杭州房地产发展趋势分析

杭州房地产发展趋势分析
王传宝教授
0.5天，可以根据客户要求调整课纲
一、火热的杭州土拍市场与二手房市场
1、火热的杭州“两集中”供地土拍市场
2、全国房企扎堆长三角和杭州
3、杭州“两集中”供地土拍成交价格上涨推动二手房交易
4、引人瞩目的二手房市场
5、买到就是赚到的预期
二、 22城“两集中”供地新政之后的土拍市场，房地产企业如何应对？
1、22城宅地迎来集中竞拍，房企买地钱从哪儿来
——有钱才能买到面粉
——有面粉才能做面包
2、积极研判各地土地集中出让规则
（1）上海首批集中供地52宗 限定溢价率不超10%
（2）上海制定新竞价规则
（3）上海设计机制，杜绝多个“马甲”“围标”抢地
（4）成都新规：禁止“三条红线”超标的房企参与土拍
（5）杭州： 9月底前，试点开展“竞地价竞品质”的土地出让方式
3、根据每个城市的供地结构，匹配合适的应对策略
4、房地产转向城市更新领域
（1）城市更新不是房地产开发
（2）拆除重建、有机更新、综合整治三个概念辨析
（3）案例：成都的猛追湾改造项目，是EPC+O模式（即设计、采购、施工及运营维护一体化的总承包模式
（4）企业参与城市更新有五个关键要点：科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要
5、“联合体”合作拿地，开展项目合作开发
6、不改就等死：土地供给集中制下小房企的生存之战
——杭州土拍市场对中小房企和民企比较开放
三、杭州房地产市场火热的大背景：货币发行与通货膨胀预判
1、世界货币政策环境巨变，欧美日各国大放水，资产价格上升
2、我国30年来货币增长和物价变化情况
3、未来我国货币政策判断
4、从CPI和PPI指数看经济会不会通货膨胀？
5、大宗商品涨价，必然带来下游价格上涨
6、长期看，现金越来越不值钱
四、土地、人口与货币对杭州房地产市场的影响
1、工业化、城市化加速需要房地产市场配合
——工业化加速提高居民收入，促进农村人口进城
——城市化加速提升住房需求，加速房地产市场发展
2、为什么要紧盯都市圈和城市群建设
——按照世界城市化发展的“S型”规律曲线，城镇化率显示我国的城市化进程仍处于中期，未来还存在继续提高的空间。
——城市群和都市圈建设将带来更多的人口流入城市，从而带来更多的投资和消费，提供经济增长持续潜在动力。
——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。
——进入都市圈范围的区域，将享受更多的发展红利。
——“十四五”规划和2021年《政府工作报告》：推进新型城镇化，确立都市圈城市群
——长三角一体化、杭州都市圈与杭甬一体化给杭州带来的机遇
3、房价会涨还是跌？
——2017.5.12，人民日报发文：房价上涨是必然趋势
——房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融
——从人口结构上看，大概率上2030年是房地产和房价的转折点
——人口老龄化加速影响房地产。老龄化会拖累经济增速
——房价会涨还是跌？看通胀、区域、投资渠道
——根源：土地财政，人地错配，货币超发
4、房地产供应会增加：通货膨胀预期、土地财政与现行房地产市场政策的拉锯
——货币发行增速加快，国家实行积极货币政策
——由于货币宽松，利率下行，全球资金都在争抢资产，房子涨价
——通胀预期下，购房更容易保值：正面影响
——土地制度政策变化影响房地产
——地方财政依赖土地财政，地方政府财政紧张，加大房地产扶持，增加土地收入
——部分支持实体经济的资金，经过各种渠道，外溢到房地产市场
——居民负债大幅激增，但负债绝对值远低于美国、日本
——各地抢人大战，需要房地产配合
——“两新一重”是重大抓手。其中一个“新”，是新型城镇化，当然包括房地产
——杭州的土地供应分析
5、产业投资与房地产市场的区域分化
——环境资源禀赋、政策禀赋
——政府能力、营商环境
——土地、资金、人口、人才、技术、产业
——城市赋能产业：区域经济潜力取决于人才和资金的流向，硬环境+软环境
——房地产市场区域分化、房地产企业分化是必然趋势
6、建造高品质的房子是开发商的必然选择
——普通房子终归会过剩
——高品质房子可以满足人民美好生活的需要
五、杭州房地产市场发展趋势预测
1、杭州房地产市场一段时期内，将继续维持热度
——供需两端的研判
2、杭州的超然地位：人口的持续流入意味着短时期内住房的短缺
——上有天堂，下有苏杭：宜居宜业宜游宜创
——长三角的主要中心城市
——杭州都市圈
——人流、物流、资金流、信息流、科技流分析
——第七次全国人口普查结果显示杭州吸引力大，人口流入趋势不减
——杭州房地产市场取决于经济和人口：人随产业走，人往高处走
3、长期看，杭州房地产市场取决于土地、人口与金融的交互力量
4、人口只要持续流入，杭州房地产市场拐点就不会真正到来
5、安居房、租赁房等会影响杭州一手房市场
6、学区房、老旧小区改造等政策会影响杭州二手房市场
六、洞察先机：对杭州房地产企业和个人房地产投资的几点建议
1、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展
——我国长期向好支撑基建和房地产需求
——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望
——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展
——地方财政压力
——百姓财富保值
——消费结构升级，广大中产阶层购房需求增加
2、直面困难：房地产企业面临的困难
——每次限购，房地产企业都会受到影响
——房地产企业借外债的大门被关
——房地产企业融资难、成本提高
——2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控。“三条红线”逼迫房地产企业放慢投资速度，回笼资金
——房贷收紧、房贷利率提高
——2020年12月央行发布对银行房贷“五档分类”要求
——广东地区LPR加点提高
——严查房抵经营贷违规流入楼市
——上海、广东限购政策升级，对政策“打补丁”
——地产信托业务正经历又一轮监管调控。2021年5月中旬，银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》
——2021年1月9日中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度
——各省加码
——“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中
——2021年《政府工作报告》：房住不炒
——2020年3月29日，住房和城乡建设部发布通知，就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。通知提出，县城新建住宅以6层为主，新建住宅最高不超过18层。
3、坚定信念：正确认识房地产在经济发展中的作用和地位
——房地产不可废弃，具有不可替代的作用
——不可过度依赖
——房住不炒
——不能影响科技创新和可持续发展
4、做好自己的事情：给房地产企业的几点建议
——正确识别房地产企业债务风险，做好风控
——房地产是资金密集型行业，房地产开发企业负债水平高
——房地产企业融资创新
——精耕细作、比拼内功成为房地产企业的常态
——做好自己的事情：做好产品，造好房子
——正确认识房地产周期
——未雨绸缪。系好安全带
——做好企业管理创新
5、甄别不同区域的机会：对房地产企业的建议
——甄别不同区域的机会：人往何处去？钱往何处去？
——要研究区域的房地产市场发展趋势
——各城市房地产市场的差异化将成为常态，房地产市场大分化时代的来临
——人口流入，房价上升
——人随产业走，产业园、科技园、商业区（高端人口集聚区，房价高，负担得起高房价）
——区位、交通、地段（不光看眼前，还要来看规划）
——资源分配、调配的倾斜：地铁、学校、医院、政府单位……
——学区房政策
——房地产调控政策
7、造高品质房子，未雨绸缪
8、把握拍地与开发节奏

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