房地产行业一二级联动开发、旧城改造与商业地产
一、土地一二级联动

1、政策介绍

2、开发合同介绍

3、不同一、二级形式的利弊分析

4、几种一级开发举例（政府主导开发、拆迁毛地、工业用地、合作地、军队地等）

5、注意事项

二、旧城改造项目

1、政策介绍

2、决策前调查（市场、用地指标、拆迁难度等）

3、项目合作方式与谈判，

4、项目举例

5、优惠的争取

6、项目清算选择

三、商业地产

1、商业地产资金风险

2、城市综合体开发

⑴、城市综合体实体方式

⑵、项目优惠政策

⑶、项目可行性判断

⑷、决策风险

⑸、土地合同

⑹、销售与清算方式选择

⑺、项目举例

3、商业及返租物业开发

⑴、住宅地产项目附加酒店举例

⑵、旅游专业酒店开发举例

⑶、酒店及酒店公寓举例

⑷、定向写字楼开发

⑸、定向单独商场项目

4、商业地产清算及清算后留用物业处置

5、商业地产注销

6、商业地产股权特殊处置：

⑴、投资、分立中法律文书

⑵、工商、债权人、税务、股权过户、资产过户涉及手续

⑶、重组风险

四、房地产土地增值税解析与清算实务

1、土地增值税政策讲解：（国税发[2

6]187号、财税[2

6]21号、《土地增值税清算管理

规程》、国税发[2
1
]53号、国税函[2
1
]22
号）

2、土地增值税清算报告

3、土地增值税申报

4、税务机关工作应要点（适合税务审核人员参考）

五、开发各阶段税务自查要点、检查程序及重点

1、项目设立及取得：

◇阶段描述与政策讲解及检查与防范：（契税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税）

2、项目开发阶段：

⑴、前期成本合同订立对土地增值税影响；

⑵、设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）；

⑶、成本核算对象对所得税及土地增值税影响；

⑷、开发阶段的测算；

⑸、基础设施与分摊；

⑹、建安费处理，分摊及分配处理；

⑺、利息与资本化；

⑻、不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响；

3、预售及销售阶段：

⑴、介绍及会计处理；

⑵、税务自检要点及应对；

⑶、项目备案登记规定及筹划；

⑷、核算提示；

⑸、收入税务检查重点

4、完工清算阶段：土地增值税、企业所得税政策讲解及检查与风险防范

5、注销阶段：

◇注销前房产处理、注销售前其他资产处理、往来特别是应付款处理、资本公积影响

◇发票处理、营业税、土地增值税清算、企业所得税完工处理、其他税金

六、讲师现场开放时间，解答学员疑难问题。

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