“房地产估价技术”培训 内 训

序号   项目   子项目   技能   理论   训练
  方式   阶段
成果
1 运用市场比较法对能找到可比实例的房地产进行价格评估 1－1搜集并选取估价对象的可比实例 能够**网络或者市场调查的方式找到可比实例 ①知道什么是可比实例②掌握可比实例选取的标准
③掌握房地产价格的影响因素 网络搜集及市场调查
①熟悉房地产交易网站
②筛选找到能作为可比实例的“成交”案例
③**市场调查补充“成交”案例及其信息
④编制估价对象与可比实例对照表 估价对象与可比实例对照表
  1－2对可比实例进行交易情况修正 能将可比实例的交易情况修正到正常交易情况 ①理解非正常交易的各种情形
②掌握交易情况修正的方法 数据对比分析
①将可比实例的成交情况与正常交易情况进行对比
②将其中的非正常交易情况修正为正常交易情况 可比实例交易情况修正表
  1－3对可比实例进行交易日期调整 能把可比实例的成交日期修正到估价时点 ①理解成交日期与估价时点
②掌握交易日期调整的方法 网络搜集
①**网络搜集到交易日期及估价时点的价格指数
②计算得出可比实例在估价时点的价格 交易日期计算表
  1-4对可比实例进行房地产状况调整 能把可比实例的房地产状况调整到估价对象在估价时点的状况 ①理解房地产状况的内涵
②掌握房地产状况调整的方法 数据对比分析
①将估价对象与可比实例的房地产状况进行对比分析
②计算得出可比实例在估价对象状况下的价格 房地产状况调整计算表
  1-5计算可比实例的比准价格得出估价对象的评估价格 能够选择适当的权重进行加权平均计算得出估价对象的价格 ①掌握加权平均的计算方法
②掌握终比准价格的计算方法 工作表计算
①对不同的可比实例赋予不同的权重
②计算估价对象的终比准价格 估价对象比准价格计算表
2 运用收益法对收益性房地产（底商）进行房地产价格评估 2-1预测估价对象未来的净收益 能够界定估价对象的剩余收益期限；能够对估价对象未来的净收益进行预测 ①掌握估价对象剩余收益年限的界定方法
②掌握净收益的概念
③掌握净收益的求取方法 数据分析及预测①计算估价对象的剩余收益年限
②根据历史收益数据预测未来的净收益 估价对象现金流量表
  2-2利用报酬资本化法求取房地产价格 能够对报酬率进行求取；
能够运用报酬资本化法求取房地产价格 ①掌握报酬率的求取方法
②掌握报酬资本化法的计算 数据分析
①**市场提取的方式得出报酬率
②运用Excel表格进行房地产价格计算 报酬资本化法Excel计算过程表
  2-3利用直接资本化法求取房地产的价格 能够对资本化率进行求取；能够正确运用直接资本化法求取房地产价格 ①掌握资本化率的求取方法
②掌握直接资本化法的运用 数据分析
①**市场提取的方式得出资本化率
②运用Excel表格进行房地产价格计算 直接资本化法Excel计算过程表
3 运用成本法对在建工程进行房地产价格评估 3-1估算估价对象的重新建造价格 能够计算估价对象的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息及开发利润 掌握估价对象土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息及开发利润的计算方法 数据分析
①搜集有关成本、税金、开发利润等资料
②计算估价对象的各项成本及费用
③计算估价对象的重新建造价格 估价对象各项成本费用计算表
  3-2估算估价对象的各种折旧 能够计算估价对象的物质折旧、功能折旧及经济折旧 ①掌握物质折旧、功能折旧及经济折旧的相关概念
②掌握各项折旧的求取方法 数据分析
①**市场提取的方式得出估价对象折旧的基础资料数据
②计算估价对象的各项折旧 估价对象折旧计算表
  3-3求取估价对象的积算价格 能够运用成本法的计算公式计算估价对象的积算价格 掌握成本法的计算公式 Excel表计算
运用成本法公式计算估价对象价值 积算价格计算表
4 运用假设开发发对拟开发建设的房地产项目进行价格评估 4-1寻找估价对象佳开发利用方式并估算开发经营期 能够选择估价对象的佳开发利用方式；能够预测估价对象的开发经营期 ①掌握高佳利用方式的界定方法
②掌握估价对象开发经营期待预测方法 市场调查及数据分析
①调查估价对象的基本情况
②选择佳开发利用方式
③估算待开发房地产的开发经营期 估价对象佳开发利用方式及开发经营期分析过程计算表
  4-2预测估价对象在开发完成后前提下的价格 能够对开发完成后的房地产收益进行预测；能够计算开发完成后的房地产价格 ①掌握房地产租金收入或经营收入预测的方法
②掌握估价对象开发完成后价格的计算方法 市场调查及数据分析
①调查并预测估价对象完成后的收益情况
②计算估价对象开发完成后的价格 待开发房地产开发完成后价值预测计算表
  4-3估算估价对象（待开发房地产）后续开发的各项成本及费用 能够计算估算估价对象（待开发房地产）后续开发的各项成本及费用 ①掌握开发成本、管理费用、销售税费的计算方法
②掌握投资利息、开发利润的计算方法
③掌握各项税费的计算方法 市场提取及对比计算
①**市场数据收集的方式得出各项成本费用的计算标准
②计算估价对象后续开发的各项成本费用 估价对象后续开发成本费用计算表
  4-4计算待开发房地产的终价格 能够运用假设开发法公式计算出待开发房地产的终价格 ①掌握假设开发法的计算公式
②掌握待开发房地产终价格的确定方法 直接计算
①将开发完成后的房地产价格及后续开发成本费用进行汇总
②计算待开发房地产的终价格 待开发房地产终价格计算表
5 运用路线价法对临街的土地进行价格评估 5-1划分路线价区段及寻找标准宗地 能够运用规定标准划分路线价区段；能够利用相应标准寻找标准宗地 ①掌握路线价区段划分的标准
②掌握标准宗地的选择标准 模拟现场调查
①调查了解待估价片区的整体情况
②进行路线价区段划分
③选择各区段的标准临街宗地 路线价区段划分及标准宗地选择示意图
  5-2评估标准宗地路线价 能够运用市场比较法、收益法等估价方法计算标准宗地的价格 掌握标准宗地路线价的计算方法 数据分析
①调查了解待估价片区的地价情况
②计算标准宗地路线价 标准宗地路线价计算表
  5-3编制深度指数和其他因素修正系数表 能够编制深度指数和其他因素修正系数表 理解深度指数修正的原理 情景模拟
①举例模拟路线价的估价对象
②编制深度指数修正表 深度指数修正表
  5-4运用四三二一法则计算临街宗地地价 能够运用四三二一法则计算临街宗地地价 掌握路线价法中的四三二一法则 情景模拟
①给出路线价法中能运用四三二一法则估价的情景
②运用四三二一法则对临街宗地进行价值评估 四三二一法则应用实例计算表

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