调整？

8、成本评估和成本数据库的建立。

七、项目质量管理

1、房地产项目质量管理的常见问题？

2、如何确定项目的质量标准？--工作标准、交付标准、交楼标准的确定

3、房地产项目质量管理的过程和体系？

4、如何制定针对客户敏感点的质量管理系统？—西南航空的案例、回家的路分析

5、如何从设计进度保证质量？--外窗漏水的设计构造要点

6、如何从实施进度把控质量？--样板引路、巡察、敏感质量奖

演练：1、公寓房装修中的关键质量点选择和质量把控

八、项目信息与沟通管理—协调管理、冲突管理

1、项目信息流转的顺序和沟通体系的确定—万科项目沟通渠道设计

2、项目各个阶段、各个成员信息流转的内容和标准

3、房地产项目关键会议的组织—项目启动会、项目例会的组织

4、针对房地产项目不同个人的沟通技巧

九、项目风险管理—创新把控的过程

1、房地产项目风险点可能在哪？--项目不容许失败

2、项目风险管理的系统？

3、项目各个阶段可能的风险有哪些？--房地产各个阶段分析分析

4、如何发现和识别你项目的风险？

5、如何对项目风险进行处理和把控？

第三部分：项目管理的支持与保障体系

一、如何培养各级项目管理人才？---人

1、项目总成长经理分析---万科、金地、中海

2、针对高层人员的培训内容和方法？

3、针对中基层人员的培训内容和方法？--没说到的准会出错，信吗？

4、如何针对项目团队进行培训？--学习的目标选择，学习内容（模式、工具）、团队学习的方法（项目导向、运营带动案例）、

5、如何做项目培养人留体系？

二、如何建立项目管理的制度、流程、操作指引支持体系？--体系

1、项目管理的制度流程体系是什么？

2、如何分步骤的建立项目管理支持体系？--项目总结沉淀、界面、贯穿流程

3、如何不断优化项目管理体系？

4、项目操作模式—万科项目运营体系介绍（产品、工具、流程）

三、如何把项目变成产品和产品线？

1、万科、万达产品线分析

2、如何做项目产品总结？

3、如何做产品标准化？

第四部分？标杆房地产企业项目管理研究

一、 万科的项目管理工具和方法？

二、 绿城是如何打造高品质项目的？

三、 龙湖的项目把控点是什么？

四、 星海湾的精致豪宅标准？

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