商业地产定位与规划 招商与开业筹备（1天版）

一、地块研究

1. 地块自然现状特点

2.交通状况

3.项目所在区域现状[新、老、接合部、改造、郊区等]

4.项目所在区域的城市功能 [CBD、商圈、专业市场等]

5.项目所在位置的商业功能

6.项目所在周边的商业状况[竞争状况、已有商业体量]

7.项目基础设施条件

二、项目的商业定位

项目定位的内容

（一）研究方法（反向研究 —— 微、中、宏观）

1项目所服务区域的功能定位

2项目的商业功能定位

3目标客户群体的定位 

4主题与特色定位

（二）研究项目定位的基本内容注意要点 

8.客流及消费特点

（二）定位研究的工具的使用所注意要点

9.综合条件的评估

【案例解析】

定位分析  示例若干。

案例 [河南郑州传媒大道]

三、商业地产项目的规划

（一）地块规划

1、不理想的地块-单边街区、不规则、不临街等怎样规划？

（二）人流动线组织规划、主次流动线与动线导引

（四）建筑概念规划

1单体集中式加沿街铺式的怎样规划？

2建筑底商商业的规划

3进深与面宽、层高、、中庭与电梯庭与室内商街、视线与动线

（五）、空间规划

室外空间及广告位的规划等

照度与灯饰等等

（六）、物业条件：水、电、燃气、排污、排烟、照明等配套规划

【案例解析】示例案例若干

 一、各类建筑规划

 [北京新三里屯village]等等

二、动线业态组合分析

示例若干、案例若干 [万达广场] [河南郑州国贸中心]等等

四  招商筹划

1、招商业态落位规划、品牌、业种搭配策略和方法--互补与衔接。

1.1招商范围及目标商家、品牌落位与洽谈落实、

1.2各类业态选址要求

1.3招商方案、招商目标与商家需求。

四 招商实施

1、租赁经营方案、租期方案、租金指数与标准

1、联营经营方案、经营期方案

3、招商洽谈，面积、物业条件、

4、招商落实顺序--主力次主力店、品牌连锁店、连锁单店、中小商户

5、如何针对意向商家物业改造。

6、开业与运营约定策略性实操。

【案例解析】华贸中心  邢台天一广场  昆明新都昌商业广场等等

五、开业筹备与开业

1、商业管理公司建立，开发商自建或聘请

2、商业运营管理培训

3、商管公司对本项目运营策略、管理规范制定

4、商管公司与入驻商家的前期衔接、计划、方案。

5、编制商家入驻开业序列和实施操作条列

6、物业管理公司的建立，发商自建或聘请。

7、物业公司对本项目管理制度与培训

8、物业公司制定物业交接策略和工程对口实施交接

9、行政部门所负责的对商户的各项证照的办理、检查、监督。

10、企划部门对开业宣称推广策略、计划、实施

11、运营部、企划部对开业促销、旺场的策略、计划、实施

12、如果分期开业，商管、物业、企划的策略、计划、实施方案。

13、财务部门，核收、监管、催缴各类款项包括商户装修、改造、租金、定金、预收款等等。

【案例解析】

郑州国贸中心、郑州传媒大道、唐山远洋城

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