“十四五”规划、新型城市化、建筑业绿色发展视角下房地产市场发展趋势与房地产企业的应对

“十四五”规划、新型城市化、建筑业绿色发展视角下
房地产市场发展趋势与房地产企业的应对
王传宝
时长：1天


培训目标：结合学习“十四五”规划和2021年全国两会精神，研读“十四五”规划开局与两
会后新型城市化（都市圈建设）、建筑业绿色发展视角下房地产市场发展趋势。帮助学
员正确判断，提出相关对策，进而帮助房地产企业决策，更好地助推工作。讲座“有趣、
有理、有料、有用”，图文并茂，通俗易懂。理论与实际相结合，学员可以在知其所以然
的基础上，进而知道未来的必然。

课程大纲：
一、“十四五”规划关于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其对我国房地产行业/
企业的影响
1、“十四五”规划关于新型城市化的表述及其对我国房地产行业/企业的影响
——完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量
——城镇化率提高1个百分点
——放开户籍限制、农村土地流转等
——人口迁移为房地产带来机遇与挑战
——国务院：放开放宽落户限制，“试行以经常居住地登记户口制度”
——2021年8月30日消息，国务院印发的《“十四五”就业促进规划》提出，加快农业转移
人口市民化。
——人口的迁移也带来居住需求的爆发式增长，住房供需矛盾突出，进而推高城市房价
。因此解决大城市住房突出问题成为新型城镇化过程中的一道难题。
——对于房企来说，人口的流动趋势将成为制定发展战略、谋划城市布局、规划拿地规
模、确定产品定位的重要风向标。
——对基建和房地产是持续性机遇
2、“十四五”规划关于城市群、都市圈表述及其对我国房地产行业/企业的影响
——随着经济进入高质量发展阶段，新型城镇化和都市圈建设已经经济转型发展的重要
引擎，也成为房地产行业转型发展的新机遇。
（1）推动城市群一体化发展。这些城市群将构成我国经济转型发展的核心动力，同
时也将为房地产行业发展带来新的机遇。
（2）建设现代化都市圈。
3、“十四五”规划关于 “城市更新行动”的相关精神解读与房地产企业的机会
——“十四五”规划纲要提出，要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施
城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。
——“十四五”期间，要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大
城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。
——实际上，2020年已经新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民736万户。2021
年的政府工作报告提出，将新开工改造城镇老旧小区5.3万个。
——房地产行业经历了数十年高速发展，市场趋于饱和，逐步由规模化向高质量发展转
型，城市更新和老旧小区改造成为房企布局的新赛道。
——据克而瑞研究中心数据显示，百强上市房企中，约有六成房企涉足了城市更新，其
中，TOP50上市房企的比例达到了78%。约有40%的企业已经达到超百万平方米的规模，规
模最大的企业总建筑面积可达1亿平方米。
——在政策层面，城市政府的支持力度不断加大。以北京为例，2021年北京市市级预算
中，住房保障支出安排33.6亿元，同比增长达到51.1%，主要用于推进老旧小区综合整治
等城市有机更新工作。
4、“十四五”规划关于“完善住房市场体系和住房保障体系”的表述及其对我国房地产
行业/企业的影响
——关于完善住房市场体系和住房保障体系，在“十四五”规划纲要中作为独立的一节内
容，用500多字加以阐述。
（1）坚持“房住不炒”的总原则
——“房住不炒”的概念自2016年中央经济工作会议首次提出，已经深入人心，并成为房
地产调控的总原则。2021年将这一表述列入“十四五”规划纲要，充分表明房地产回归民
生保障属性是大势所趋，房地产拉动经济的作用将逐步淡化，投机炒房行为将被严厉禁
止。未来五年乃至更长时间，这都将是房地产调控的基本原则和底线。在2021年的政府
工作报告中，将房地产发展列入“切实增进民生福祉”这一章节！！！！！，并再次强调
“房住不炒”的总基调，同样印证了房地产已经回归民生属性。
（2）加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度
——在“十三五”规划纲要中，类似的表述是“优化住房供给结构，促进市场供需平衡，
保持房地产市场平稳运行”。经过5年的实践，在解决房地产供需矛盾过程中逐渐意识到
房地产供应主体单一、保障房供应不足的短板，探索出了多主体供应、多渠道保障、租
购并举的新思路。“十四五”规划纲要首次将这一思路制度化，成为全体人民住有所居的
制度保障。另外，在规划纲要中首次提出了“职住平衡”概念，这不仅是提升居住生活品
质的重要内容，也是解决“大城市病”的关键一环。
——在保障房供给方面，“十四五”规划纲要提到“因地制宜发展共有产权住房。在管理
方面，提出“处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、
准入门槛、退出管理等政策”。
——浙江出台住建领域“共同富裕”行动方案。2021年9月5日消息，浙江省住房和城乡建
设厅近日印发《关于打造住房城乡建设高质量发展省域样板推进共同富裕示范区建设行动
方案（2021-2025年）》
（3）落实主体责任，稳地价、稳房价、稳预期
——“十四五”规划纲要提出，“坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳
定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制（！！！太重要了），加强房地产金融
调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”。
（4）加快培育和发展住房租赁市场
——关于培育和发展住房租赁市场，“十三五”规划纲要仅用了60个字，而“十四五”规划
纲要则用了229个字来阐述，即：“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资
源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服
务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，保障承租人和出租人合法权益。有效增加
保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市
为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住
房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将
非住宅房屋改建为保障性租赁住房。”内容包含法规建设、市场培育、土地供应、市场供
给、制度保障等一系列制度安排和实现路径。
——在租赁住房供应方面，“十四五”规划纲要提出了“单列租赁住房用地计划，探索利
用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保
障性租赁住房”这三大路径。其中在利用集体建设用地建设租赁租房方面，目前已经有1
8个城市开展试点，试点经验将逐步推广。在利用企事业单位自有闲置土地建设租赁住房
方面，财政部、住建部也制定了相应的奖励措施。住建部部长王蒙徽曾表示，支持产业
园区配套建设和“商改租”““工改租”等非住宅改建，简化审批程序，充分发挥国有和民营
企业功能作用。在制度和法规建设方面，2021年7月2日电，国务院办公厅日前印发《
国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见
》；各城市政府也陆续出台了有关租赁住房管理的地方性法规。
——发展租赁住房市场不仅是解决大城市住房突出问题的重要抓手，也是房企转型发展
的方向。此前，
国务院参事室特约研究员姚景源曾表示,“十四五”期间，中国的住房租赁市场会有相当大
的发展空间，特别是长租房市场，而大力发展长租市场是落实租购并举、完善中国住房
制度改革的重要途径。
——2021年7月2日电，国务院办公厅日前印发《
国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见
》（国办发〔2021〕22号）明确规定了对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储
、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满
足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住
房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。而且，执行民用水电气价格。利用非
居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书
后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
——房地产政策重点围绕增加住房供给和发展租赁住房市场。“十四五”规划纲要重申坚
持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，除了要求“遏制投机性需求”外，对商品房住
宅市场的表态较为中性。规划指出房地产政策要坚持因地制宜、多措并举，支持“合理”
自主需求，扩大租赁住房和共有产权住房供给，通过定向增加土地供给等措施来推动住
房租赁市场发展。同时，规划提出2021-
2025年要完成21.9万个城镇老旧小区改造（2021年计划完成5.3万个），远高于2020年的
4万个。规划还要求加强房地产金融调控，并延续了十三五规划中“推进房地产税立法” 
的表述。政府似乎一方面希望促进房地产市场的平稳发展，另一方面也要抑制房地产相
关泡沫。鉴于房地产政策可能会持续偏紧，面临一定风险。
5、房地产企业的机会：安居房、保障房、共有产权房、老旧小区改造、城市更新……
（暴利时代结束，回归正常产业）
6、“十四五”时期建筑企业、房地产企业的发展机遇
（1）在经济“双循环”中，房地产必将扮演重要角色
（2）继续对关键领域进行投资：“两新一重”与房地产行业的机遇
——“两新一重”：新型城镇化、新基建、国家重大战略项目
（3）绿色发展、碳中和及其对建筑和房地产行业的冲击
（4）加快数字化发展，建设数字中国及其对建筑和房地产行业的冲击
（5）思考：“十四五”时期某某房地产公司的发展机遇
7、“十四五”规划下的2035年中国不动产行业的十大预判
（1）预判一：保障性住房将开辟住房第二市场
（2）预判二：租赁住房供应多元化
（3）预判三：“空置税”将为“房住不炒”保驾护航
（4）预判四：“学区房”成为历史
（5）预判五：二手房行业乱象将在国家统一规则之下重塑
（6）预判六：城市群内置业将取消限制
（7）预判七：跨省调节用地指标，将是十四五调结构的必要手段
（8）预判八：城市用地性质的“兼容度”将适度放开
（9）预判九：房地产开发行业将以“重资产、长周期”，取代“强复制、高周转 ” 
（10）预判十：城市的公共空间与设施是资产而非成本

二、绿色发展、碳中和、节能减排及其对建筑和房地产行业的冲击
1、“绿天鹅”风险却比“黑天鹅”风险更高阶
——为应对气候变化和推动经济低碳转型，大幅度收紧碳排放等相关政策或技术革新，
引发高碳资产重新定价和财务损失的风险。
——为什么拉闸限电：与碳达峰碳中和有关
2、工业、交通和建筑，被公认为全球三大“能耗大户”
——世界银行预计，到2030年前，若要实现节能减排的目标，70%的潜力在建筑节能减
排方面。
3、加快推动绿色低碳发展，对建筑业的高质量发展意义重大
——高质量发展的底色就是绿色。
——当前，我国经济发展方式粗放的局面并未根本转变。就建筑业而言，现场浇（砌）
筑的方式带来了资源能源利用效率低、建筑垃圾排放量大、扬尘和噪声环境污染严重、
工程质量和安全没有保障的问题。
——传统建造方式造成的资源能源过度消耗和浪费仍在继续，经济增长与资源能源的矛
盾会更加突出，极大制约了可持续发展。
4、以工业化、信息化、绿色化“三化合一”为特征的新型建筑工业化代表着未来发展
趋势，是住房和城乡建设领域绿色发展、低碳循环发展的主要举措。
——2020年8月28日，住房和城乡建设部等9部门联合发布了《关于加快新型建筑工业化
发展的若干意见》 （建标规〔2020〕8号）
，明确要通过新一代信息技术驱动，以工程全寿命期系统化集成设计、精益化生产施工
为主要手段，整合工程全产业链、价值链和创新链，实现工程建设高效益、高质量、低
消耗、低排放。
5、发展新型建筑工业化是促进建设领域节能减排的有力抓手
——装配式建造方式在节能、节材、节水和减排方面有显著成效，可减少建筑垃圾排放
、水资源消耗，节约木材、水泥砂浆等建筑材料，从根本上改变施工现场“脏乱差”的局
面，有效降低建造过程中的大气污染和建筑垃圾排放，最大程度减少扬尘和噪声等环境
污染，助力城市环境改善和生态文明建设。
——更重要的是，新型建筑工业化的发展能够彻底转变以往建造技术水平不高、科技含
量较低、单纯拼劳动力成本的竞争模式，将工业化生产和建造过程与信息化紧密结合，
强调科技进步和管理模式创新，注重提升劳动者素质，注重塑造企业品牌和形象，以此
形成企业的核心竞争力和先发优势。
6、新形势下，建筑业践行绿色发展的根本道路在于创新
——当前，党中央把持续推进绿色发展、实现生态文明建设新进步，作为“十四五”时期
经济社会发展的主要目标之一。
——“绿色发展”成为了生存之本、发展之机、兴旺之要。只有积极推进建筑工程技术进
步、促进产业转型升级、提高建筑业发展质量，才能真正把“绿色”融入建筑全生命周期
，实现建筑业的绿色发展。
7、建筑行业实现“30-60”路径建议
——实现建筑运行碳排放达峰、碳中和，还是应从四个根本路径入手：
——一是加速提升建筑节能水平，具体措施包括提升建筑保温隔热性能、提高设备能源
利用效率和建筑节能运行管理水平； 
——二是规模化推广可再生能源建筑应用，提高建筑“产能”能力，发展绿色能源供暖技
术； 
——三是与电力部门脱碳进程协同，推动建筑电气化，提高建筑用电与电网互动能力；
 
——四是加大小区绿化和城市绿地面积， 提高固碳、碳汇能力。
8、从建筑全寿命周期视角看，建筑领域还可以发挥更大的减排能力，如：
——提升建筑寿命， 防止“大拆大建”，减少新建建筑量；
——发展木结构、钢结构（考虑钢材的回收）等低碳建筑结构体系，减少建材生产阶段
碳排放；
——大力推广绿色建材的应用，将碳排放强度作为绿色建材认定的关键指标，发展具有
固碳能力的建材，包括以CO2作为生产原料的建材，或者能够吸附CO2的建材。
9、推进单体建筑到住区、社区的绿色化建设运营模式，创建一批高标准的绿色建筑
、健康建筑、绿色社区示范试点，引导民众对绿色、健康意识的提高，带动绿色建筑产
业链企业的转型升级。
10、绿色建筑：节能减碳
——为实现碳中和的目标，必须大力发展绿色建筑，在建筑物全寿命周期最大程度节约
资源、保护环境、减少污染。
——利用可再生能源发电为绿色建筑提供运行动力是降低建筑运行能耗的有效技术之一
：光伏发电和风力发电
11、绿色建筑：引领潮流的碳中和建筑
——根据纽约、波特兰、多伦多和伦敦等城市的新立法，确保绿色建筑成为黄金标准的
竞赛正在进行。目标是：到2030年，所有新建建筑达到碳中和，到2050年使现有建筑达
到同样的标准。
——葛兰素史克林碳中和实验室位于英国诺丁汉大学，依靠自己的可再生能源运行。它
所产生的盈余能源将提供足够的碳信用额度，以偿还其建筑所用的碳。
——案例：德国的一个小镇：产能建筑的思想
——案例：吐鲁番的一个新能源小区
——建筑物，能源的产销者，生产。
12、2021年3月29日，住房和城乡建设部发布通知，就加强县城绿色低碳建设公开征
求意见。
——县城新建建筑要普遍达到基本级绿色建筑要求。
13、发行绿色债券
——2019年全球有超过30%的绿色债券募集资金投向绿色建筑领域，资金规模超过5400
亿元。但是中国绿色建筑企业成功发行绿色债券的占比仅约3%，未来发展空间巨大。
——根据气候债券倡议组织（CBI）报告数据显示，2019年能源和建筑依然是全球绿色
债券主要投向，分别占比31%和30%，交通运输、水资源则分别占比20%和9%。
——2017年3月，中国证监会发布《关于支持绿色债券发展的指导意见》，明确指出绿色
公司债券募集资金重点支持节能、污染防治、资源节约与循环利用、清洁交通、清洁能
源、生态保护和适应气候变化等绿色产业。
——2019年2月14日，国家发展改革委、工业和信息化部、自然资源部、生态环境部、
住房城乡建设部、人民银行和国家能源局联合发布的《绿色产业指导目录（2019年版）》
，也明确将建筑节能与绿色建筑、绿色建筑材料制造、绿色照明改造、产业园区绿色升
级、绿色交通、海绵城市、园林绿化、环境基础设施等收录其中。

三、房地产发展的金融环境：金融风险影响房地产市场健康发展
1、十九大报告指出，要“健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”
2、金融新周期
3、全球债务飙升
4、警惕区域性金融风险蔓延
5、地方政府债务风险
6、企业债务风险，部分中小银行面临破产清算威胁
7、资本管制：诡谲的人民币汇率
8、生病的股市：个人理性与集体非理性
9、投资理财的困惑：钱往何处去？
10、现有金融政策引导资金到实体经济和消费
——百姓发现：只有房地产投资最稳妥
——企业从实体经济抽离资金
11、房地产企业资金成本提升，融资越来越难
——已经到了十分严苛的程度
——堵住一切资金流入的口子
12、郭树清：房地产是金融领域最大的“灰犀牛”


四、从共同富裕、“房住不炒”、三孩政策等当前社会政策变化看房地产的民生属性
1、“房住不炒”的提出与未来发展
2、从2021年《政府工作报告》看房地产的民生属性
4、2021年4月中央政治局会议精神简要解读（第一次提出严禁学区房炒作问题）
3、结合共同富裕、三孩政策等当前社会政策变化看房地产的民生属性
4、“十四五规划”中指出，要“扎实推动共同富裕”，到2035年使全体人民共同富裕取
得更为明显的实质性进展。
5、为什么是浙江？浙江高质量发展建设共同富裕示范区”。
6、浙江浦江县2020年出台推进“乡贤乡居”的《若干意见》，在坚持宅基地三权分置的
原则下适度放活农村集体建设用地，实现“乡贤乡居”。
7、《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》
——中央对于浙江的战略定位则是：高质量发展高品质生活先行区、城乡区域协调发展
引领区、收入分配制度改革试验区、文明和谐家园展示区。
8、《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021—2025年）》
9、浙江出台住建领域“共同富裕”行动方案
——2021年9月5日消息，浙江省住房和城乡建设厅近日印发《关于打造住房城乡建设高
质量发展省域样板推进共同富裕示范区建设行动方案（2021-2025年）》。
10、三次分配解读
——房产税，遗产税，赠与税，资本利得税。
11、做大蛋糕是正途
——共同富裕是普遍富裕基础上的差别富裕，不是同等富裕、同步富裕，更不是均贫富
、杀富济贫；
——共同富裕是以高质量发展为基石的共同富裕，是在做大“蛋糕”的基础上分好“蛋糕
”，是效率与公平、发展与共享的辩证统一……
12、把企业作为共同富裕的“敌人”、“劫富”的对象，是错误且危险的。
——只会导致经济发展停滞，结果只会是“均贫”，而不是“共富”。
——初次分配中企业是主力；
——政府主导的再分配中企业是税源；
——民间捐赠、慈善事业的三次分配更是离不开企业创造的财富。
13、第三次分配的可能理由之一
——转移支付制度的变革（西部资金无效运用）
——将地区转移转变为阶层之间的转移
14、当前，第三次分配的主要可能做法（自愿，引导）：
（1）政治机制：通过党建引领推动企业家群体搞公益慈善（党员企业家和其他企业
家建立公益基金，主要针对大企业运作）（也有捐赠大型公司股票的。基金目前没有解
散机制，起到政府的第三财政的作用，通过引导，基金可以扶贫、捐助学校医院，修路
）
（2）经济机制：扩大部分领域内的消费（尤其高端白酒烟草和奢侈品）从而扩大税
基（海航改革某种意义上为海南离岛搞奢侈品消费创造条件了）（国企将扮演重要角色
，如茅台）
（3）第三部门：以社区建设、新乡贤方式引导社会分散资源流入基层社会，包括乡
村振兴。（小企业家，乡贤）（广东部分地方设立社区基金，乡贤担任理事）
15、房地产企业应对：安居房、保障房、共有产权房、老旧小区改造、城市更新……（
暴利时代结束，回归正常产业）

五、土地、人口与货币：房地产市场未来发展预测
1、工业化、城市化加速需要房地产市场配合
——工业化加速提高居民收入，促进农村人口进城
——城市化加速提升住房需求，加速房地产市场发展
2、房价会涨还是跌？
——2017.5.12，人民日报发文：房价上涨是必然趋势
——论经济体量，中国和美国最为相像；论土地制度，中国又是香港式的；论人口结构
，中国向日本靠拢。再加上调控，所以房价的问题很复杂
——房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融
——从人口结构上看，大概率上2030年是房地产和房价的转折点
——人口老龄化加速影响房地产。老龄化会拖累经济增速
——房价会涨还是跌？看通胀、区域、投资渠道
——根源：土地财政，人地错配，货币超发
3、通货膨胀预期、土地财政与现行房地产市场政策的拉锯
——货币发行增速加快，国家实行积极货币政策
——由于货币宽松，利率下行，全球资金都在争抢资产，房子涨价
——通胀预期下，购房更容易保值：正面影响
——土地制度政策变化影响房地产
——地方财政依赖土地财政，地方政府财政紧张，加大房地产扶持，增加土地收入
——部分支持实体经济的资金，经过各种渠道，外溢到房地产市场
——居民负债大幅激增，但负债绝对值远低于美国、日本
——各地抢人大战，需要房地产配合
——“两新一重”是重大抓手。其中一个“新”，是新型城镇化，当然包括房地产
——2021年《政府工作报告》：老旧小区改造、安居房与基建
4、2021年两会《政府工作报告》货币政策解读
5、2021年4月政治局会议货币政策解读
6、2021年7月政治局会议货币政策解读
7、中国人民银行《2021年第二季度中国货币政策执行报告》解读
8、中国人民银行易纲行长央行行长易纲在《金融研究》2021年第9期刊文称：中国的经
济潜在增速仍有望维持在5%-
6%的区间，有条件实施正常货币政策，收益率曲线也可保持正常的、向上倾斜的形态。
中国将尽可能地延长实施正常货币政策的时间
9、2021年9月24日召开央行货币政策委员会第三季度例会，再次提及房地产，不过，
这次没有以前那么严厉，而是说“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权
益”。
10、央行货币政策委员会第三季度例会传递五大信号
（1）10多年首次提及“房地产”，可见房地产的问题已经引起高度关注
（2）未提房住不炒，不代表调控会放松，但宏观收紧的可能性不大
（3）督促落实好头部房企债务化解问题，确保维护住房消费者合法权益
（4）推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
（5）刚需改善购房者群体或将被推上历史高峰。
11、产业投资与房地产市场的区域分化
——环境资源禀赋、政策禀赋
——政府能力、营商环境
——土地、资金、人口、人才、技术、产业
——我国主要区域经济潜力：中部、东部、东北、西北、西南、华南
——城市赋能产业：区域经济潜力取决于人才和资金的流向，硬环境+软环境
——房地产市场区域分化、房地产企业分化是必然趋势
12、全国各区域产业投资与城市房地产投资潜力研判
——投资不过山海关，买债不买云贵川
——一、二、三线城市产业投资与房地产投资潜力研判
——各主要城市群产业投资与房地产投资潜力研判

六、我国房地产行业发展的政策背景：我国房地产土地金融政策的变化和影响（本章
点到为止）
1、2020年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，明确了省级政
府更大的用地自主权。
——《决定》称，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项
授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。
——《决定》还规定，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项
委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏
、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报
自然资源部备案。
2、“房住不炒”政策变化影响房地产业
——自2016年四季度以来，中国楼市进入“五限时代”
——中央提出“房住不炒”
——银行贷款、发行债券、海外融资等融资渠道被限制
——最新房地产政策变化影响建筑行业
3、最新房地产金融政策
（1）三道红线
——2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控
（2）房贷收紧、房贷利率提高
——2020年12月央行发布对银行房贷“五档分类”要求
——广东地区LPR加点提高
——严查房抵经营贷违规流入楼市
——上海、广东限购政策升级，对政策“打补丁”
（3）地产信托业务正经历又一轮监管调控
——针对狂飙突进的地产信托业务，2019年5月17日，银保监会祭出《关于开展“巩固治
乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“23号文”)后，强调不得向“四证”不全、开发
商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格
限制了前端融资模式的发展。
——23号文+窗口指导后，部分信托房地产业务暂停，旧改、供应链金融购房尾款类项
目除外
（4）房贷集中度管理新政
——2021年1月9日中国人民银行、银保监会日前发布《关于建立银行业金融机构房地产
贷款集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度
——各省加码
（5）“2213”：“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中
——22城“两集中”供地新政的反思：从第一批过热到第二批集中供地集体遇冷
——融资困难，（杭州）现房销售，资金周转不易
——高价买地，限价卖房，成本上升，房地产商拍地热情不高
——22城宅地迎来集中竞拍，房企买地钱从哪儿来
——积极研判各地土地集中出让规则：以北京、上海、成都、杭州为例
3、房地产企业应对：根据每个城市的供地结构，匹配合适的应对策略
4、在经济“双循环”中，基建与房地产必将扮演重要角色
——以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局
——我国未来经济持续增长需要基建提供助力
5、新型城镇化和都市圈建设，需要房地产的支持
6、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展
——我国长期向好支撑基建和房地产需求
——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望
——基础设施建设是经济发展的支撑条件
——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展
——地方财政压力
——百姓财富保值
7、恒大救助：有无“最佳”方案
——恒大问题处理不好，很可能演变成“黑天鹅”
——拆雷
——两手方案。其他房地产公司接盘；地方政府成立恒大问题专项处理小组
8、恒大事件的连锁反应和溢出效应
——验证是不是“大而不能倒”
——自救能不能成功
——为以往的激进战略付出代价
——早几年万科就提出“活下去”
——高盛分析预计，恒大危机最坏情况下或拖跌中国经济4.1个百分点。高盛认为，在
负债累累的中国房地产开发商恒大陷入危机之际，投资者最应该担心的是，危机会蔓延
至全球。


七、新形势下资本运作与融资模式创新：资本运作的五种主要方式与最新房地产融资
模式（房地产供应链金融ABS）解读
——新形势下房地产企业如何通过高效资本运作与财务精细运营确保公司现金流安全可
控
（一）资本运作的五种主要方式
1、与企业整体整合有关：合并/托管/收购/兼并/分立/重组/战略联盟
2、与资产整合有关：剥离/置换/出售/转让/资产证券化/债券
3、与股权有关：IPO/借壳上市/配股/增发/转让股权/送股/转增/回购/MBO
4、与资本和融资有关：PE/VC/融资租赁
5、与经营活动有关：BOT/BT/特许经营
（二）房地产供应链融资模式分析
——房地产供应链融资模式详细做法解释分析，结合流程、案例、图示等等
1、房地产供应链金融保理
——房地产供应链金融保理将房地产业的供应链条优势嵌入保理业务中
——主要业务形态可分为直接保理、反向保理、保理池融资以及票据保理融资等
2、房地产供应链商票融资
——房地产供应链商票融资三大模式：银行商票贴现模式、担保公司模式、保理商模式

3、房地产供应链金融资产证券化：供应链金融ABS
——我国房地产企业的供应链金融资产证券化业务模式主要为反向保理业务模式
（三）房地产供应链ABS（总包与材料供应商应收账款）融资操作实务
1、房地产供应链ABS产品的交易结构和交易流程
（1）交易架构
（2）产品要素示例
（3）交易说明
（4）交易流程示例
2、开发商通过房地产供应链ABS产品进行融资的特征分析
3、房地产供应链ABS产品申报和发行流程
（四）十大房企2018年供应链金融ABS案例及供应链金融保理ABS解析 
1、碧桂园供应链金融ABS解析——融元-方正证券-一方恒融碧桂园11-
34期保理资产支持专项计划
2、中国恒大供应链金融ABS分析（“中联前海开源-
恒大住房租赁一号第N期资产支持专项计划”）
3、万科供应链金融ABS分析——安证券-万科供应链金融1-
5号资产支持专项计划资产支持证券
4、富力地产供应链金融ABS分析——平安证券-一方融元-
富力供应链金融资产支持专项计划
5、绿地集团供应链金融ABS分析——华西证券-绿城购房尾款资产支持专项计划
6、新城控股供应链金融ABS分析——国信证券-
逸锟保理供应链金融资产支持专项计划
7、绿城中国供应链金融ABS分析——华夏资本-一方恒融-绿城供应链金融【1-
15】期资产支持专项计划
8、世茂房地产供应链金融ABS分析——世茂-华能-
开源住房租赁信托受益权资产支持证券
9、泰禾集团供应链金融ABS分析——平安-泰禾集团购房尾款资产支持专项计划
10、远洋集团长供应链金融ABS分析——江楚越-联易融供应链1-
10期资产支持专项计划


八、洞察先机：对房地产企业投资的几点建议
1、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展
——我国长期向好支撑基建和房地产需求
——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望
——基础设施建设是经济发展的支撑条件
——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展
——地方财政压力
——百姓财富保值
——消费结构升级，广大中产阶层购房需求增加
2、直面困难：房地产企业面临的困难
——每次限购，房地产企业都会受到影响
——房地产企业借外债的大门被关
——房地产企业融资难、成本提高
——2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控。“三条红线”逼迫房
地产企业放慢投资速度，回笼资金
——房贷收紧、房贷利率提高
——2020年12月央行发布对银行房贷“五档分类”要求
——广东地区LPR加点提高
——严查房抵经营贷违规流入楼市
——上海、广东限购政策升级，对政策“打补丁”
——地产信托业务正经历又一轮监管调控。2021年5月中旬，银保监会祭出《关于开展“
巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》
——2021年1月9日中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款
集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度
——各省加码
——“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中
——2021年《政府工作报告》：房住不炒
——2020年3月29日，住房和城乡建设部发布通知，就加强县城绿色低碳建设公开征求
意见。通知提出，县城新建住宅以6层为主，新建住宅最高不超过18层。
3、坚定信念：正确认识房地产在经济发展中的作用和地位
——房地产不可废弃，具有不可替代的作用
——不可过度依赖
——房住不炒
——不能影响科技创新和可持续发展
4、做好自己的事情：给房地产企业的几点建议
——正确识别房地产企业债务风险，做好风控
——房地产是资金密集型行业，房地产开发企业负债水平高
——房地产企业融资创新
——精耕细作、比拼内功成为房地产企业的常态
——做好自己的事情：做好产品，造好房子
——正确认识房地产周期
——未雨绸缪。系好安全带
——做好企业管理创新
5、新形势下的房地产战略转型
6、新形势下的房地产战略转型的案例
——案例：标杆企业的战略调整：万科等
——案例：全产业链之“碧桂园模式”分析
7、收益与风险的权衡：给个人投资房地产的几点建议
——通胀预期下，购房更容易保值
——由于货币宽松，利率下行，全球资金都在争抢资产，房子涨价
——按揭贷的风险，取决于借款人的还款能力，取决于宏观经济形势、就业机会赚钱能
力，地区发展。
——关键看个人情况。首付比例大幅提升的情况下，除非发生经济危机，一般不会不还
款。
——消费按揭贷款，用于购房首付，会加大还款风险。
——权衡购房的收益与风险
——房产税会不会来？遗产税会不会有？
8、甄别不同区域的机会：对房地产企业和个人投资房地产的建议
——甄别不同区域的机会：人往何处去？钱往何处去？
——要研究区域的房地产市场发展趋势
——各城市房地产市场的差异化将成为常态，房地产市场大分化时代的来临
——人口流入，房价上升
——人随产业走，产业园、科技园、商业区（高端人口集聚区，房价高，负担得起高房
价）
——区位、交通、地段（不光看眼前，还要来看规划）
——资源分配、调配的倾斜：地铁、学校、医院、政府单位……
——学区房政策
——房地产调控政策
9、房地产发展方向：采取“新加坡模式”？还是坚持“香港模式”？还是其他模式？

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