后“营改增”时代房地产行业实务操作与风险控制

后“营改增”时代房地产行业实务操作与风险控制（2天）

【课程背景】

2016年3月5日全国人大会，李克强总理下了“军令状”，要求房地产业、建筑安装业、生
活服务业、金融业等四大行业的“营改增”必须在今年5月1日落地，3月23日财妈和税总随
即下发了财税[2016]36号文件，全面推进“营改增”正式落靴，4月5日税妈又出台了五个
营改增实施办法，增值税从此一统江山，增值税将退出历史舞台。“营改增”对房地产、
建安企业到底是利是弊？财政部长楼继伟保证，“营改增”后四大行业不增负，但对企业
是否增负却拒绝正面回答，根据此前有关部门的测算，“营改增”落地而税负提高甚至大
幅度提高大有人在，您是属于哪一种呢？另外，随着“营改增”的正式落地，行业的税收
风险骤然加大。
本课程旨在使学员迅速了解房地产、建安行业“营改增”政策，掌握“营改增”对其造成
的纳税风险，用最短的时间，让我们房地产、建安企业高管和财务总监等掌握项目开发
建设过程中营改增的疑难问题，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为企业争
取最大化利益！


【课程收益】
1．解读房地产业营改增税收政策精髓，熟练掌握并解决行业营改增过渡期涉税问题
；
2.分析房地产企业开发流程遇到的主要增值税涉税风险点，把握营改增应对策略及涉
税筹划技巧；
3．掌握营改增对房地产企业在经营层面和管理层面造成的影响，并对如何应对这些
影响有个清晰认识。
4.熟练地运用各种税收政策实施有效的纳税筹划，开展房地产业营改增前后所得税、
土地增值税风险防范与应对，为房地产开发企业争取最大化的税收收益。
【课程内容】
第一部分 房地产业营改增实务操作与纳税规划（仅列部分）
模块一：房地产“营改增”政策精髓解读
1.
房地产行业为融资需要将部分房产转为抵押用固定资产，之后再销售属于新房销售还是
二手房销售？
2.
房地产预售的日光盘有什么纳税风险？增值税纳税义务发生时间该如何理解和把握？
3. 房地产行业各环节能够获得抵扣的项目主要有哪些，扣除率各为多少？
4. 增值税对进项税额的抵扣方法有哪些，什么项目不允许抵扣？
5. 增值税专用发票使用和管理的主要内容应关注什么？
6. 房地产的一般纳税人账务处理方法实务操作知多少？

模块二：房地产行业“营改增”后的涉税主要风险与纳税规划
1. 拿地环节营改增后涉及的税收风险与控制
1. 以招挂拍方式取得土地，土地出让金如何计算抵扣进项税额，应注意哪些问题？
2.
以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里？获得投资
方该如何抵扣增值税进项税额？
3.
通过股权溢价收购获得的土地成本如何确认？如何抵扣进项税额？土地增值税和其他税
收有风险吗？
4.
以地换房、合作建房等非货币交易形式取得土地使用权，应如何确认土地成本？合作建
房的双方各会遇到什么样的税收风险？应如何规避或进行纳税规划？
5.
购买烂尾楼以什么为依据确认土地成本，在计算土地增值税的时候甲乙双方分别如何进
行税收风险规避？
6.
房地产企业支付的各类拆迁补偿费或拆一还一如何进行会计处理？成本如何抵扣进项税
额？返回给被拆迁人的销售不动产发票如何开具？
7.
限地价竞保障房或保障房建设资金或红线外配套设施的做法对增值税有什么重大影响？


8.
土地出让金返还的部分能否减除销售收入后确认增值税销售额？所得税和土地增值税的
处理有什么不同？如何操作可以在税前扣除，规避风险？
2. 开发建设环节营改增后的差异与风险
1. 营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？
2. 开发成本中出现的最大的抵扣问题是什么，该如何规避？
3. 园林绿化的进项抵扣应注意什么问题，应如何筹划取得利润最大化？
4.
为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进
项税额能否抵扣进项税额？
5.
公共配套设施和地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何
区别？
6. 无产权车库对外出租取得款项需要预交增值税吗？房产税怎样缴纳？
3. 预（销）售环节营改增后的差异与风险
1.
房地产企业销售开发产品如何计算销售价款和价外费用，代收代付的住房维修基金、初
装费等可以不用缴纳增值税吗？
2.
“买一赠一”如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业等不同销售模式税收
规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？
3. “老带新”销售如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税？
4. “抵券销售——存一抵五”销售收入如何确认，如何开具票据？
5. “包销”和“代销”的税收风险主要有哪些，该如何把控？
6.
“售后回租”、“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？税收风险主要有
哪些？
7. “售后回购”销售在增值税、企业所得税、土地增值税如何确认？
8. 销售价格明显偏低该如何进行税务处理？“正当理由”应如何把握？
9. 公共配套设施不同处置是否可能涉及到视同销售问题？
4. 自持经营环节营改增后的差异与风险控制
1. 以租代售的增值税和其他各税风险何在，该如何回避？
2. 自持物业出租如何抵扣进项税额？
3. 自持物业租赁应如何规划可尽量减少增值税、房产税等税负？
4、出租不动产免租期内需要缴纳增值税和房产税吗？怎样操作可以合理避税？

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