**新房地产税务稽查应对与策划技巧

  培训讲师:陈建昌

讲师背景:
专业资历:中国税务律师、财税(法律)高级讲师—既是实战家,也是演讲家;资深税务筹划专家、财税(法律)综合顾问—税务稽查出身,筹划更具权威;财税大专、法律本科毕业--财税、法律科班出身,财税、法律具深厚知识功底;注册税务师、会计师、律师--精 详细>>

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**新房地产税务稽查应对与策划技巧详细内容

**新房地产税务稽查应对与策划技巧

**部分:房地产税务稽查风险分析与应对策略

一、税务稽查应对的总策略;

二、房地产会计核算的特点;

三、稽查的基本程序与应对

四、房地产稽查要点与风险分析

(一)实地稽查的一般程序和方法

(1)收集原始资料和数据。

(2)数据间的逻辑关系分析。

(3)整体测算。

(4)账内检查与外调相结合。

(5)实地核实。

(6)统计各税。

(7)稽查复核。

(8)稽查书证的收集。

 

( 二)2008年度主要税种稽查的要点解读及风险分析:

1、营业税;

2、企业所得税;

3、土地增值税;

4、个税。

 

第二部分 房地产行业现行主要税收法规解读与策划思路

 

一、房地产销售、租赁、转让等营业税实用法规

[法规1]--《条例》及实施细则—[法规34]-- [法规33]国税函〔2008〕277号

 

二、土地增值税现行实用法规解读(另有专题)

 

三、房地产企业所得税新实用法规(结合新企业所得税法及条例讲解)

[法规1] 财税字(1994)009号—[法规14]国税函〔2008〕299号

 

第三部分 房地产土地增值税清算法规解读与策划技巧

一、土地增值税基本法规解读

(一)土地增值税的纳税人和清算对象

(二)土地增值税的课税对象和范围

(三)土地增值税的四级超率累进税率

(四)转让房地产增值额的确定

(五)土地增值税应纳税额的计算及操作案例       

(六)土地增值税申报纳税程序和法律责任          

(七)纳税时间和缴纳方法与地点                

二、土地增值税清算与优惠法规解读及实务操作

(一)清算法规解析与分析

(二)讲师解读新规定的五大要点

(三)减免税优惠政策解读及运用

三、土地增值税的税务策划技巧大全

 ★-“临界点”法★-费用转移法★-收入分散法

★-费用分摊法★-利息支出法★-建房方式法

★-优惠政策法★-代收费用法★-核算对象法

★-股权转让法★-核算方式选择

 

第四部分 房地产新税收热点、难点问题解析

1、建筑安装企业从事跨地区建筑安装业务在何地纳税?

2、挂靠建筑业怎么确定营业税纳税人和个人所得税纳税人?

3、租用村民小组集体土地用于经营, 土地使用税谁缴纳?

4、“代建”房屋如何缴税?

5、工厂自建厂房工程,是否要缴纳营业税?

6、将商品房留作自用是否视同销售处理?

7、售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税?

8、销售外购不动产“营业额”与“收入额”有何不同?

9、这笔营业税申报是否该抵减原受让土地之买价?

10、税务稽查中房地产企业收入核算的常见问题

11、税务稽查中房地产行业的成本费用问题

12、开发企业成本与费用的划分隐含税务风险问题

 

第五部分 房地产主要税种税务策划案例分析

1、合并子公司,免除流转税

2、销售不动产:先投资再转让

3、先建后售,节约税款数亿元

4、房产销售转为委托建房的纳税筹划

5、转让增值土地,妙用公司分立

6、关联交易避税的操作要点

7、把握税率临界点争取免税

8、代收费用巧安排:合法节税

9、筹资建房利息支出巧筹划

10、增加住房开发成本的纳税筹划

11、房产公司巧节税:保障高质低价卖

12、确定适当房地产价格的分析                        

13、商铺住宅连体楼土地增值税的筹划分析

14、利用分解房地产开发项目进行纳税筹划

15、巧解方程式:开发商售房让利为节税

16、巧纳土地增值税分析

17、土地增值计税清算方式的筹划

18、土地增值税纳税筹划新亮点

 

第六部分08新企业所得税年终汇缴实务辅导与权益风险分析

1、新准则与新税法的认识问题与差异调整;

2、企业所得税汇缴处罚政策的变动与思考;

3、企业所得税汇缴的稽查风险分析与防范;

4、汇算清缴是选择微利还是选择亏损的思维;

5、应计未计费用(折旧)等的汇缴补救措施;

6、企业研发费用加计扣除的“五变三不变”;

7、集团企业之间上缴“管理费”的变相思考;

8、关联企业之间融资的稽查风险与策划思路;

9、汇缴中企业几项敏感费用税前列支的策划;

10、新申报表的填报操作实务与技巧。

 

思考题:房产转移筹划错失良机---且看您如何妙手回春?(参会人员思考)

 

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